Assemblea di condominio in presenza o in videoconferenza

A confronto

Cosa dice l'articolo 66 disp att c.c.

L'articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile ammette che l'assemblea si tenga anche in audiovideoconferenza, a condizione che il regolamento condominiale non la vieti espressamente e che si assicurino l'identificazione certa dei condomini partecipanti, la loro partecipazione attiva alla discussione e la possibilità di esprimere il voto in modo verificabile su ciascun punto all'ordine del giorno. La norma non impone la videoconferenza né la esclude: è l'assemblea stessa, o il regolamento, a poter definire quando ricorrervi, e l'amministratore, nella convocazione, deve indicare con chiarezza la modalità prescelta e le istruzioni per parteciparvi.

Un punto spesso frainteso: la videoconferenza non è una deroga alle regole di quorum e maggioranze previste dagli articoli 1136 e seguenti del codice civile. Cambia il modo in cui i condomini sono presenti e votano, non le soglie necessarie per validare la seduta o approvare la delibera.

Quorum costitutivo e deliberativo: cosa cambia

In presenza, il quorum si verifica materialmente all'apertura della seduta: l'amministratore conta i condomini e le quote millesimali presenti in aula, comprese le deleghe raccolte su carta. In videoconferenza il controllo è logicamente identico ma tecnicamente diverso, perché occorre un sistema che registri con certezza chi si è collegato, chi resta collegato durante l'intera discussione e chi eventualmente esce prima del voto su un singolo punto, situazione che nelle assemblee in presenza è visibile a colpo d'occhio ma in videoconferenza richiede una gestione più attenta.

Il rischio tipico della modalità telematica è la caduta di connessione di un condomino durante la discussione di un punto specifico: se quel condomino era necessario per il quorum deliberativo su quella delibera, la delibera può essere viziata. Per questo motivo è opportuno verbalizzare puntualmente ingressi e uscite dalla connessione, punto per punto, non solo all'apertura della seduta.

Deleghe: raccolta e verifica nelle due modalità

Le regole sulle deleghe, limiti al numero che un condomino può portare e forma scritta, restano le stesse indipendentemente dalla modalità di assemblea: cambia solo il modo in cui l'amministratore le riceve e le verifica. In presenza le deleghe si consegnano su carta all'ingresso e si controllano prima dell'inizio. In videoconferenza vanno tipicamente inviate in anticipo all'amministratore, che deve poterle abbinare con certezza al delegante e al delegato collegato.

Una prassi utile in videoconferenza è chiedere che le deleghe arrivino con un anticipo definito rispetto alla seduta, così da avere il tempo di verificarle e calcolare correttamente il quorum prima dell'apertura, evitando di doverlo fare a seduta già iniziata con il rischio di rallentare o viziare la verifica.

Voto e verbale: la stessa validità, percorsi diversi

Il voto in presenza si esprime per alzata di mano o scheda, con conteggio visibile a tutti i partecipanti nella stessa stanza. In videoconferenza il voto deve essere espresso in modo che risulti verificabile su ciascun punto, tipicamente in forma nominale e tracciabile, così che chi contesta la delibera possa sempre ricostruire chi ha votato cosa. In entrambi i casi il verbale resta l'atto che fa fede della delibera e deve riportare i presenti, le quote rappresentate, la discussione e l'esito della votazione punto per punto.

Per l'assemblea telematica è buona prassi che il verbale dia atto anche delle modalità tecniche impiegate e di eventuali disconnessioni rilevanti ai fini del quorum, elemento che in un'assemblea in presenza non serve documentare perché la presenza fisica non è revocabile in dubbio allo stesso modo.

Quando conviene l'una o l'altra modalità

L'assemblea in presenza resta preferibile quando il condominio è piccolo, i condomini abitano tutti nello stesso stabile e la discussione richiede un confronto diretto su temi delicati, dove il linguaggio non verbale e la possibilità di parlarsi a margine facilitano la mediazione. La videoconferenza da' invece un vantaggio concreto quando i condomini sono numerosi, sparsi geograficamente, seconde case, proprietari fuori sede, supercondomini con più stabili, o quando l'ordine del giorno è tecnico e non richiede una trattativa complessa, ma solo l'approvazione di punti già istruiti con documentazione condivisa in anticipo.

Un amministratore che gestisce più stabili può anche scegliere una soluzione mista, mantenendo la sede fisica per chi preferisce parteciparvi di persona e aprendo un collegamento per chi non può essere presente, purché il sistema garantisca comunque l'identificazione e la tracciabilità del voto per tutti i partecipanti, in presenza e a distanza.

Domande frequenti