Guida pratica
Come gestire l'illuminazione delle parti comuni
L'illuminazione di scale, androni, cortili e garage pesa spesso in modo sproporzionato sul bilancio condominiale, perché resta accesa per ore anche quando non serve. Intervenire su questa voce non richiede una delibera straordinaria complessa: bastano scelte tecniche mirate, dal passaggio ai LED ai sensori di presenza, accompagnate da una manutenzione programmata e da una ripartizione dei costi coerente con l'articolo 1123 del Codice civile. In questa guida vediamo come impostare l'intervento, quali risparmi aspettarsi nel tempo, come gestire la delibera assembleare e come un software gestionale come AmministraPro può aiutare l'amministratore a tracciare consumi, preventivi e ripartizioni senza fogli di calcolo separati.
Perché i consumi dell'illuminazione comune pesano tanto
Le lampade delle parti comuni restano spesso accese per l'intera giornata o per tempi molto più lunghi del necessario, perché i timer meccanici installati decenni fa non si adattano alle reali ore di buio stagionali e perché gli interruttori a tempo nei corridoi vengono lasciati premuti per comodità. Il risultato è una bolletta elettrica del condominio che cresce anno dopo anno senza un motivo apparente, finché qualcuno non fa i conti tra le voci del rendiconto.
Il primo passo, prima di qualsiasi intervento tecnico, è capire dove va l'energia: quanti punti luce ci sono, quale potenza hanno le lampade installate, quante ore restano accese al giorno tra scale, androni, cortili, garage e vani tecnici. Un censimento anche semplice, fatto insieme all'amministratore, permette di stimare il risparmio atteso prima di convocare l'assemblea e di scegliere l'intervento più efficace sulle zone che consumano di più.
Il passaggio al LED: risparmio e obblighi assembleari
La sostituzione delle lampade tradizionali con LED è l'intervento con il rapporto costo beneficio più favorevole: le lampade a LED consumano sensibilmente meno a parità di illuminazione e durano più a lungo, riducendo anche la frequenza degli interventi di manutenzione. Da un punto di vista assembleare, la sostituzione dei corpi illuminanti delle parti comuni rientra generalmente tra gli interventi di ordinaria amministrazione se non comporta modifica sostanziale degli impianti, quindi si approva con le maggioranze ordinarie previste dall'articolo 1136 del Codice civile.
Diverso è il caso in cui l'intervento preveda anche il rifacimento dell'impianto elettrico o l'installazione di nuovi quadri e linee dedicate: in questa ipotesi si tratta di una vera innovazione e serve la maggioranza qualificata prevista per le innovazioni dall'articolo 1120 del Codice civile. È quindi utile, prima di portare il punto in assemblea, far indicare chiaramente nel preventivo dell'installatore se si tratta di semplice sostituzione lampade o di intervento sull'impianto, così da convocare correttamente l'assemblea con il giusto quorum.
Sensori di presenza e crepuscolari: automatizzare l'accensione
I sensori di presenza (o di movimento) e i sensori crepuscolari eliminano la variabile umana dall'equazione: la luce si accende solo quando serve, per il tempo necessario ad attraversare il passaggio, e resta spenta durante le ore diurne indipendentemente da quanto le persone si dimenticano di spegnerla. Nei condomini con più punti luce, l'installazione può essere graduale, partendo dalle zone a maggiore passaggio come androni e vani scala principali.
Un aspetto da valutare con l'installatore è la temporizzazione: un tempo di accensione troppo breve genera lamentele dei residenti che restano al buio a metà scala, mentre un tempo troppo lungo vanifica parte del risparmio. È utile anche verificare la compatibilità dei sensori con eventuali impianti di videosorveglianza delle parti comuni, così da evitare interferenze tra i due sistemi.
Ripartizione dei costi in tabella millesimale
I costi dell'energia elettrica per l'illuminazione delle parti comuni si ripartiscono in base ai millesimi di proprietà generale, salvo diverse previsioni del regolamento condominiale contrattuale o casi particolari come l'illuminazione dedicata a scale che servono solo alcuni proprietari, ripartita in tal caso solo tra chi ne trae utilità ai sensi dell'articolo 1123, secondo comma, del Codice civile.
Anche il costo dell'intervento di sostituzione lampade o installazione sensori segue lo stesso criterio di ripartizione dei consumi ordinari, mentre un eventuale rifacimento dell'impianto elettrico può richiedere una tabella dedicata se interessa solo una parte dell'edificio. Tracciare separatamente in contabilità la voce illuminazione, distinguendo consumi ordinari e spese straordinarie per l'ammodernamento, aiuta l'amministratore a presentare un rendiconto chiaro e a rispondere con precisione alle domande dei condomini in assemblea.
Manutenzione programmata dell'impianto
Anche un impianto a LED richiede manutenzione: pulizia periodica dei diffusori, verifica dei sensori, controllo dei quadri elettrici e sostituzione tempestiva delle lampade guaste, che se lasciate spente a lungo spingono i residenti ad accendere manualmente le luci vicine, vanificando il risparmio ottenuto con l'automazione.
Programmare controlli periodici, magari in coincidenza con altre verifiche obbligatorie come quella dell'impianto elettrico condominiale, permette di intercettare i guasti prima che diventino un disagio segnalato dai condomini. Un gestionale come AmministraPro consente di registrare le scadenze di manutenzione, allegare i preventivi degli installatori e tenere traccia dei consumi storici, così da avere sempre a disposizione i dati per confrontare i risultati prima e dopo l'intervento e presentarli in assemblea con numeri alla mano.
Domande frequenti
Per sostituire le lampade delle parti comuni con il LED serve una delibera dell'assemblea?
Sì, come qualsiasi spesa che riguarda le parti comuni serve una delibera assembleare, ma se si tratta di semplice sostituzione delle lampade senza modifica dell'impianto elettrico si tratta generalmente di ordinaria amministrazione e basta la maggioranza ordinaria prevista dall'articolo 1136 del Codice civile. Se invece l'intervento comporta anche il rifacimento dell'impianto o l'installazione di nuove linee elettriche, si configura come innovazione e richiede la maggioranza qualificata prevista dall'articolo 1120 del Codice civile.
Come si ripartiscono i costi dell'illuminazione delle scale che servono solo alcuni condomini?
In base all'articolo 1123, secondo comma, del Codice civile, se l'illuminazione serve solo una parte dell'edificio, come una scala che conduce solo ad alcuni appartamenti, la spesa va ripartita esclusivamente tra i proprietari che utilizzano quella scala, in base ai millesimi relativi a quella parte comune, non tra tutti i condomini dell'edificio.
I sensori di presenza rovinano le lampade LED con accensioni e spegnimenti frequenti?
A differenza delle lampade tradizionali, i LED non risentono negativamente delle accensioni e degli spegnimenti frequenti, quindi l'abbinamento con sensori di presenza è tecnicamente corretto e anzi consigliato: è proprio la combinazione LED più sensore a garantire il massimo risparmio senza usura aggiuntiva dei corpi illuminanti.
Chi paga la manutenzione dei sensori e delle lampade delle parti comuni?
La manutenzione ordinaria dell'impianto di illuminazione delle parti comuni, compresa la sostituzione di lampade e sensori guasti, rientra tra le spese di gestione ordinaria e si ripartisce tra tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà generale, salvo il caso di impianti che servono solo una parte dell'edificio, ripartiti secondo il criterio dell'articolo 1123, secondo comma, del Codice civile.
Come tiene traccia l'amministratore dei consumi e delle scadenze di manutenzione dell'illuminazione?
Un gestionale pensato per la contabilità condominiale, come AmministraPro, permette di registrare le fatture dei consumi elettrici, allegare i preventivi degli installatori, programmare le scadenze di manutenzione e collegare ogni spesa alla corretta tabella millesimale di ripartizione, così da avere un rendiconto trasparente da presentare in assemblea senza dover incrociare fogli di calcolo separati.
Prova AmministraPro
Contabilità, ripartizioni millesimali, assemblee, comunicazioni e intelligenza artificiale in un unico software italiano, conforme a UNI 10801 e GDPR.