Guida pratica
I tre criteri dell'articolo 1123 per ripartire le spese
L'articolo 1123 del codice civile è la norma base del riparto delle spese condominiali e contiene, nei suoi tre commi, tre criteri distinti. Il primo comma detta la regola generale: si paga in proporzione al valore della proprietà, cioè ai millesimi. Il secondo introduce il criterio dell'uso differenziato, quando una parte comune serve i condomini in misura diversa. Il terzo prevede la separazione delle spese quando un edificio ha più scale, cortili o impianti destinati solo ad alcuni. Sapere quale comma applicare a ciascuna spesa evita delibere impugnabili e contestazioni in assemblea. In questa guida vediamo i tre criteri passo passo, con esempi numerici semplici.
Primo comma: la regola generale dei millesimi
Il primo comma dell'articolo 1123 stabilisce che le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
In concreto, il valore della proprietà è espresso dai millesimi della tabella generale. Se una spesa ammonta a 6.000 euro e un condomino possiede 85 millesimi su 1.000, la sua quota è 6.000 diviso 1.000 moltiplicato per 85, cioè 510 euro. È il criterio che si applica a tutte le spese che riguardano l'intero edificio senza differenze di godimento, come la manutenzione della facciata, del tetto o l'assicurazione globale del fabbricato.
La formula è sempre la stessa: spesa totale divisa per 1.000 e moltiplicata per i millesimi del singolo. La somma delle quote di tutti i condomini deve coincidere con la spesa totale, altrimenti c'è un errore di calcolo o di arrotondamento da correggere.
Secondo comma: l'uso differenziato
Il secondo comma corregge la regola generale quando si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa. In questo caso le spese sono ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne, non ai millesimi di proprietà.
L'esempio tipico sono le scale e l'ascensore, per i quali interviene poi la regola speciale dell'articolo 1124, ma il principio dell'uso differenziato vale anche per altre parti comuni. Il criterio richiede spesso una tabella dedicata, costruita su coefficienti d'uso e non sul valore delle unità.
L'errore da evitare è confondere proprietà e uso: due unità con gli stessi millesimi possono avere quote diverse se una utilizza il servizio e l'altra no. Per questo l'amministratore deve tenere separate la tabella generale e le tabelle d'uso.
Terzo comma: la separazione per gruppi e parti dell'edificio
Il terzo comma disciplina il caso in cui un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire soltanto una parte dell'intero fabbricato. In questa ipotesi le relative spese sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità, e non dell'intera collettività.
Un esempio pratico: in un condominio con due corpi scala, la manutenzione della scala A grava soltanto sui condomini della scala A, ciascuno secondo i propri millesimi o coefficienti d'uso interni al gruppo. La scala B resta estranea a quella spesa. Lo stesso vale per un cortile che dà accesso solo ad alcune unità o per un impianto di sollevamento che serve una sola porzione dell'edificio.
Questa separazione è alla base delle cosiddette tabelle parziali o di gruppo, indispensabili nei fabbricati articolati e nei supercondomini, dove alcune spese sono comuni a tutti e altre riguardano solo sottoinsiemi di unità.
- Comma 1: spese di interesse comune ripartite per millesimi di proprietà
- Comma 2: parti che servono in misura diversa, riparto per uso
- Comma 3: parti o impianti al servizio di un gruppo, spesa solo a quel gruppo
Come scegliere il comma giusto e gestirlo nel rendiconto
Prima di ripartire una spesa, l'amministratore dovrebbe chiedersi a quale categoria appartiene: riguarda tutti allo stesso modo, serve i condomini in misura diversa, oppure interessa solo una parte dell'edificio. La risposta indica il comma applicabile e la tabella da usare.
Documentare la scelta nel rendiconto è essenziale per la trasparenza: indicare per ogni voce il criterio applicato e la tabella collegata permette a ciascun condomino di verificare la propria quota e riduce il rischio di impugnazioni ai sensi dell'articolo 1137. Una ripartizione errata, ad esempio l'uso della tabella generale per una spesa che spetta a un solo gruppo, rende la delibera annullabile.
Un gestionale come AmministraPro consente di associare a ogni categoria di spesa la tabella corretta, sia essa la generale, una tabella d'uso o una tabella di gruppo, applicando in automatico il comma pertinente dell'articolo 1123 e generando un rendiconto chiaro. Le funzioni disponibili sono descritte nella pagina delle funzionalità e i piani nella pagina dei prezzi.
Domande frequenti
Qual è la differenza tra il primo e il secondo comma dell'articolo 1123?
Il primo comma ripartisce le spese in base al valore della proprietà, cioè ai millesimi generali, ed è la regola per le spese di interesse comune a tutti. Il secondo comma si applica alle parti comuni che servono i condomini in misura diversa e ripartisce la spesa in proporzione all'uso effettivo, non alla proprietà, richiedendo di solito una tabella dedicata.
Quando una spesa grava solo su alcuni condomini?
Grava solo su alcuni quando riguarda una parte dell'edificio destinata a servire soltanto un gruppo di unità, come una scala, un cortile o un impianto che serve un solo corpo di fabbrica. Lo prevede il terzo comma dell'articolo 1123: la spesa è a carico dei condomini che ne traggono utilità, ripartita tra loro secondo i millesimi o i coefficienti d'uso di quel gruppo.
Si può derogare ai criteri dell'articolo 1123?
Sì. Il primo comma fa salva la diversa convenzione: un regolamento di natura contrattuale o un accordo unanime dei condomini può stabilire criteri di riparto diversi da quelli legali. In assenza di una deroga valida e approvata all'unanimità, restano applicabili i criteri dell'articolo 1123 secondo il tipo di spesa.
Cosa succede se applico la tabella sbagliata a una spesa?
Applicare un criterio non conforme all'articolo 1123, ad esempio ripartire su tutti una spesa che spetta a un solo gruppo, rende la delibera di approvazione annullabile su impugnazione del condomino interessato entro i termini di legge. È quindi importante associare a ogni voce di spesa la tabella e il comma corretti prima di deliberare il riparto.
Come tenere separate le diverse tabelle di riparto?
L'amministratore deve gestire più tabelle contemporaneamente: quella generale per le spese comuni, una o più tabelle d'uso e le tabelle di gruppo per le parti che servono solo alcuni. Un software gestionale come AmministraPro permette di collegare ogni categoria di spesa alla tabella corretta e applicare in automatico il criterio previsto dall'articolo 1123.
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