Guida pratica
Come calcolare avanzo e disavanzo di gestione condominiale
L'avanzo di gestione è la differenza positiva tra quanto i condomini avrebbero dovuto versare per la loro competenza e le spese effettivamente maturate nell'esercizio; il disavanzo è la stessa differenza quando è negativa. Non vanno confusi con il saldo di cassa, che risente anche di quote non ancora incassate e di fatture non ancora pagate. Il risultato di gestione si legge nel riepilogo finanziario del rendiconto previsto dall'articolo 1130-bis del Codice civile e va ripartito tra i condomini con i conguagli. Questa guida spiega come determinarlo correttamente, riga per riga.
Prima di chiudere il calcolo, verifica
- Tutte le fatture di competenza dell'esercizio sono registrate, anche se non ancora pagate
- Le quote a preventivo sono state addebitate a ogni condomino secondo i millesimi corretti
- Le partite di giro e i giroconti non sono conteggiati come spesa o come entrata
- Il fondo di riserva e i fondi speciali sono tenuti fuori dal risultato di gestione ordinaria
- Il saldo di cassa contabile coincide con l'estratto conto bancario alla data di chiusura
Avanzo, disavanzo e saldo di cassa non sono la stessa cosa
Il risultato di gestione misura la differenza tra i costi di competenza dell'esercizio e le quote dovute dai condomini a copertura di quei costi. Se le spese maturate sono inferiori a quanto preventivato e addebitato, si genera un avanzo; se sono superiori, un disavanzo. È un dato di competenza, indipendente dal fatto che le somme siano già transitate in banca.
Il saldo di cassa, invece, fotografa la liquidità disponibile: risente delle morosità, degli anticipi, delle fatture ricevute ma non ancora saldate. Un condominio può chiudere con un avanzo di gestione e avere comunque poca cassa perché diversi condomini non hanno pagato. Tenere separati i due piani è il primo passo per un rendiconto leggibile e per conguagli corretti.
I dati di partenza: costi maturati e quote a preventivo
Per calcolare il risultato servono due grandezze. La prima è il totale delle spese di competenza dell'esercizio, cioè tutte le fatture e i costi che si riferiscono al periodo, anche se pagati nell'anno successivo. La seconda è il totale delle quote a preventivo addebitate ai condomini per lo stesso periodo, distinte per tabella di ripartizione.
È utile riclassificare i costi per gruppo di spesa, così da confrontarli con le corrispondenti quote a preventivo. Il confronto voce per voce mostra dove il preventivo ha sovrastimato o sottostimato: la somma algebrica di questi scostamenti è il risultato complessivo di gestione.
- Costi di competenza: fatture e oneri riferiti all'esercizio, indipendentemente dal pagamento
- Quote a preventivo: importi addebitati ai condomini a copertura di quei costi
- Scostamento per voce: quota a preventivo meno costo effettivo di competenza
La formula: come si determina il risultato
In termini semplici, il risultato di gestione è dato dalle quote a preventivo di competenza meno i costi di competenza. Se il numero è positivo si tratta di un avanzo, se è negativo di un disavanzo. Occorre escludere dal calcolo le partite di giro, i giroconti tra conti e i movimenti relativi ai fondi, che non sono costi né ricavi della gestione.
Esempio numerico: preventivo di competenza pari a 40.000 euro, costi effettivi maturati pari a 37.500 euro. Il risultato è un avanzo di 2.500 euro. Se invece i costi fossero stati 42.000 euro, si avrebbe un disavanzo di 2.000 euro. In entrambi i casi il dato prescinde da chi ha pagato: quello è un problema di cassa e di morosità, che si affronta separatamente.
Come ripartire avanzo o disavanzo tra i condomini
Il risultato di gestione va restituito o richiesto a ciascun condomino con i conguagli, usando gli stessi criteri di ripartizione con cui erano state calcolate le quote a preventivo. Un avanzo generale si accredita in proporzione ai millesimi di proprietà; un avanzo su una spesa specifica, ad esempio il riscaldamento, segue la relativa tabella.
Attenzione a non ripartire l'avanzo in modo uniforme quando le spese erano state addebitate per tabelle diverse: il conguaglio deve rispecchiare la competenza di ciascuno. Per il disavanzo vale lo stesso principio: si addebita a chi ha effettivamente beneficiato del servizio secondo i criteri già deliberati, non a forfait.
Errori frequenti nel calcolo del risultato
L'errore più comune è confondere l'avanzo con la cassa positiva. Un altro è dimenticare fatture di competenza arrivate a cavallo dell'esercizio, che gonfiano artificialmente l'avanzo. Un terzo è includere nel risultato i versamenti al fondo di riserva, che non sono spese ma accantonamenti patrimoniali.
Per evitarli conviene tenere ordinata la contabilità durante tutto l'anno e usare un gestionale che distingua automaticamente costi, quote, partite di giro e fondi. AmministraPro determina avanzo e disavanzo di gestione a partire dai movimenti registrati, genera i conguagli sulle tabelle corrette e riporta il risultato nel rendiconto pronto per l'assemblea: le funzioni sono descritte in /funzioni e i piani in /prezzi.
Domande frequenti
Qual è la differenza tra avanzo di gestione e saldo di cassa?
L'avanzo di gestione è la differenza positiva tra le quote a preventivo di competenza e i costi effettivamente maturati nell'esercizio. Il saldo di cassa è invece la liquidità disponibile in banca e in cassa, che risente di morosità e fatture non ancora pagate. Un condominio può avere un avanzo di gestione e poca cassa, o viceversa: sono due misure distinte che vanno lette insieme ma mai confuse.
L'avanzo di gestione va sempre restituito ai condomini?
Il risultato di gestione va portato in assemblea e ripartito con i conguagli. L'avanzo si accredita ai condomini secondo i criteri con cui erano state calcolate le quote, salvo che l'assemblea decida di destinarlo a un fondo o a coprire spese future. La destinazione è una scelta dell'assemblea, ma il calcolo del risultato spetta all'amministratore nel rendiconto.
Come si tratta il disavanzo nel rendiconto?
Il disavanzo è la differenza negativa tra quote di competenza e costi maturati. Si evidenzia nel riepilogo finanziario del rendiconto e si ripartisce tra i condomini con i conguagli, usando le stesse tabelle applicate a preventivo. È bene spiegarne le cause nella nota sintetica esplicativa, così l'assemblea comprende perché le spese hanno superato le previsioni.
I fondi di riserva incidono sul risultato di gestione?
No. I versamenti al fondo di riserva o a fondi speciali per lavori sono accantonamenti patrimoniali, non spese di gestione. Vanno tenuti fuori dal calcolo dell'avanzo o del disavanzo e rappresentati separatamente nella situazione patrimoniale, altrimenti il risultato di gestione risulterebbe distorto.
Perché avanzo e cassa non coincidono quasi mai?
Perché l'avanzo è un dato di competenza, mentre la cassa dipende dai flussi effettivi di denaro. Le morosità riducono la cassa senza toccare le quote dovute; le fatture non ancora pagate migliorano la cassa senza ridurre i costi di competenza. La riconciliazione tra i due valori si fa attraverso lo stato patrimoniale, che riporta crediti verso condomini e debiti verso fornitori.
Prova AmministraPro
Contabilità, ripartizioni millesimali, assemblee, comunicazioni e intelligenza artificiale in un unico software italiano, conforme a UNI 10801 e GDPR.