Confronto
Amministratore persona fisica o società di amministrazione
L'assemblea può conferire l'incarico di amministratore a un professionista che opera come persona fisica oppure a una società di amministrazione. La differenza non è solo formale: incide su chi risponde verso il condominio, su come viene garantita la continuità del servizio e sulle garanzie patrimoniali disponibili in caso di danni. L'articolo 1129 del Codice civile impone gli stessi obblighi a entrambi i modelli, dal conto corrente dedicato alla polizza professionale quando richiesta. L'articolo 71 bis delle disposizioni di attuazione chiarisce inoltre che, quando l'incarico è affidato a una società, i requisiti di onorabilità e formazione devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori della società e dai dipendenti che svolgono in concreto l'attività. Vediamo come scegliere in modo consapevole.
A confronto
| Criterio | Persona fisica | Società di amministrazione |
|---|---|---|
| Chi risponde verso il condominio | Direttamente il singolo professionista con il proprio patrimonio | La società secondo la sua forma giuridica, con eventuale responsabilità dei soci illimitatamente responsabili |
| Requisiti dell'articolo 71 bis | In capo alla persona che firma l'incarico | In capo a soci illimitatamente responsabili, amministratori e dipendenti che svolgono l'attività |
| Continuità in caso di assenza | Dipende dalla reperibilità del singolo | Copertura tramite altri collaboratori della società |
| Garanzie patrimoniali percepite | Legate al patrimonio personale e alla polizza | Legate al capitale della società e alla polizza |
| Rapporto con i condomini | Diretto e personale | Mediato dalla struttura, con più referenti |
| Adeguatezza per gestioni complesse | Adatta a condomini piccoli e medi | Più adatta a portafogli ampi e supercondomini |
Cosa verificare prima di deliberare la nomina
- Chi firma concretamente l'incarico e chi risponde in caso di errore o danno
- Possesso dei requisiti dell'articolo 71 bis da parte di chi svolge l'attività
- Presenza e massimale della polizza per la responsabilità civile professionale
- Modalità con cui viene garantita la continuità durante le assenze
- Compenso specificato analiticamente all'atto della nomina come richiede l'articolo 1129
- Trasparenza sul conto corrente dedicato intestato al condominio
- Referenze verificabili su condomini di dimensione e complessità simili
Chi risponde verso il condominio nei due modelli
Quando l'amministratore è una persona fisica, la responsabilità per la gestione ricade direttamente sul professionista che firma l'incarico. In caso di errore, ritardo nelle comunicazioni obbligatorie o danno derivante da una gestione non corretta, il condominio si rivolge al singolo, che risponde con il proprio patrimonio e con l'eventuale copertura assicurativa.
Con una società di amministrazione, il rapporto contrattuale è con la persona giuridica. La responsabilità segue la forma societaria scelta: in una società di persone i soci illimitatamente responsabili rispondono anche con il patrimonio personale, mentre in una società di capitali la responsabilità è, di regola, circoscritta al patrimonio sociale. Questo aspetto va valutato insieme alla solidità della società e alla polizza professionale.
I requisiti di legge e chi deve possederli
L'articolo 71 bis delle disposizioni di attuazione del Codice civile elenca i requisiti per svolgere l'attività di amministratore, inclusi onorabilità, assenza di determinate condanne, formazione iniziale e aggiornamento periodico. Per la persona fisica questi requisiti devono essere posseduti dal singolo professionista.
Quando l'incarico è affidato a una società, la stessa norma prevede che i requisiti debbano essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori della società e dai dipendenti incaricati di svolgere in concreto le funzioni di amministrazione condominiale. È quindi corretto chiedere alla società chi seguirà materialmente il condominio e verificare che quella persona possieda formazione e requisiti aggiornati.
- Onorabilità e assenza di cause di incompatibilità previste dalla norma
- Formazione iniziale e aggiornamento periodico per chi svolge l'attività
- Nella società, requisiti in capo a soci responsabili, amministratori e dipendenti operativi
Continuità del servizio e gestione delle assenze
La persona fisica offre un rapporto diretto e personale, ma il condominio dipende dalla sua reperibilità: una malattia prolungata o le ferie possono lasciare l'edificio senza interlocutore, salvo che il professionista si sia organizzato con strumenti e collaboratori.
La società tende a distribuire le pratiche tra più persone, così che l'assenza di un collaboratore non blocchi la gestione delle scadenze e delle urgenze. Questo vantaggio organizzativo non rende automaticamente preferibile la società: per un condominio piccolo, il valore del contatto diretto con un unico referente può contare più della ridondanza.
Obblighi identici a prescindere dalla forma
Sia la persona fisica sia la società devono rispettare gli obblighi dell'articolo 1129: apertura di un conto corrente dedicato intestato al condominio su cui far transitare tutte le somme, tenuta del registro di anagrafe condominiale, rendicontazione annuale e specificazione analitica del compenso all'atto della nomina. La forma giuridica non attenua nessuno di questi doveri.
Anche la responsabilità verso l'assemblea resta sostanzialmente la stessa nella funzione: cambia il soggetto formale del rapporto, non la natura degli obblighi di trasparenza e diligenza che la legge pone a tutela dei condomini.
Come gli strumenti digitali riducono le differenze
Un gestionale condominiale come AmministraPro rende meno rilevante la distinzione organizzativa tra persona fisica e società, perché centralizza contabilità, riparti millesimali, comunicazioni e archivio documentale in un unico ambiente accessibile da più postazioni. Un professionista singolo può così garantire continuità anche in caso di assenza, mentre una società ottiene un passaggio di consegne ordinato tra collaboratori sullo stesso condominio.
Per confrontare le funzionalità utili a entrambi i modelli si può consultare la pagina delle funzioni su /funzioni, mentre i piani e i costi sono descritti su /prezzi. In ogni caso, la qualità del processo di gestione conta più della forma giuridica scelta per l'incarico.
Domande frequenti
La società di amministrazione offre più garanzie della persona fisica?
Non in modo automatico. Le garanzie dipendono dalla solidità del soggetto e dalla polizza professionale, non dalla sola forma giuridica. In una società di capitali la responsabilità è di regola limitata al patrimonio sociale, mentre la persona fisica risponde con il proprio patrimonio. Per valutare la reale copertura conviene verificare massimale della polizza, esperienza di chi seguirà il condominio e trasparenza sugli obblighi dell'articolo 1129.
Chi deve possedere i requisiti dell'articolo 71 bis quando l'incarico è affidato a una società?
La norma prevede che i requisiti siano posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori della società e dai dipendenti che svolgono in concreto l'attività di amministrazione condominiale. È quindi corretto chiedere alla società chi seguirà materialmente il condominio e verificare che quella persona abbia formazione iniziale e aggiornamento periodico in regola, oltre ai requisiti di onorabilità.
Gli obblighi sul conto corrente dedicato valgono anche per le società?
Sì. L'articolo 1129 impone di far transitare le somme del condominio su un conto corrente dedicato intestato al condominio, a prescindere dal fatto che l'amministratore sia una persona fisica o una società. La forma giuridica non cambia questo dovere, così come non modifica l'obbligo di tenere il registro di anagrafe condominiale e di rendicontare annualmente la gestione.
Per un piccolo condominio conviene una persona fisica o una società?
Per un condominio piccolo con gestione semplice, la persona fisica offre spesso un rapporto più diretto e un costo più contenuto, senza perdere in qualità se il professionista lavora con un buon metodo e strumenti digitali adeguati. La società diventa un vantaggio concreto soprattutto per portafogli ampi, supercondomini o gestioni con molte pratiche straordinarie, dove la struttura organizzativa fa la differenza.
Il compenso deve essere specificato anche dalla società?
Sì. L'articolo 1129 richiede che il compenso sia specificato analiticamente all'atto della nomina, a pena di nullità della nomina stessa, sia che l'amministratore sia persona fisica sia società. Il condominio deve poter distinguere con chiarezza cosa è compreso nel compenso ordinario e cosa viene fatturato a parte, ad esempio per attività straordinarie o prestazioni ulteriori.
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