A chi inviare la convocazione: comproprietari, eredi, usufrutto

La regola generale: convocare l'avente diritto

L'articolo 66 delle disposizioni di attuazione impone di comunicare l'avviso a tutti gli aventi diritto. Avente diritto è chi è titolare del diritto di partecipare e votare in assemblea, cioè in linea di principio il proprietario dell'unità immobiliare. L'amministratore deve quindi partire dai dati aggiornati sui titolari, non dalla semplice etichetta anagrafica ereditata dal passato.

Lo strumento per farlo è il registro di anagrafe condominiale previsto dall'articolo 1130, numero 6, del Codice civile, che raccoglie le generalità dei singoli proprietari e i dati catastali delle unità. Tenerlo aggiornato è un obbligo dell'amministratore ed è la base su cui si costruisce la correttezza di ogni convocazione.

Unità con più comproprietari

Quando una stessa unità appartiene a più persone in comproprietà, i contitolari dispongono di un unico voto proporzionale ai millesimi dell'unità. Per l'esercizio del diritto in assemblea la legge, richiamando le regole della comunione, prevede che i comproprietari designino un rappresentante comune. L'articolo 67 delle disposizioni di attuazione disciplina proprio questa rappresentanza.

Sul piano dell'invio, la prassi prudente è convocare tutti i contitolari di cui si conoscono i recapiti, salvo che risulti formalmente designato un rappresentante comune, al quale la convocazione può essere indirizzata. In assenza di designazione, indirizzare l'avviso a uno solo dei comproprietari senza che gli altri ne siano informati espone a contestazioni.

Usufrutto e nuda proprietà

Quando sull'unità grava un usufrutto, la partecipazione all'assemblea si ripartisce tra usufruttuario e nudo proprietario secondo la materia. In linea generale l'usufruttuario ha diritto di voto sulle questioni che riguardano l'ordinaria amministrazione e il godimento delle cose e dei servizi comuni, mentre il nudo proprietario vota sulle innovazioni, sulle opere di manutenzione straordinaria e sulla ricostruzione.

Da qui deriva una conseguenza pratica per la convocazione: quando l'ordine del giorno contiene sia argomenti di ordinaria gestione sia argomenti di straordinaria amministrazione o innovazioni, è prudente convocare entrambi, usufruttuario e nudo proprietario, così che ciascuno possa esercitare il proprio diritto sui punti di competenza.

Condomino deceduto e subentro degli eredi

Alla morte del condomino la titolarità dell'unità si trasferisce agli eredi. Finché la posizione non è aggiornata, l'amministratore può trovarsi con un intestatario non più esistente. È buona prassi, appena si apprende del decesso, chiedere l'indicazione degli eredi e i loro recapiti per aggiornare l'anagrafe condominiale.

In attesa dell'aggiornamento, l'amministratore convoca gli eredi noti presso i recapiti disponibili. Se l'eredità è indivisa tra più eredi, si applica la logica della comproprietà: un unico voto per l'unità e opportunità di informare tutti i coeredi conosciuti, per evitare che l'omessa convocazione di un avente diritto vizi la delibera.

Documentare l'invio quando i destinatari sono più di uno

Nei casi di pluralità di titolari, la prova dell'invio diventa più delicata: bisogna dimostrare che ciascun avente diritto tenuto a ricevere la convocazione l'ha ricevuta. Un elenco disordinato di raccomandate rende difficile ricostruire chi ha ricevuto cosa in caso di contestazione.

Un registro strutturato per unità, con l'indicazione dei titolari e delle ricevute collegate a ciascuno, semplifica molto la gestione. Con AmministraPro l'anagrafe collega più titolari alla stessa unità e l'invio delle convocazioni registra la ricevuta per ogni destinatario, mantenendo la tracciabilità richiesta. Le funzioni sono descritte in /funzioni, i piani in /prezzi.

Domande frequenti