Autorizzare l'amministratore a stare in giudizio

Il potere di rappresentanza dell'amministratore

L'articolo 1131 del Codice civile attribuisce all'amministratore la rappresentanza dei partecipanti al condominio. Nei limiti delle attribuzioni indicate dall'articolo 1130 o dei maggiori poteri conferiti dal regolamento o dall'assemblea, l'amministratore può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi, e può essere convenuto per qualunque azione concernente le parti comuni. Questo significa che, per le materie che gli competono, non serve una specifica autorizzazione per ogni singola causa.

Il potere ha però un confine. Quando la controversia esula dalle attribuzioni ordinarie, l'amministratore non può agire o resistere di propria iniziativa, ma deve essere autorizzato dall'assemblea. La distinzione tra ciò che rientra e ciò che eccede le attribuzioni non è sempre immediata e va valutata caso per caso, tenendo conto della materia, della natura della lite e dei poteri attribuiti dal regolamento.

Quando l'autorizzazione è necessaria e quando no

Rientrano tipicamente nelle attribuzioni ordinarie, e quindi non richiedono autorizzazione, le azioni per la riscossione dei contributi in base agli stati di ripartizione approvati, la difesa in liti relative alla conservazione delle parti comuni e le attività strumentali ai compiti che la legge assegna all'amministratore. In queste ipotesi l'amministratore agisce o resiste in modo autonomo.

Servono invece l'autorizzazione dell'assemblea le liti che eccedono la gestione ordinaria: pensiamo a controversie di particolare rilievo economico, a impugnazioni o azioni che incidono su scelte di merito dei condomini, alla decisione di proporre appello in materie non ordinarie. Nel dubbio, acquisire comunque la delibera è la scelta più prudente, perché sana in radice ogni possibile eccezione sulla legittimazione e mette al riparo l'amministratore da responsabilità per un'iniziativa non autorizzata.

Il contenuto della delibera di autorizzazione

La delibera che autorizza l'amministratore a stare in giudizio dovrebbe essere chiara e completa. È opportuno che indichi l'oggetto della controversia, la controparte, il tipo di azione da promuovere o resistere e il grado di giudizio. Una delibera generica rischia di non coprire l'iniziativa concreta, mentre una troppo restrittiva può costringere a tornare in assemblea a ogni sviluppo processuale.

È utile coordinare l'autorizzazione con il conferimento dell'incarico al legale e, se possibile, con l'approvazione del relativo preventivo di spesa. In questo modo la stessa assemblea decide sia di agire sia con quali mezzi e a quali costi, rendendo la scelta trasparente e completa. La verifica del quorum richiesto per la delibera è un passaggio da non trascurare, perché un vizio nella formazione della volontà assembleare si riflette sulla validità dell'autorizzazione.

Documentare il potere e gestire la ratifica

Il verbale che contiene l'autorizzazione è un documento chiave del fascicolo di causa: dimostra che l'amministratore agisce con il potere necessario. Conservarlo in modo ordinato, insieme alla delibera e al mandato al legale, consente di rispondere prontamente a eventuali eccezioni sulla legittimazione sollevate dalla controparte.

Può accadere che la necessità dell'autorizzazione emerga solo nel corso della causa. In questi casi l'assemblea può intervenire con una ratifica, che convalida l'operato dell'amministratore. Gestire per tempo la convocazione e la delibera evita che la lite si areni per un difetto formale. Un gestionale come AmministraPro aiuta a organizzare convocazioni, verbali e documenti della causa, tenendo tracciabili le comunicazioni ai condomini, così che il potere di stare in giudizio sia sempre documentato. Le funzionalità dedicate ad assemblee e documenti sono descritte nelle pagine /funzioni e /prezzi.

Domande frequenti