Guida pratica
Chiedere la convocazione dell'assemblea per revocare l'amministratore
Quando i condòmini vogliono revocare l'amministratore ma l'assemblea non è in calendario, non devono aspettare: la legge dà loro il potere di chiederne la convocazione. L'articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile prevede che almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio possano richiedere all'amministratore di convocare l'assemblea, indicando gli argomenti da trattare. Se l'amministratore non provvede entro dieci giorni, gli stessi condòmini possono convocarla direttamente. Questa guida spiega come formulare la richiesta, quale soglia raggiungere, quali termini rispettare e come arrivare a un'assemblea di revoca valida anche quando l'amministratore in carica ha tutto l'interesse a non convocarla.
Checklist per chiedere l'assemblea di revoca
- Raccogliere almeno due condòmini che insieme rappresentino un sesto del valore dell'edificio
- Verificare i millesimi sulla tabella generale aggiornata prima di firmare
- Redigere una richiesta scritta con l'ordine del giorno esplicito su revoca e nuova nomina
- Inviare la richiesta con PEC o raccomandata e conservare la ricevuta di consegna
- Attendere dieci giorni: se l'amministratore non convoca, procedere alla convocazione diretta
- Convocare tutti gli aventi diritto rispettando termini e forme di legge
- Predisporre i preventivi dei candidati per nominare subito il sostituto
Chi può chiedere la convocazione e con quale soglia
L'articolo 66 delle disposizioni di attuazione stabilisce che l'assemblea può essere convocata in via straordinaria su richiesta di almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. La soglia è doppia: servono almeno due persone distinte e insieme devono rappresentare almeno un sesto dei millesimi, cioè circa centosessantasette millesimi sui mille complessivi.
Questo significa che un solo condomino, per quanto convinto, non può da solo obbligare l'amministratore a convocare: deve aggregare almeno un altro proprietario e raggiungere il peso millesimale richiesto. Prima di muoversi conviene quindi verificare la tabella millesimale generale e individuare i condòmini disposti a firmare la richiesta, sommandone i millesimi fino a superare la soglia di un sesto.
Come formulare la richiesta all'amministratore
La richiesta va indirizzata all'amministratore in forma scritta e deve indicare specificamente gli argomenti da inserire all'ordine del giorno. Per una revoca il punto va formulato in modo esplicito, per esempio revoca dell'amministratore in carica e nomina del nuovo amministratore, così che l'assemblea possa validamente deliberare sul tema.
Conviene inviare la richiesta con un mezzo che dia prova certa della ricezione, come la posta elettronica certificata o la raccomandata, perché da quella data decorrono i dieci giorni entro cui l'amministratore deve attivarsi. È utile conservare copia della richiesta e della ricevuta di consegna: sono la prova che legittima, in caso di inerzia, la convocazione diretta da parte dei condòmini.
Cosa fare se l'amministratore non provvede
Se l'amministratore non convoca l'assemblea entro dieci giorni dalla richiesta, i condòmini richiedenti possono provvedere direttamente alla convocazione. In questo caso sono loro a inviare l'avviso a tutti i condòmini, rispettando i termini e le forme di legge, e a farsi carico dell'organizzazione della seduta.
La convocazione diretta è pienamente legittima proprio perché nasce dall'inerzia dell'amministratore, e le delibere assunte in quella sede, revoca compresa, sono valide se sono stati rispettati quorum e formalità. È il caso più delicato, perché l'amministratore uscente ha interesse a contestare i vizi: per questo è essenziale documentare con precisione la richiesta iniziale, il decorso dei dieci giorni e la corretta convocazione di tutti gli aventi diritto.
Preparare un'assemblea di revoca a prova di contestazione
Che convochi l'amministratore o i condòmini, l'assemblea deve rispettare i termini di preavviso e raggiungere in aula il quorum previsto dall'articolo 1136 per deliberare la revoca. È buona prassi allegare fin da subito i preventivi di compenso dei candidati alla sostituzione, così da nominare il nuovo amministratore nella stessa seduta ed evitare vuoti di gestione.
Gli strumenti digitali riducono i rischi di questa fase: AmministraPro consente di preparare l'avviso di convocazione con l'ordine del giorno corretto, tenere traccia degli invii e delle ricevute, e calcolare il quorum sulla tabella millesimale aggiornata, elementi che rendono la revoca più difficile da impugnare. Le funzionalità sono descritte su /funzioni e i piani su /prezzi.
Domande frequenti
Un solo condomino può chiedere la convocazione per la revoca?
No. L'articolo 66 delle disposizioni di attuazione richiede almeno due condòmini che insieme rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Un solo condomino non basta, anche se detiene molti millesimi: la norma vuole due soggetti distinti oltre alla soglia millesimale. Occorre quindi aggregare almeno un altro proprietario prima di presentare la richiesta.
Quanti millesimi servono per la richiesta di convocazione?
Serve un sesto del valore dell'edificio, cioè circa centosessantasette millesimi sui mille complessivi, rappresentati da almeno due condòmini. La somma dei millesimi dei richiedenti deve raggiungere o superare questa soglia. Conviene calcolarla sulla tabella millesimale generale aggiornata prima di raccogliere le firme.
Entro quanto tempo l'amministratore deve convocare?
Entro dieci giorni dal ricevimento della richiesta. Se entro questo termine l'amministratore non convoca l'assemblea, i condòmini richiedenti possono provvedere direttamente alla convocazione, inviando l'avviso a tutti gli aventi diritto. La data di ricezione della richiesta è quindi decisiva, ed è il motivo per cui va inviata con un mezzo che dia prova certa.
La convocazione diretta dei condòmini è valida?
Sì, se nasce dall'inerzia dell'amministratore dopo i dieci giorni e se rispetta termini e forme di legge, cioè avviso a tutti gli aventi diritto, ordine del giorno chiaro e preavviso corretto. Le delibere adottate, revoca inclusa, sono valide al pari di quelle in un'assemblea convocata dall'amministratore. Documentare bene la procedura è essenziale per resistere a eventuali contestazioni.
Si può nominare il nuovo amministratore nella stessa assemblea di revoca?
Sì, ed è la prassi consigliata per non lasciare il condominio senza gestione. Basta inserire nell'ordine del giorno anche la nomina del nuovo amministratore e mettere a disposizione i relativi preventivi di compenso analitici, richiesti a pena di nullità della nomina. Così revoca e sostituzione avvengono nello stesso momento.
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