Lastrico solare in uso esclusivo: il calcolo un terzo, due terzi

La regola dell'articolo 1126

L'articolo 1126 stabilisce che, quando l'uso del lastrico solare o di una parte di esso non è comune a tutti i condomini, chi ne ha l'uso esclusivo è tenuto a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico. Gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio, o della parte di questo a cui il lastrico serve come copertura, in proporzione al valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

La ratio è chiara: il titolare dell'uso esclusivo trae dal lastrico un'utilità privata aggiuntiva, come se fosse una terrazza, e per questo sostiene la quota di un terzo. Le unità sottostanti beneficiano invece della funzione di copertura e protezione dagli agenti atmosferici, e per questo si accollano i due terzi.

La stessa impostazione viene applicata dalla giurisprudenza anche alle terrazze a livello che svolgono funzione di copertura, quando l'uso è esclusivo di un condomino.

Esempio numerico passo passo

Supponiamo una spesa di rifacimento dell'impermeabilizzazione del lastrico pari a 9.000 euro. Il lastrico è in uso esclusivo del condomino dell'ultimo piano e funge da copertura per tre unità sottostanti.

Primo passaggio: la quota di un terzo, cioè 3.000 euro, è a carico del titolare dell'uso esclusivo. Questa parte prescinde dai millesimi e deriva direttamente dalla frazione fissata dalla norma.

Secondo passaggio: i due terzi restanti, cioè 6.000 euro, si ripartiscono tra i condomini serviti dal lastrico in proporzione al valore del loro piano. Se le tre unità coperte hanno, nella porzione servita, valori pari a 500, 300 e 200 millesimi, le quote sono 6.000 per 0,500 uguale 3.000 euro, poi 1.800 euro e infine 1.200 euro. La somma delle quote, 3.000 più 3.000 più 1.800 più 1.200, torna a 9.000 euro.

• Titolare uso esclusivo: un terzo di 9.000 uguale 3.000 euro
• Unita coperta da 500 millesimi: due terzi per 0,500 uguale 3.000 euro
• Unita coperta da 300 millesimi: 1.800 euro
• Unita coperta da 200 millesimi: 1.200 euro

Quando si applica e quando no

La regola dei terzi vale per le spese di riparazione e ricostruzione del lastrico come struttura di copertura, non per gli interventi che riguardano soltanto la pavimentazione o gli elementi al servizio esclusivo del titolare, che restano interamente a suo carico.

Se il lastrico è invece comune a tutti i condomini, senza uso esclusivo, l'articolo 1126 non si applica e si torna al criterio generale dei millesimi dell'articolo 1123. La distinzione tra lastrico comune e lastrico in uso esclusivo è quindi il primo accertamento da compiere prima di impostare il riparto.

Un altro punto delicato riguarda i danni da infiltrazione provenienti dal lastrico: la responsabilità e il relativo risarcimento seguono regole proprie e non coincidono automaticamente con la ripartizione delle spese di riparazione prevista dall'articolo 1126, che disciplina il costo dell'intervento manutentivo e non l'obbligo risarcitorio.

Gestire il riparto nel rendiconto

Per una gestione corretta l'amministratore deve individuare con precisione le unità servite dal lastrico e i loro valori proporzionali, tenere separata la quota di un terzo del titolare e allegare al rendiconto il dettaglio del calcolo, così che ciascun condomino possa verificare la propria posizione.

Il rischio di errore aumenta nei fabbricati con più lastrici, terrazze a livello e porzioni servite diverse, dove ogni intervento riguarda un insieme di unità differente. In questi casi una tabella dedicata per ciascuna copertura evita di attribuire quote a chi non è servito.

Un gestionale come AmministraPro consente di creare una tabella specifica per il lastrico, riservare la quota di un terzo al titolare dell'uso esclusivo e ripartire in automatico i due terzi tra le unità coperte secondo il valore di piano, producendo un rendiconto trasparente. Le funzioni sono descritte nella pagina delle funzionalità e i piani nella pagina dei prezzi.

Domande frequenti