Come gestire un servizio di portierato part time

Il contratto: CCNL Portieri e Custodi e livelli di inquadramento

Il rapporto di lavoro del portiere condominiale, anche se part time, è disciplinato dal CCNL per i dipendenti da proprietari di fabbricati (Portieri e Custodi). Il contratto individua livelli in base alle mansioni svolte: pulizia scale, piccola manutenzione, apertura e chiusura cancelli, ritiro e distribuzione della corrispondenza, vigilanza generica sull'accesso. Il livello attribuito incide sulla retribuzione oraria e sugli scatti di anzianità, quindi va definito con precisione nella lettera di assunzione insieme all'orario settimanale, ai giorni di riposo e alle eventuali maggiorazioni per il lavoro festivo.

Per un servizio part time è essenziale scrivere nel contratto l'orario esatto (ad esempio dalle 8 alle 12 dal lunedi' al venerdi') perché da questo dipendono direttamente il costo orario, i contributi INPS e i ratei di tredicesima e TFR. Un orario indefinito o troppo generico espone l'amministratore a contestazioni sia da parte del lavoratore sia in sede di verifica ispettiva.

Quanto costa: le voci che compongono il costo reale

Il costo del portierato part time non coincide con la sola retribuzione netta. Nel preventivo l'amministratore deve considerare: retribuzione lorda secondo il livello CCNL, contributi previdenziali e assistenziali a carico del datore di lavoro, accantonamento TFR, rateo di tredicesima, eventuale polizza infortuni, e i dispositivi di protezione se il mansionario prevede attività manuali. A queste voci si aggiungono i costi di gestione amministrativa del rapporto (buste paga, versamenti, CU annuale), spesso affidati a un consulente del lavoro.

Un errore frequente è quantificare il servizio guardando solo lo stipendio pattuito con il lavoratore: il costo effettivo per il condominio è sensibilmente superiore, tipicamente tra il 30 e il 40 percento in più per oneri riflessi. Presentare in assemblea un preventivo che comprenda già tutte queste voci evita sorprese nei rendiconti successivi e riduce il rischio di contestazioni sul bilancio.

Delibera assembleare: maggioranze e informazioni da fornire

L'assunzione o la modifica di un servizio di portierato incide sulle parti comuni e sulla gestione ordinaria, quindi rientra generalmente tra le delibere che richiedono la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio in prima convocazione (articolo 1136 del Codice civile), salvo che il regolamento condominiale preveda quorum diversi per questa materia. Per ridurre un servizio già esistente o modificarne sostanzialmente l'orario, alcuni regolamenti richiedono comunque la stessa maggioranza qualificata, quindi va sempre verificato il testo regolamentare prima di convocare l'assemblea.

In convocazione l'amministratore deve allegare un preventivo di spesa completo, la proposta di orario e mansionario, e il criterio di ripartizione che intende applicare. Un ordine del giorno generico del tipo valutazione portierato espone la delibera a impugnazione per carenza di informazione preventiva: meglio dettagliare fin dall'avviso i punti su cui i condomini dovranno votare.

Ripartizione della spesa tra i condomini

Il costo del portierato, in assenza di previsioni diverse nel regolamento contrattuale, si ripartisce secondo l'articolo 1123 del Codice civile in base ai millesimi di proprietà generale, trattandosi di un servizio reso nell'interesse di tutti i condomini per l'uso e la conservazione delle parti comuni. Se però il servizio comprende anche attività che avvantaggiano diversamente alcune unità, come la gestione di un ascensore o l'apertura di un cancello carraio usato solo da alcuni box, l'assemblea può adottare un criterio misto che tenga conto dell'uso differenziato, ma questa deroga va deliberata espressamente e motivata, non applicata d'ufficio dall'amministratore.

È buona prassi indicare nel verbale il criterio di ripartizione scelto e le ragioni che lo giustificano, così da rendere tracciabile la scelta in caso di subentro di un nuovo condomino o di contestazioni successive. Un software di gestione condominiale come AmministraPro permette di configurare tabelle millesimali dedicate e di generare automaticamente i piani di riparto coerenti con la delibera assunta, riducendo gli errori manuali nei conguagli.

Alternative all'assunzione diretta

Quando il fabbisogno orario è molto ridotto o discontinuo, l'assunzione diretta con contratto CCNL può risultare poco flessibile rispetto alle esigenze reali. Le alternative più diffuse sono l'appalto del servizio a una cooperativa o società di servizi (che assume in proprio il personale e fattura al condominio, semplificando gli adempimenti per l'amministratore ma con un margine incluso nel prezzo), la condivisione del servizio con un condominio limitrofo per dividere i costi fissi, o l'installazione di sistemi di videocitofonia e controllo accessi che riducono la necessità di presenza fisica per le funzioni di vigilanza.

Ogni alternativa va valutata confrontando costo totale, continuità del servizio e responsabilità in caso di problemi: con l'appalto la responsabilità datoriale resta in capo all'appaltatore, mentre con l'assunzione diretta ricade sul condominio rappresentato dall'amministratore. La scelta va sempre motivata in assemblea con un confronto economico scritto tra le opzioni.

Domande frequenti