Guida pratica
Come gestire gli stati di avanzamento lavori (SAL)
Lo stato di avanzamento lavori, spesso abbreviato in SAL, è il documento che certifica la quota di opere eseguite fino a un certo momento e giustifica un pagamento parziale all'impresa. Nei lavori straordinari di condominio il pagamento a stati di avanzamento è la modalità che tutela di più i condomini, perché lega l'esborso all'effettivo progredire del cantiere invece che a un anticipo. Il pagamento a SAL ha anche un riflesso sul fondo speciale, che può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti. Questa guida spiega come si producono, si verificano e si pagano gli stati di avanzamento.
Cosa controllare a ogni SAL
- Corrispondenza tra opere certificate e opere realmente eseguite
- Approvazione del direttore dei lavori sullo stato di avanzamento
- Coerenza con i prezzi unitari del capitolato e del contratto
- Applicazione della trattenuta di garanzia prevista
- Disponibilità del fondo speciale per il pagamento dovuto
- Bonifico parlante e regolarità contributiva dell'impresa
1. Cos'è uno stato di avanzamento
Lo stato di avanzamento è una fotografia contabile del cantiere in un dato momento. Elenca le lavorazioni eseguite, le misura, applica i prezzi unitari del contratto e determina l'importo maturato dall'impresa fino a quella data, al netto di quanto già pagato.
Il contratto d'appalto stabilisce quando emettere i SAL: al raggiungimento di una certa percentuale di opere, di un importo o di una fase. Legare i pagamenti a questi traguardi evita di anticipare denaro all'impresa per lavori non ancora realizzati.
2. La verifica del direttore dei lavori
Lo stato di avanzamento non è un'autocertificazione dell'impresa. Va verificato e approvato dal direttore dei lavori, che controlla che le opere contabilizzate siano effettivamente eseguite e conformi al progetto e al capitolato.
Solo dopo questa approvazione tecnica l'amministratore autorizza il pagamento. Questo passaggio è la garanzia principale del condominio: paga ciò che è stato realmente fatto e a regola d'arte, non ciò che l'impresa dichiara di aver fatto.
- Il SAL misura le opere eseguite ai prezzi di contratto
- Va approvato dal direttore dei lavori prima del pagamento
- L'amministratore paga solo dopo la verifica tecnica
3. La trattenuta di garanzia
Su ogni stato di avanzamento è prassi applicare una trattenuta di garanzia, cioè non pagare l'intero importo maturato ma trattenere una quota fino al collaudo. Questa somma resta a disposizione del condominio per coprire eventuali difetti o lavorazioni da completare.
La percentuale di trattenuta e le condizioni di svincolo vanno definite nel contratto d'appalto. Il saldo, comprensivo delle trattenute, si paga solo dopo il collaudo positivo, quando è certo che le opere sono state eseguite correttamente.
4. SAL e fondo speciale
Il pagamento a stati di avanzamento incide sul fondo speciale previsto dall'articolo 1135. La regola generale impone un fondo pari all'ammontare complessivo dei lavori, ma quando il contratto prevede pagamenti graduali in base agli stati di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.
Per l'amministratore questo significa poter richiedere ai condomini le somme in modo scaglionato, in parallelo alle scadenze dei SAL. È fondamentale che il fondo sia sempre capiente rispetto al pagamento imminente, per non trovarsi a dover pagare l'impresa senza disponibilità di cassa.
5. Tracciare i SAL nel gestionale
Ogni stato di avanzamento genera una scadenza verso l'impresa e, a monte, una richiesta di versamento ai condomini per alimentare il fondo. Tenere allineati questi due flussi è la parte più delicata della gestione finanziaria del cantiere.
Con un gestionale come AmministraPro l'amministratore collega ogni SAL al condominio e all'intervento, programma il pagamento all'impresa con bonifico parlante e genera le rate del fondo speciale in relazione ai pagamenti dovuti, mantenendo lo storico consultabile. Le funzioni sono descritte nella pagina funzioni, i piani nella pagina prezzi.
Domande frequenti
Cosa significa pagamento a stati di avanzamento?
Significa che l'impresa viene pagata in più tranche, ciascuna corrispondente alla quota di lavori eseguiti e certificati fino a quel momento. È l'alternativa al pagamento anticipato e tutela il condominio, perché lega l'esborso al reale progredire del cantiere.
Chi approva lo stato di avanzamento lavori?
Lo stato di avanzamento è verificato e approvato dal direttore dei lavori, che controlla che le opere contabilizzate siano effettivamente eseguite e conformi. Solo dopo questa approvazione tecnica l'amministratore autorizza il pagamento corrispondente all'impresa.
A cosa serve la trattenuta di garanzia?
La trattenuta di garanzia è una quota non pagata su ogni SAL, trattenuta fino al collaudo. Serve a coprire eventuali difetti o lavorazioni da completare. Si svincola con il saldo finale, dopo che il collaudo ha accertato la corretta esecuzione delle opere.
Il fondo speciale cambia con i pagamenti a SAL?
Sì. La regola generale dell'articolo 1135 impone un fondo pari all'importo dei lavori, ma se il contratto prevede pagamenti a stati di avanzamento il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti, con richieste ai condomini scaglionate nel tempo.
Come si pagano i SAL all'impresa?
Il pagamento avviene dopo l'approvazione del direttore dei lavori, di norma con bonifico parlante quando i lavori danno diritto a detrazioni, verificando la regolarità contributiva dell'impresa e applicando l'eventuale trattenuta di garanzia prevista dal contratto.
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