Guida pratica
Come gestire un condominio in costruzione
Un condominio in costruzione, o appena consegnato, attraversa una fase delicata che precede la gestione ordinaria: il costruttore ha redatto un regolamento contrattuale e tabelle millesimali provvisorie, ma manca ancora un'assemblea che ratifichi le regole condivise dai condomini. In questa fase si sovrappongono obblighi civilistici, prassi commerciali del venditore e le prime esigenze pratiche degli acquirenti, come impianti da collaudare o parti comuni da completare. Sapere distinguere cosa è già vincolante da cosa va ancora deliberato evita contestazioni future e permette di avviare la vita condominiale su basi solide, con una gestione trasparente fin dal primo giorno.
Il regolamento del costruttore: cosa vincola e cosa no
Quando il costruttore vende le singole unità immobiliari, predispone spesso un regolamento di condominio che allega ai rogiti o richiama espressamente in essi. Se il regolamento è richiamato nell'atto di acquisto e il condomino lo accetta sottoscrivendo, quel regolamento assume natura contrattuale e vincola tutti gli acquirenti, anche le clausole che limitano l'uso delle parti comuni o che impongono destinazioni d'uso particolari alle unità immobiliari.
Diverso è il caso delle clausole che riguardano la sola gestione amministrativa, come i criteri di ripartizione delle spese o le modalità di convocazione dell'assemblea: queste, per essere davvero vincolanti in via definitiva, vanno recepite dall'assemblea con le maggioranze previste dall'articolo 1136 del Codice civile. Fino a quel momento operano come regole di fatto, utili per far partire la gestione, ma modificabili dall'assemblea costituita.
È opportuno che l'amministratore, già dal primo contatto con i condomini, distingua chiaramente le due categorie: cosa è già contrattualmente vincolante e cosa è invece un punto all'ordine del giorno della prima assemblea.
Tabelle millesimali provvisorie: un punto di partenza, non un punto fermo
Il costruttore allega di norma tabelle millesimali provvisorie, calcolate sulla base dei progetti e dei capitolati, prima che l'edificio sia completato e collaudato. Queste tabelle servono a ripartire da subito le spese comuni, ma restano soggette a revisione: l'articolo 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile prevede la rettifica o la revisione dei valori quando risultano frutto di un errore essenziale oppure quando sono mutate le condizioni di una parte dell'edificio, per esempio a seguito di sopraelevazioni, ampliamenti o cambi di destinazione d'uso.
Prima di adottare le tabelle in via definitiva conviene verificare che rispecchino davvero la consistenza reale delle unità, comprese eventuali varianti in corso d'opera intervenute rispetto al progetto originario. Un errore nelle tabelle iniziali si trascina per anni nei bilanci se non viene intercettato in questa fase.
Una gestione digitale che tenga traccia delle tabelle provvisorie e ne segnali facilmente le eventuali revisioni successive, come consente AmministraPro, aiuta a mantenere la coerenza tra i millesimi applicati e le delibere che nel tempo li modificano.
La costituzione del condominio e la nomina dell'amministratore
Il condominio, in Italia, si costituisce automaticamente quando un edificio ha più proprietari e parti comuni ai sensi dell'articolo 1117 del Codice civile: non serve un atto costitutivo formale. La nomina dell'amministratore diventa però obbligatoria quando i condomini sono più di otto, secondo l'articolo 1129 del Codice civile, e in ogni caso è fortemente consigliata anche con un numero inferiore di condomini quando l'edificio è complesso o gli impianti richiedono una gestione tecnica continua.
Nella fase di consegna delle unità, spesso è lo stesso costruttore a nominare un primo amministratore, in via provvisoria, per gestire gli aspetti urgenti come le utenze comuni, le assicurazioni e i primi interventi di manutenzione. Anche questa nomina, se non confermata dall'assemblea, resta transitoria.
La prima assemblea: cosa deve deliberare
La prima assemblea condominiale ha un ordine del giorno tipicamente più ampio del solito, perché deve mettere ordine su tutti i punti lasciati aperti dalla fase di costruzione. In particolare deve confermare o sostituire l'amministratore nominato dal costruttore, approvare in via definitiva o disporre la revisione delle tabelle millesimali provvisorie, e recepire o modificare le parti gestionali del regolamento predisposto dal venditore.
È anche l'occasione per fare il punto sulle parti comuni ancora da completare o collaudare, come impianti elevatori, aree a verde o sistemi di videosorveglianza, e per definire chi deve seguirne l'ultimazione nei rapporti con il costruttore, se ancora tenuto per contratto o garanzia.
Convocare correttamente questa assemblea, con un ordine del giorno completo e con l'avviso di convocazione inviato nei termini dell'articolo 66 delle disposizioni di attuazione, riduce il rischio di impugnazioni successive delle delibere. Una piattaforma come AmministraPro supporta l'amministratore nella gestione dell'anagrafica dei condomini, nella convocazione e nella verbalizzazione fin da questa prima riunione, quando i dati sono ancora in via di consolidamento.
- Conferma o sostituzione dell'amministratore
- Approvazione o revisione delle tabelle millesimali provvisorie
- Recepimento delle parti gestionali del regolamento del costruttore
- Verifica delle parti comuni ancora da completare
- Costituzione del fondo spese e apertura del conto corrente condominiale
Domande frequenti
Il regolamento del costruttore è obbligatorio per tutti i condomini?
Lo è quando viene richiamato nell'atto di acquisto e il condomino lo sottoscrive: in quel caso ha natura contrattuale e vincola anche le clausole più restrittive sull'uso delle parti comuni. Le clausole di natura gestionale, come i criteri di ripartizione spese, restano invece pienamente modificabili dall'assemblea con le maggioranze previste dall'articolo 1136 del Codice civile, perché non riguardano diritti reali ma organizzazione della vita condominiale.
Quando si possono correggere le tabelle millesimali provvisorie?
L'articolo 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile consente la rettifica o la revisione delle tabelle quando risultano frutto di un errore essenziale, oppure quando sono mutate le condizioni di una parte dell'edificio, per esempio in seguito a variazioni costruttive rispetto al progetto originario. È consigliabile verificare le tabelle provvisorie del costruttore proprio nella prima assemblea, prima che vengano applicate per anni senza controllo.
Serve un amministratore fin dalla consegna delle unità immobiliari?
La nomina è obbligatoria per legge quando i condomini superano otto, secondo l'articolo 1129 del Codice civile. Con un numero inferiore resta facoltativa, ma è comunque opportuna quando l'edificio ha impianti comuni da gestire, come ascensori o riscaldamento centralizzato, o quando restano questioni aperte con il costruttore, per garantire continuità e un interlocutore unico verso i fornitori.
Cosa deve contenere l'ordine del giorno della prima assemblea?
Deve includere la conferma o la sostituzione dell'amministratore eventualmente nominato dal costruttore, l'approvazione definitiva o la revisione delle tabelle millesimali provvisorie, il recepimento delle parti gestionali del regolamento contrattuale, la verifica delle parti comuni ancora da completare o collaudare e l'apertura del conto corrente condominiale, come previsto dall'articolo 1129 del Codice civile.
Come si gestisce la fase iniziale con strumenti digitali?
Un software come AmministraPro permette di caricare fin da subito l'anagrafica dei condomini, le tabelle millesimali provvisorie e le loro eventuali revisioni successive, di convocare la prima assemblea con l'ordine del giorno completo e di conservare in un unico archivio digitale il regolamento del costruttore e i verbali che nel tempo lo confermano o lo modificano.
Prova AmministraPro
Contabilità, ripartizioni millesimali, assemblee, comunicazioni e intelligenza artificiale in un unico software italiano, conforme a UNI 10801 e GDPR.