Guida pratica
Come decidere il criterio di riparto per una spesa nuova
Quando il condominio introduce un servizio o un impianto che prima non esisteva, come la videosorveglianza, un punto di ricarica per veicoli elettrici o un nuovo impianto tecnologico, manca una tabella di riparto già pronta. Il criterio va costruito partendo dagli articoli 1123 e seguenti del Codice civile, guardando alla natura della spesa e a chi ne trae utilità. In molti casi si tratta anche di una innovazione ai sensi dell'articolo 1120, con le sue maggioranze specifiche. Questa guida spiega come individuare il criterio corretto per una spesa nuova, come farlo approvare e come registrarlo in modo stabile.
Distinguere tra spesa nuova e innovazione
Il primo passo è capire se la spesa nuova è semplice gestione di un servizio o una vera innovazione. L'innovazione, disciplinata dall'articolo 1120, è un'opera che modifica la cosa comune per migliorarne l'uso o il godimento, e richiede maggioranze qualificate in assemblea. La semplice introduzione di un servizio ricorrente o la manutenzione di un impianto esistente seguono invece le regole ordinarie.
La qualificazione non è formale. Installare un impianto di videosorveglianza è tipicamente un'innovazione che l'articolo 1122-ter regola con maggioranze specifiche, mentre il canone mensile di gestione del sistema, una volta installato, è una spesa di servizio da ripartire come tale. Distinguere le due fasi evita di confondere maggioranze e criteri.
Individuare il criterio in base all'utilità
Una volta stabilita la natura, il criterio si ricava dagli articoli 1123 e 1124. Se il nuovo servizio giova a tutti allo stesso modo, si applicano i millesimi di proprietà. Se giova in misura diversa, si pesa l'uso. Se serve solo un gruppo di condomini, pagano soltanto gli interessati.
Alcuni esempi chiariscono il principio. La videosorveglianza delle parti comuni serve di norma tutti allo stesso modo e va per millesimi. Un impianto di ricarica per veicoli elettrici usato solo da alcuni proprietari con box può essere ripartito nel gruppo interessato oppure con contatori dedicati per consumo. Un ascensore di nuova installazione segue la logica dell'articolo 1124 per la gestione futura.
Le maggioranze per approvare la spesa nuova
La delibera che introduce una spesa nuova richiede la maggioranza corretta secondo la natura dell'intervento. Le innovazioni ordinarie dell'articolo 1120 comma 1 richiedono la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio in seconda convocazione. Alcune innovazioni agevolate, come quelle per l'efficienza energetica, la sicurezza o l'abbattimento delle barriere architettoniche, godono di maggioranze ridotte previste dalla legge.
La ripartizione della spesa, invece, non è liberamente disponibile dall'assemblea a maggioranza quando incide su criteri legali inderogabili. L'assemblea può però individuare la tabella applicabile e, entro i limiti di legge, adottare criteri convenzionali con l'unanimità. È buona prassi verbalizzare sia la maggioranza raggiunta sia il criterio di riparto scelto.
Creare e conservare la nuova tabella
Approvata la spesa e definito il criterio, occorre tradurlo in una tabella millesimale o in una regola di riparto stabile, da conservare tra i documenti del condominio. Senza una tabella dedicata, ogni esercizio rischia di ricalcolare il riparto in modo incoerente, generando contestazioni.
La nuova tabella va allegata idealmente al rendiconto e richiamata nei riparti successivi. Se il servizio prevede consumi individuali, come le ricariche elettriche, conviene predisporre da subito la rilevazione dei consumi per unità, così da poter applicare un criterio proporzionale documentabile.
Impostare una volta e riusare nel tempo
Il valore di una spesa nuova ben impostata sta nella ripetibilità: definire il criterio una volta e riapplicarlo automaticamente ogni anno. Farlo a mano espone al rischio di dimenticare la scelta o di applicarla in modo diverso da un esercizio all'altro.
Con un gestionale come AmministraPro è possibile creare una nuova tabella millesimale o per consumo, collegarla al conto di spesa e riutilizzarla in tutti i riparti futuri, mantenendo coerenza e tracciabilità. Le funzioni sono descritte nella pagina /funzioni e i piani nella pagina /prezzi.
Domande frequenti
Chi decide il criterio di riparto di una spesa nuova?
Il criterio si ricava dalla natura della spesa secondo gli articoli 1123 e 1124 del Codice civile. L'assemblea individua la tabella applicabile e approva la spesa con la maggioranza corretta, ma non può stravolgere i criteri legali inderogabili con semplice maggioranza: eventuali criteri convenzionali richiedono l'unanimità.
La videosorveglianza è un'innovazione?
L'installazione di un impianto di videosorveglianza delle parti comuni è tipicamente un'innovazione regolata dall'articolo 1122-ter, che prevede maggioranze specifiche. Il successivo canone di gestione è invece una spesa di servizio ricorrente, da ripartire di norma per millesimi tra tutti i condomini serviti.
Come si ripartisce un impianto di ricarica elettrica?
Dipende da chi lo usa. Se serve solo alcuni proprietari, la spesa può gravare sul gruppo interessato o essere misurata con contatori dedicati per consumo. Se il punto di ricarica è a servizio comune, si valuta l'utilità effettiva secondo i criteri dell'articolo 1123.
Serve creare una nuova tabella millesimale?
Sì, quando la spesa nuova avrà natura ricorrente. Tradurre il criterio in una tabella stabile, da conservare e richiamare nei riparti successivi, evita ricalcoli incoerenti tra un esercizio e l'altro e riduce le contestazioni dei condomini.
Un software aiuta a gestire una spesa nuova?
Sì. Un gestionale permette di creare la tabella una volta, collegarla al conto e riutilizzarla ogni anno mantenendo coerenza. AmministraPro consente tabelle per millesimi e per consumo con riparti ripetibili: le funzioni sono in /funzioni e i piani in /prezzi.
Prova AmministraPro
Contabilità, ripartizioni millesimali, assemblee, comunicazioni e intelligenza artificiale in un unico software italiano, conforme a UNI 10801 e GDPR.