Collegare le unità alle tabelle millesimali nel gestionale

Perché un condominio ha più tabelle

Le spese condominiali non si dividono tutte allo stesso modo. L'articolo 1123 del Codice civile prevede che le spese siano ripartite in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, ma stabilisce anche che, quando una cosa è destinata a servire in misura diversa, la spesa si ripartisca in proporzione all'uso, e che se un edificio ha più scale, cortili o impianti destinati a servire solo una parte dei condomini, le relative spese gravino solo su chi ne trae utilità.

Da qui nascono le tabelle multiple. La tabella generale misura il valore della proprietà e serve per le spese comuni a tutti; le tabelle particolari, come scale, ascensore o riscaldamento, misurano l'uso o il servizio e servono per le voci che riguardano solo alcuni. Alcune tabelle rispondono a criteri specifici, come l'articolo 1124 per le scale e gli ascensori, che divide la spesa per metà in base al valore e per metà in base all'altezza di piano.

• Tabella generale: valore della proprietà, spese comuni a tutti
• Tabella scale e ascensore: valore e altezza di piano (art. 1124)
• Tabella riscaldamento: consumo ed elementi tecnici
• Tabelle di servizio: solo per chi ne trae utilità (art. 1123)

Come funziona l'associazione unità-tabella

Nel gestionale ogni tabella è un elenco di unità con il rispettivo valore millesimale, e la somma dei millesimi di una tabella deve dare il totale previsto, di norma mille. Collegare un'unità a una tabella significa attribuirle il suo peso in quel gruppo di spese. Un'unità può essere presente in più tabelle con millesimi diversi: per esempio pesare in un certo modo sulla generale e in un altro sull'ascensore.

L'associazione governa il riparto automatico: quando l'amministratore registra una spesa e la assegna a una tabella, il software distribuisce l'importo tra le sole unità collegate a quella tabella, in proporzione ai loro millesimi. Se un'unità non è collegata, non riceve la sua quota, e la spesa non torna. Per questo la correttezza delle associazioni è il presupposto di ogni riparto affidabile.

Escludere le unità che non usano un servizio

Uno degli usi più importanti delle tabelle è l'esclusione. Un negozio con ingresso indipendente dalla strada può non usare le scale interne; un'unità al piano terra può essere esclusa dall'ascensore secondo il regolamento o l'uso concreto. Collegare le unità alle tabelle in modo selettivo consente di far gravare ogni spesa solo su chi ne trae utilità, come previsto dall'articolo 1123.

Nel software questo si traduce nel non associare quell'unità alla tabella del servizio che non la riguarda, oppure nell'attribuirle un peso coerente con l'uso ridotto. È un lavoro di impostazione iniziale che, se fatto bene, evita contestazioni ricorrenti: chi non usa un servizio non vuole trovarselo addebitato, e la legge gli dà ragione.

Verifiche prima di considerare l'impostazione conclusa

Dopo aver collegato le unità alle tabelle conviene fare alcune verifiche. La prima è la somma dei millesimi di ciascuna tabella: deve corrispondere al totale atteso, altrimenti il riparto sarà sbilanciato. La seconda è la copertura: ogni unità che deve partecipare a una tabella vi è effettivamente collegata, e nessuna unità che va esclusa vi compare per errore.

Una terza verifica utile è la prova del riparto: si registra una spesa di importo noto su una tabella e si controlla che la somma delle quote riparta esattamente l'importo, senza scarti oltre gli arrotondamenti fisiologici. Questa prova a campione, ripetuta su una spesa per tabella, dà la certezza che le associazioni siano corrette prima di andare a regime.

• La somma dei millesimi di ogni tabella dà il totale atteso
• Ogni unità è collegata alle tabelle che la riguardano
• Nessuna unità esclusa compare per errore
• La prova del riparto su una spesa nota torna corretta

Quando cambiano le tabelle: revisione e rettifica

Le tabelle millesimali non sono immutabili. L'articolo 69 delle disposizioni di attuazione prevede i casi in cui i valori possono essere rettificati o modificati, per esempio quando risultano conseguenza di un errore o quando mutate condizioni di una parte dell'edificio hanno alterato in modo notevole il rapporto originario tra i valori. Quando ciò accade, le associazioni nel gestionale vanno aggiornate di conseguenza.

Un gestionale che gestisce versioni delle tabelle consente di aggiornare i millesimi mantenendo memoria dei valori precedenti, così i riparti degli esercizi passati restano coerenti con le tabelle allora vigenti. È un aspetto importante per la trasparenza: non si riscrive la storia, si applica la tabella corretta a ciascun periodo.

Associazioni corrette, riparti affidabili

Collegare bene le unità alle tabelle è la cerniera tra l'anagrafe e la contabilità: da lì passano tutti i riparti. Investire tempo nell'impostazione iniziale e nelle verifiche paga in termini di quote corrette, meno contestazioni e maggiore fiducia dei condomini nella gestione.

AmministraPro consente di gestire più tabelle millesimali, collegare ogni unità con il proprio peso, escludere le unità dai servizi che non le riguardano e verificare i riparti. Le funzioni sono descritte nella pagina /funzioni e i piani per il tuo studio nella pagina /prezzi.

Domande frequenti