Come diventare amministratore di condominio

I requisiti dell'articolo 71 bis

L'articolo 71 bis disp. att. c.c., introdotto dalla riforma del condominio (legge 220/2012), elenca i requisiti per esercitare l'attività di amministratore. Sono cause ostative: l'interdizione o inabilitazione, la condanna per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per altro delitto non colposo con pena non inferiore a due anni, la sottoposizione a misure di prevenzione, l'essere protestato o annotato nell'elenco dei protesti cambiari.

Servono inoltre il godimento dei diritti civili, il diploma di scuola secondaria di secondo grado e il possesso dei requisiti di formazione iniziale e di aggiornamento periodico previsti dallo stesso articolo. Chi ha già svolto l'attività di amministratore per almeno un anno nell'arco dei tre anni precedenti l'entrata in vigore della riforma è esonerato dal corso iniziale, ma resta comunque soggetto all'obbligo di aggiornamento.

Il corso di formazione iniziale

Il decreto del Ministero della Giustizia 13 agosto 2014 n. 140 disciplina la formazione degli amministratori: il corso iniziale ha una durata minima di 72 ore e affronta le materie fondamentali della professione, tra cui diritto civile applicato al condominio, tecnica di conduzione delle assemblee, sicurezza degli edifici, elementi di diritto fiscale e tributario, contabilità condominiale e nozioni di diritto tributario. La UNI 10801 è la norma tecnica di riferimento che definisce i requisiti dei servizi di amministrazione condominiale e i criteri di competenza dell'amministratore, ed è spesso il modello a cui i corsi si ispirano nell'articolare i contenuti.

I corsi sono organizzati da associazioni di categoria, ordini professionali collegati (ad esempio geometri, ingegneri, avvocati e commercialisti che vogliono aggiungere questa competenza) e organismi di formazione accreditati. Al termine viene rilasciato un attestato che, insieme agli altri requisiti, consente l'iscrizione all'attività.

L'aggiornamento periodico obbligatorio

L'obbligo non si esaurisce con il corso iniziale: lo stesso decreto ministeriale impone un aggiornamento periodico, con corsi di durata minima di 15 ore all'anno, distribuiti su moduli che coprono novità normative, giurisprudenza rilevante e approfondimenti tecnici (impiantistica, sicurezza, fiscalita). La mancata frequenza dei corsi di aggiornamento è causa di cessazione dei requisiti e può comportare la revoca dell'incarico da parte dell'assemblea, oltre a esporre l'amministratore a contestazioni sulla regolarità del proprio operato.

Tenere traccia degli attestati, delle scadenze e delle ore maturate diventa via via più complesso man mano che cresce il numero di stabili gestiti: molti amministratori affiancano al calendario personale un gestionale che centralizza scadenze fiscali, assembleari e di formazione, così da non perdere mai una data critica.

Avviare l'attività: forma giuridica e organizzazione

Superati i requisiti, l'amministratore può operare come persona fisica con partita IVA, in forma associata (studio con altri professionisti) o come società (anche di persone o di capitali, purché l'incarico sia svolto da persone fisiche in possesso dei requisiti). La scelta dipende dal numero di stabili che si intende gestire e dalla prospettiva di crescita: chi parte da pochi condomini spesso opta per la partita IVA individuale, per poi valutare forme più strutturate quando il portafoglio cresce.

Fin dai primi incarichi conviene dotarsi di strumenti adeguati: un software gestionale come AmministraPro consente di tenere il registro di contabilità, generare i rendiconti annuali richiesti dall'articolo 1130 bis c.c., gestire le convocazioni assembleari, i solleciti e le comunicazioni con i condomini in modo tracciabile fin dal primo condominio in gestione, evitando di dover migrare dati e abitudini quando il numero di stabili aumenta.

Errori comuni da evitare all'inizio

L'avvio dell'attività presenta insidie ricorrenti che conviene conoscere in anticipo.

• Sottovalutare la tenuta contabile: il rendiconto annuale (art. 1130 bis c.c.) richiede registri chiari di cassa e patrimoniale, con causali e giustificativi verificabili dai condomini.
• Trascurare l'aggiornamento periodico ritenendolo un adempimento formale: le ore di formazione vanno documentate e conservate, sono verificabili in caso di contestazione.
• Non formalizzare per iscritto l'accettazione dell'incarico e i compensi pattuiti, con il rischio di controversie sulla durata e sul corrispettivo.
• Affidarsi solo a fogli di calcolo per la gestione di più stabili: la mancanza di tracciabilità nelle comunicazioni e nei pagamenti è una delle cause più frequenti di contenzioso con l'assemblea.

Domande frequenti