Chi paga le spese del piano terra in condominio

Scale e ascensore: la regola dell'articolo 1124

L'articolo 1124 stabilisce che le spese di manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori si ripartiscono per metà in base ai millesimi di proprietà e per metà in proporzione all'altezza di ciascun piano dal suolo. Il proprietario del piano terra, che non sale, contribuisce quindi in misura molto ridotta rispetto ai piani alti.

Va però chiarito un punto spesso frainteso: il piano terra non è del tutto esente. La quota calcolata sui millesimi di proprietà, cioè la metà legata alla conservazione del bene comune, resta dovuta anche da chi non usa le scale, salvo che il regolamento preveda un esonero espresso. È esente, in concreto, dalla parte proporzionale all'altezza, che riflette l'uso.

Le spese che il piano terra paga comunque

Molte parti comuni servono l'intero edificio, piano terra compreso, e le relative spese si ripartiscono per millesimi ai sensi dell'articolo 1123 comma 1. Il proprietario a terra ne è pienamente tenuto.

• Tetto e lastrico solare che coprono e proteggono tutto l'edificio.
• Muri maestri, fondazioni e struttura portante.
• Facciata e decoro architettonico dell'edificio.
• Impianto fognario e canne comuni che servono anche il piano terra.
• Compenso dell'amministratore e spese generali di gestione.
• Assicurazione globale fabbricati.

Il caso del tetto e dei muri portanti

Un dubbio ricorrente riguarda il tetto: perché il piano terra dovrebbe pagarlo se non ci abita sotto direttamente? La risposta sta nella funzione della copertura, che protegge la stabilità e la conservazione dell'intero edificio, quindi anche l'unità a terra. Il tetto è parte comune ai sensi dell'articolo 1117 e la sua spesa si divide per millesimi tra tutti.

Lo stesso vale per i muri maestri e le fondazioni: sono elementi strutturali che sorreggono l'intero fabbricato. Il piano terra, anzi, poggia direttamente su fondazioni la cui integrità lo riguarda in modo diretto. Non c'è quindi esenzione per queste voci, che seguono la regola generale del riparto proporzionale al valore della proprietà.

Cortili, giardini, androni e ingressi

Per androne, portone e ingressi il piano terra è spesso il primo fruitore, dovendo attraversarli per accedere alla propria unità. Le relative spese seguono i millesimi o l'uso, senza esenzioni particolari. Cortili e giardini comuni si ripartiscono di regola per millesimi, salvo clausole del regolamento o tabelle d'uso.

Alcuni casi meritano attenzione. Se il piano terra ha un accesso indipendente diretto dalla strada e non usa l'androne comune, può esistere un esonero previsto dal regolamento per quella specifica voce. In assenza di clausola, tuttavia, la comproprietà della parte comune comporta l'obbligo di contribuire alla sua conservazione.

Impostare correttamente le quote del piano terra

Gestire le esenzioni parziali del piano terra richiede tabelle distinte: una per la conservazione, una per l'uso di scale e ascensore, con l'applicazione della formula dell'articolo 1124. Calcolarle a mano è facile fonte di errori, specie quando le unità a terra sono più di una o hanno esoneri da regolamento.

Con un gestionale come AmministraPro è possibile impostare tabelle separate per millesimi e per altezza di piano, applicare gli esoneri previsti dal regolamento e generare riparti che riflettono correttamente la posizione del piano terra. Le funzioni sono descritte nella pagina /funzioni e i piani nella pagina /prezzi.

Domande frequenti