Come calcolare il conguaglio di fine esercizio passo passo

Cosa serve prima di calcolare

Per calcolare il conguaglio servono tre elementi contabili. Il primo è il preventivo approvato, cioè la spesa stimata all'inizio dell'esercizio, che ha generato i piani di riparto e le rate di acconto. Il secondo è l'elenco degli acconti effettivamente versati da ciascun condòmino nel periodo. Il terzo è il consuntivo, cioè la spesa reale sostenuta e documentata, ripartita per tabella millesimale.

Il conguaglio non è una nuova spesa: è solo l'allineamento tra ciò che era stato chiesto in acconto e ciò che è davvero costato l'esercizio. Per questo il presupposto è un consuntivo approvato dall'assemblea ai sensi dell'articolo 1135 del Codice civile.

• Preventivo approvato e piano rate di acconto
• Acconti versati da ogni condòmino nell'esercizio
• Consuntivo con la spesa reale ripartita per millesimi

I quattro passaggi del calcolo

Il calcolo segue sempre lo stesso schema. Passaggio uno: si determina la quota di competenza di ciascun condòmino applicando alla spesa reale i millesimi della tabella pertinente. Passaggio due: si somma quanto quel condòmino ha versato in acconto. Passaggio tre: si sottrae la competenza dagli acconti. Passaggio quattro: si legge il segno del risultato.

Se la competenza è maggiore degli acconti, il condòmino ha un conguaglio a debito e deve versare la differenza. Se gli acconti sono maggiori, ha un saldo a credito che verrà restituito o compensato con l'esercizio successivo, secondo quanto delibera l'assemblea.

• Competenza = spesa reale per millesimi del condòmino
• Differenza = acconti versati meno competenza
• Differenza negativa: conguaglio a debito
• Differenza positiva: saldo a credito

Un esempio numerico completo

Supponiamo una spesa consuntiva totale di 20.000 euro per un condominio con quattro appartamenti. Il condòmino A possiede 250 millesimi su 1.000, quindi la sua competenza è 20.000 per 250 diviso 1.000, cioè 5.000 euro. Durante l'anno A aveva versato acconti per 4.500 euro, calcolati sul preventivo iniziale di 18.000 euro.

Il conguaglio di A è la competenza meno gli acconti: 5.000 meno 4.500, cioè 500 euro a debito. Il condòmino B, con 200 millesimi, ha competenza 4.000 euro e ha versato 4.200 euro di acconti: il suo saldo è 4.200 meno 4.000, cioè 200 euro a credito. La somma algebrica di tutti i conguagli del condominio deve chiudere a zero rispetto alla differenza tra consuntivo e acconti totali: è la verifica di quadratura che non va mai saltata.

• Spesa consuntiva: 20.000 euro
• Condòmino A, 250 millesimi: competenza 5.000, acconti 4.500, conguaglio 500 a debito
• Condòmino B, 200 millesimi: competenza 4.000, acconti 4.200, saldo 200 a credito

Attenzione alle tabelle diverse

Non tutte le spese si ripartiscono con la stessa tabella. Le spese generali seguono i millesimi di proprietà, ma scale e ascensore rispondono all'articolo 1124, mentre il riscaldamento centralizzato tiene conto dei consumi secondo la norma UNI 10200. Il conguaglio corretto si ottiene solo se ogni voce di spesa è stata ripartita con la tabella giusta prima di sommare le competenze.

Un errore frequente è calcolare tutto sui millesimi generali: così l'importo finale quadra a livello di condominio, ma è ingiusto verso i singoli, perché non riflette l'uso reale dei servizi. Verifica sempre che la spesa dell'ascensore o del riscaldamento sia stata attribuita con il criterio previsto.

Registrare e riscuotere il conguaglio

Dopo l'approvazione del consuntivo, l'amministratore emette il piano di riparto dei conguagli, indicando per ciascun condòmino l'importo a debito o a credito e la scadenza di pagamento. I conguagli a debito diventano crediti del condominio esigibili e, in caso di mancato pagamento, l'amministratore può agire secondo l'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile.

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Domande frequenti