Funzioni e strumenti
Assicurazione e gestione dei sinistri in condominio
L'assicurazione del condominio, quasi sempre una polizza globale fabbricati, copre danni da incendio, scoppio, eventi atmosferici, responsabilità civile verso terzi e, a seconda dei massimali scelti in assemblea, anche il ricorso terzi da spargimento d'acqua. Quando si verifica un sinistro, dalla rottura di una colonna montante a un'infiltrazione dal lastrico solare, l'amministratore deve aprire la pratica, raccogliere le prove, dialogare con il perito della compagnia e poi ripartire tra i condomini l'eventuale franchigia non coperta. È un processo che tocca insieme la parte tecnica dell'edificio, quella contabile del bilancio e quella documentale dei rapporti con l'assicurazione: se i passaggi non sono tracciati, il condominio rischia di perdere l'indennizzo per tardiva denuncia o di litigare sul riparto per mesi.
La polizza globale fabbricati e cosa copre davvero
La polizza globale fabbricati è lo strumento tipico scelto dalle assemblee condominiali: in un'unica copertura racchiude incendio e scoppio, eventi atmosferici, responsabilità civile verso terzi (RCT) per i danni causati dalle parti comuni a persone o cose, e spesso anche la responsabilità civile verso i prestatori d'opera (RCO) per chi lavora nell'edificio, come il portiere o le ditte di manutenzione.
Non tutte le polizze sono uguali: massimali, franchigie e scoperti variano molto, e la scelta va deliberata dall'assemblea con le maggioranze previste per le innovazioni o per le spese di gestione ordinaria, a seconda che si tratti di stipula ex novo o di rinnovo. È l'amministratore, ai sensi dell'articolo 1130 del codice civile, a tenere aggiornata la documentazione della polizza e a renderla disponibile ai condomini che la richiedono.
Denuncia del sinistro: tempi e passaggi che non si possono saltare
Il codice civile, all'articolo 1913, fissa in tre giorni dalla conoscenza del sinistro il termine per la denuncia all'assicuratore, salvo termini diversi previsti in polizza. Per l'amministratore questo significa attivarsi subito appena viene segnalato il danno, senza aspettare l'assemblea successiva o il preventivo definitivo del tecnico.
- Raccogliere foto e descrizione del danno al momento della segnalazione, prima che l'evento venga rimosso o l'area ripulita
- Aprire la denuncia alla compagnia entro i termini di polizza, indicando data, dinamica e parti comuni coinvolte
- Fissare il sopralluogo del perito e conservare la relazione peritale
- Tracciare ogni comunicazione con la compagnia, il broker e il condominio danneggiato in un'unica cartella
- Conservare preventivi, fatture dei lavori di ripristino e la liquidazione finale ricevuta
Il riparto della franchigia tra i condomini
Quando l'indennizzo non copre l'intero danno per effetto della franchigia contrattuale, la parte scoperta va ripartita tra i condomini secondo gli stessi criteri applicabili alla spesa che il sinistro ha generato: millesimi generali per un danno alle parti comuni, millesimi di scala o di edificio se il danno riguarda una parte comune limitata a un gruppo di condomini, come previsto dall'articolo 1123 del codice civile. Se il danno ha origine da un'unità privata, ad esempio una perdita idraulica dall'appartamento di un condomino che si riversa su quelli sottostanti, la responsabilità e il relativo riparto seguono le regole della responsabilità civile e non quelle della spesa condominiale ordinaria.
È frequente che la franchigia diventi oggetto di discussione in assemblea, soprattutto quando il danno ha colpito in modo diseguale i condomini: una relazione peritale chiara e una nota di riparto motivata riducono il rischio di impugnazioni successive.
La documentazione che serve, e perché va tenuta in ordine
Ogni sinistro genera un fascicolo che l'amministratore dovrebbe poter esibire in ogni momento: polizza in corso, denuncia, corrispondenza con il perito, preventivi, fatture, liquidazione e delibera assembleare di riparto. Questa documentazione serve non solo per la trasparenza verso i condomini, prevista dall'articolo 1129 del codice civile sull'obbligo di rendiconto, ma anche in caso di successivo passaggio di consegne a un nuovo amministratore o di contenzioso con l'assicurazione sulla congruità della liquidazione.
Con AmministraPro l'amministratore può associare a ogni condominio la polizza attiva con le sue scadenze, aprire una scheda sinistro collegata alle spese straordinarie generate, allegare i documenti ricevuti dalla compagnia e generare il riparto tra i condomini coerente con i millesimi già presenti in anagrafica, mantenendo tutto tracciato nello stesso gestionale usato per il bilancio e le comunicazioni assembleari.
Domande frequenti
Chi decide quale polizza stipulare per il condominio?
La decisione spetta all'assemblea dei condomini, che delibera su proposta dell'amministratore con le maggioranze previste per le spese di gestione ordinaria in caso di rinnovo di una copertura già esistente, o con quelle più elevate previste per le innovazioni se si tratta di introdurre per la prima volta una polizza o di ampliarne sostanzialmente le garanzie. L'amministratore ha il compito di raccogliere i preventivi, illustrarli in assemblea con le relative differenze di massimali e franchigie, e dare esecuzione alla delibera approvata.
Cosa succede se l'amministratore non denuncia il sinistro nei termini di polizza?
Il codice civile, all'articolo 1913, prevede il termine di tre giorni dalla conoscenza del sinistro per la denuncia, salvo i termini più specifici indicati nella polizza stessa, che vanno sempre verificati caso per caso. Una denuncia tardiva può portare la compagnia a ridurre o negare l'indennizzo, ed espone l'amministratore a una possibile responsabilità verso il condominio per il danno derivante dalla mancata copertura. Per questo la prassi corretta è aprire la pratica non appena si riceve la segnalazione del danno, senza attendere l'assemblea successiva.
Come si ripartisce la franchigia quando il danno colpisce solo alcuni condomini?
Il criterio di riparto segue quello della spesa che il danno ha generato: se la parte comune danneggiata serve tutto l'edificio si usano i millesimi generali, se serve solo una scala o un edificio del complesso si usano i millesimi di quella scala o edificio, secondo l'articolo 1123 del codice civile. Quando invece il danno origina da un'unità immobiliare privata e si riversa su altre unità, non si tratta di riparto di spesa condominiale ma di responsabilità civile tra i soggetti coinvolti, da valutare caso per caso anche con l'aiuto del perito assicurativo.
L'amministratore deve mostrare la polizza ai condomini che la chiedono?
Sì. L'articolo 1130 del codice civile impone all'amministratore di tenere una gestione trasparente e documentata degli affari condominiali, e la polizza assicurativa rientra tra i documenti che ogni condomino può visionare, in particolare in vista dell'assemblea che ne delibera il rinnovo o la sostituzione. Conservare la polizza insieme alle altre spese straordinarie nello stesso archivio digitale, come consente AmministraPro, rende questa consultazione immediata senza richieste ripetute in segreteria.
Perché conviene tenere la pratica del sinistro in un gestionale invece che su carta?
Un sinistro coinvolge più soggetti nel tempo, l'assicurazione, il perito, l'impresa che esegue i lavori di ripristino e i condomini che devono approvare il riparto, e la documentazione cartacea si disperde facilmente tra passaggi di consegne e cambi di studio. Avere polizza, denuncia, corrispondenza, preventivi e delibera di riparto nello stesso gestionale usato per il bilancio, come in AmministraPro, permette di ritrovare in un attimo lo stato della pratica anche mesi dopo, ed è spesso decisivo se la compagnia richiede integrazioni documentali per completare la liquidazione.
Prova AmministraPro
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