Chi paga tra usufruttuario e nudo proprietario

Il principio: spese di godimento all'usufruttuario, spese sulla sostanza al nudo proprietario

La regola nasce dagli articoli 1004 e 1005 del Codice civile. L'usufruttuario sostiene le spese e gli oneri relativi alla custodia, all'amministrazione e alla manutenzione ordinaria, oltre alle imposte e ai carichi che gravano sul reddito. Il nudo proprietario resta obbligato per le riparazioni straordinarie, cioè quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri, delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento di elementi strutturali per intero o per una parte notevole.

Trasferito nel condominio, il criterio significa che l'usufruttuario paga le voci legate all'uso quotidiano e al funzionamento delle parti comuni, mentre il nudo proprietario paga gli interventi che accrescono o conservano il valore dell'edificio. La distinzione non guarda a chi ha deliberato la spesa, ma alla natura dell'intervento.

Esempi di spese a carico dell'usufruttuario

Rientrano tipicamente tra gli oneri dell'usufruttuario le spese ricorrenti che accompagnano il godimento dell'immobile e delle parti comuni. Sono voci che si ripetono ogni esercizio e che seguono l'uso effettivo.

• Pulizia delle scale, dell'androne e delle aree comuni.
• Energia elettrica delle parti comuni e illuminazione.
• Consumo di riscaldamento centralizzato e acqua.
• Manutenzione ordinaria dell'ascensore e sua conduzione.
• Compenso dell'amministratore e piccole riparazioni correnti.
• Manutenzione ordinaria del giardino e degli impianti.

Esempi di spese a carico del nudo proprietario

Al nudo proprietario spettano le opere straordinarie che incidono sulla struttura o rinnovano parti rilevanti dell'edificio. Sono interventi non ripetitivi, spesso deliberati come spese straordinarie in assemblea.

• Rifacimento del tetto o del lastrico solare.
• Ripristino o consolidamento della facciata e dei muri portanti.
• Sostituzione integrale dell'impianto di ascensore.
• Rifacimento dell'impianto di riscaldamento centralizzato.
• Interventi strutturali antisismici e di messa in sicurezza rilevanti.

Solidarietà verso il condominio e voto separato in assemblea

Nei rapporti interni la spesa si divide come visto, ma verso il condominio la questione cambia. L'articolo 67 delle disposizioni di attuazione del Codice civile stabilisce che il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'ente di gestione. L'amministratore può quindi pretendere l'intera quota da uno qualsiasi dei due, salvo poi il regresso interno secondo la natura della spesa.

Lo stesso articolo 67 regola il diritto di voto: l'usufruttuario esercita il voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni; il nudo proprietario vota nelle deliberazioni relative a innovazioni, ricostruzioni e opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni. Convocare il soggetto giusto per ciascuna delibera è quindi decisivo per la validità del voto.

Come impostare correttamente le quote nel condominio

L'amministratore deve conoscere l'esistenza dell'usufrutto e i dati di entrambi i titolari, che vanno annotati nel registro di anagrafe condominiale previsto dall'articolo 1130, numero 6, del Codice civile. Solo così può emettere gli avvisi di pagamento verso il soggetto corretto e convocare in assemblea chi ha titolo a votare su quel punto.

In pratica conviene tenere per la stessa unità due riferimenti distinti, associando le voci di spesa ordinaria all'usufruttuario e quelle straordinarie al nudo proprietario. Con un gestionale come AmministraPro l'anagrafe registra il ruolo di ciascun titolare e distingue automaticamente i destinatari delle quote e delle convocazioni, così ogni rata arriva a chi la deve pagare. Le funzionalità sono descritte nella pagina /funzioni e i piani nella pagina /prezzi.

Domande frequenti