Come gestire il citofono e videocitofono condominiale

Natura giuridica dell'impianto e competenze

L'impianto citofonico o videocitofonico è parte comune per la porzione che va dal posto esterno (pulsantiera all'ingresso) fino alla derivazione per il singolo appartamento, mentre la cornetta o il monitor interno e il relativo cablaggio nell'unità privata sono di proprietà esclusiva del condomino, salvo diversa disposizione del regolamento condominiale. Questa distinzione, coerente con l'articolo 1117 del codice civile, determina chi paga cosa: la pulsantiera, la centrale, il cablaggio verticale nelle parti comuni e l'alimentazione sono spese condominiali; la sostituzione del solo apparecchio interno guasto resta a carico del singolo proprietario.

L'amministratore ha il compito di conservare l'impianto in efficienza (articolo 1130 numero 4 del codice civile) e di segnalare tempestivamente all'assemblea la necessità di interventi che superano l'ordinaria amministrazione. Per la manutenzione ordinaria, come la sostituzione di una pulsantiera guasta con un modello equivalente, l'amministratore può procedere autonomamente nei limiti dei poteri di gestione corrente; per interventi più ampi, come il rifacimento completo dell'impianto o l'introduzione della videocitofonia, serve una delibera assembleare.

Manutenzione ordinaria e straordinaria: cosa fare e quando

La manutenzione ordinaria comprende la pulizia dei contatti, la verifica periodica del funzionamento dell'apertura elettrica del portone e la sostituzione di componenti usurati (pulsanti, altoparlanti, alimentatori). È opportuno prevederla nel piano di manutenzione annuale del condominio, così da intercettare i guasti prima che diventino disagi per i residenti.

La manutenzione straordinaria riguarda invece il rifacimento della centralina, la sostituzione dell'intero impianto o l'aggiornamento tecnologico verso il videocitofono, spesso motivato dall'obsolescenza dei componenti (parti non più reperibili sul mercato) o dalla richiesta dei condomini di maggiore sicurezza. In questi casi l'assemblea delibera con le maggioranze previste per le innovazioni o per le opere di manutenzione straordinaria a seconda dell'entità della spesa, e l'amministratore raccoglie preventivi comparabili da sottoporre ai condomini prima del voto.

• Verifica periodica: apertura elettrica, audio, alimentazione
• Sostituzione componenti usurati: pulsantiera, alimentatore, monitor comuni
• Rifacimento completo o passaggio al videocitofono: delibera assembleare
• Raccolta di più preventivi comparabili prima del voto

Sostituzione del citofono con il videocitofono: la decisione assembleare

Il passaggio dal citofono tradizionale al videocitofono è considerato un'innovazione utile al miglioramento e all'uso più comodo della cosa comune. Non essendo un intervento a fondo perduto ma un miglioramento funzionale dell'impianto esistente, in genere si vota con le maggioranze ordinarie previste per le opere di manutenzione straordinaria, salvo che il regolamento condominiale non disponga diversamente. È consigliabile che l'ordine del giorno indichi chiaramente il tipo di impianto proposto (via cavo o con connettività verso lo smartphone), i costi comparati e la ripartizione secondo i millesimi di proprietà generale, trattandosi di parte comune a servizio di tutto l'edificio.

Quando alcuni condomini non intendono usufruire della nuova funzione video, ad esempio per motivi di riservatezza, la giurisprudenza consolidata considera comunque legittima la ripartizione della spesa tra tutti secondo i millesimi generali, poiché l'impianto resta un servizio comune nel suo complesso: chi non desidera usare il monitor può comunque continuare a utilizzare la sola funzione audio.

Videocitofono e privacy: limiti all'uso delle immagini

Il videocitofono che si limita a mostrare in tempo reale chi suona al citofono, senza registrare o conservare le immagini, non pone particolari problemi di trattamento dati: la visualizzazione istantanea rientra nell'uso normale dell'impianto. Diverso è il caso in cui il sistema preveda funzioni di registrazione delle immagini degli accessi: in questa ipotesi si applicano i principi del Regolamento generale sulla protezione dei dati (GDPR), in particolare quelli di minimizzazione e di proporzionalità dell'inquadratura, che deve limitarsi all'area dell'ingresso e non riprendere spazi pubblici, privati di terzi o aree residenziali non pertinenti.

È buona prassi che l'assemblea deliberi espressamente le caratteristiche dell'impianto quando prevede registrazione, individui un responsabile della conservazione delle immagini e valuti l'apposizione dell'informativa agli ingressi, coerentemente con quanto già previsto per gli impianti di videosorveglianza condominiale in generale.

Domande frequenti