Guida pratica
Come applicare il limite di deleghe dell'articolo 67
L'articolo 67 delle disposizioni di attuazione del Codice civile pone un limite alla concentrazione delle deleghe: se i condomini sono più di venti, un singolo delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. La regola serve a evitare che una sola persona controlli l'assemblea raccogliendo troppe deleghe. Applicarla correttamente richiede due conti distinti, uno sul numero dei condomini e uno sui millesimi, perché la soglia va rispettata su entrambi i fronti. Questa guida mostra come calcolare il limite con esempi semplici e come gestirlo in modo trasparente all'ingresso.
Passi per verificare la soglia dell'articolo 67
- Conta i condomini del condominio: se sono più di venti, il limite si applica
- Calcola un quinto del numero dei condomini
- Calcola un quinto del valore, cioè 200 millesimi su 1000
- Per ogni delegato somma numero di deleghe e millesimi rappresentati
- Verifica che nessun delegato superi entrambe le soglie
- Redistribuisci o non ammettere l'eccedenza prima di aprire i lavori
Quando scatta il limite
Il tetto previsto dall'articolo 67 si applica solo quando i condomini sono più di venti. Si contano i condomini, cioè i titolari del diritto di voto, non le unità immobiliari: un proprietario di tre appartamenti resta un solo condomino ai fini del conteggio del numero. Con venti o meno condomini la norma non fissa un limite numerico specifico alle deleghe accumulabili.
Superata la soglia dei venti, il vincolo opera su due parametri contemporaneamente: il numero dei condomini rappresentati e il valore proporzionale espresso in millesimi. Entrambi devono restare entro un quinto, quindi la verifica non si esaurisce guardando solo quante deleghe ha una persona.
Il calcolo sul numero dei condomini
Il primo conto riguarda le teste. Un quinto corrisponde a dividere per cinque il numero totale dei condomini. In un condominio con 30 condomini, un quinto è 6, quindi un delegato può rappresentare al massimo sei condomini, oltre eventualmente a sé stesso se è a sua volta condomino.
Quando la divisione non dà un numero intero conviene ragionare in modo prudente. Con 33 condomini un quinto è 6,6: la rappresentanza va contenuta entro questo valore, quindi sei condomini pieni sono nel limite mentre sette lo superano. Contare per teste evita l'errore di guardare solo i millesimi.
Il calcolo sul valore in millesimi
Il secondo conto riguarda il peso millesimale. Un quinto di 1000 millesimi è 200. Quindi, indipendentemente dal numero di deleghe, un delegato non può rappresentare più di 200 millesimi complessivi, sommando le quote delle unità dei deleganti.
Un esempio: un delegato raccoglie tre deleghe da 60, 70 e 90 millesimi. La somma è 220 millesimi, oltre la soglia di 200. Anche se le tre teste sono entro il limite numerico, l'eccedenza sui millesimi impone di ridurre le deleghe, ad esempio rinunciando a quella da 90 e riportando il totale a 130 millesimi.
Cosa fare quando la soglia è superata
Se in fase di controllo emerge che un delegato supera il numero o il valore, l'eccedenza non può essere ammessa. La soluzione più ordinata è redistribuire in anticipo le deleghe verso altri delegati che siano sotto soglia, avvisando i condomini prima della seduta.
All'apertura, l'amministratore verifica il rispetto del limite prima di conteggiare presenze e voti. Ammettere deleghe oltre la soglia falsa il quorum costitutivo e i voti, ed espone le delibere al rischio di impugnazione. Registrare a verbale come è stato applicato il limite rende la procedura trasparente.
Automatizzare il controllo
Fare due conti separati, sul numero e sui millesimi, per decine di deleghe è laborioso e soggetto a errori. Con AmministraPro il numero dei condomini e i millesimi per unità sono già nel sistema, e man mano che si caricano le deleghe l'applicazione segnala quando un delegato si avvicina o supera un quinto in numero o in valore.
Questo permette di intervenire prima dei lavori e di documentare il rispetto dell'articolo 67. Le funzioni per la gestione dell'assemblea e i piani disponibili sono descritti nelle pagine /funzioni e /prezzi.
Domande frequenti
Il limite si applica sempre?
No. L'articolo 67 lo prevede solo quando i condomini sono più di venti. Al di sotto di questa soglia la norma non fissa un tetto numerico specifico alle deleghe che un singolo può raccogliere. Quando invece i condomini superano venti, il limite di un quinto vale sia sul numero dei condomini sia sul valore proporzionale in millesimi.
Un quinto si conta sui condomini o sulle unità?
Sul numero dei condomini, cioè dei titolari del diritto di voto, non sulle unità immobiliari. Un proprietario di più appartamenti conta come un solo condomino ai fini del numero. Il secondo parametro, il valore, si conta invece in millesimi: un quinto di 1000 millesimi è 200 millesimi complessivi rappresentabili.
Cosa succede se supero solo uno dei due parametri?
Basta superare uno dei due, numero o valore, per essere fuori dal limite. Entrambe le soglie devono essere rispettate. Se un delegato è entro il numero di condomini ma supera i 200 millesimi, l'eccedenza non è ammissibile e va ridotta rinunciando a una o più deleghe fino a rientrare nel valore consentito.
Le deleghe eccedenti rendono nulla l'assemblea?
Ammettere deleghe oltre il limite falsa il conteggio del quorum e dei voti e può rendere le delibere impugnabili. La prassi corretta è non ammettere l'eccedenza già all'ingresso, così presenze e votazioni si basano solo su deleghe conformi. Documentare a verbale come è stato applicato il limite aiuta a prevenire contestazioni.
Come si applica il limite con la divisione non intera?
Quando un quinto del numero dei condomini non è un valore intero, la rappresentanza va contenuta entro quel valore. Con 33 condomini un quinto è 6,6, quindi sei condomini rientrano nel limite mentre sette lo superano. Il criterio è non oltrepassare la soglia, restando dalla parte prudente del conteggio.
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