Come gestire l'impianto antincendio del condominio

Quali impianti e dispositivi rientrano nella sicurezza antincendio

Negli edifici residenziali la dotazione antincendio comprende tipicamente estintori portatili nei vani scala e nei locali comuni, segnaletica di sicurezza, porte tagliafuoco su alcuni collegamenti (in particolare tra autorimessa e resto dell'edificio), eventuali idranti e, dove presenti, impianti di rilevazione fumi nelle parti comuni. Negli stabili con autorimesse interrate o con un numero elevato di unità immobiliari possono applicarsi obblighi più stringenti previsti dalla normativa antincendio, che richiedono progetti approvati dai Vigili del Fuoco e certificazioni specifiche.

L'amministratore deve conoscere la dotazione effettivamente presente nell'edificio che gestisce, verificando la documentazione tecnica esistente (relazioni tecniche, certificati di conformità, libretti di manutenzione) e, se mancante o datata, sollecitare un sopralluogo tecnico per aggiornarla.

• Estintori portatili nei vani scala e locali comuni
• Porte tagliafuoco su collegamenti a rischio, come l'autorimessa
• Segnaletica di sicurezza e vie di fuga sgombre
• Idranti e naspi dove previsti
• Impianti di rilevazione fumi nelle parti comuni, dove installati

Le verifiche periodiche e chi le esegue

Gli estintori portatili richiedono un controllo periodico da parte di un manutentore abilitato, con cadenza tipicamente semestrale, e una revisione più approfondita a intervalli maggiori stabiliti dalla norma tecnica di riferimento (la UNI 10739 e la UNI 9994 disciplinano rispettivamente installazione e manutenzione degli estintori). Ogni intervento va registrato su un cartellino o registro allegato all'estintore stesso, che deve riportare data, esito e firma del manutentore.

Le porte tagliafuoco vanno controllate per verificare che il meccanismo di autochiusura funzioni e che non siano state bloccate in posizione aperta, prassi purtroppo comune ma pericolosa perché vanifica la compartimentazione antincendio. Dove è presente un impianto di rilevazione fumi o un sistema di allarme, la manutenzione periodica va affidata a tecnici qualificati secondo le indicazioni del fabbricante.

L'amministratore ha il compito di programmare questi interventi, richiedere i preventivi ai manutentori, far eseguire i controlli nei tempi previsti e conservare tutta la documentazione prodotta, che costituisce prova della diligenza nella gestione in caso di controllo o di sinistro.

Responsabilità dell'amministratore e dei condòmini

In base all'articolo 1130 del Codice civile, l'amministratore deve compiere gli atti conservativi dei diritti relativi alle parti comuni e, per la Cassazione, questo include l'adozione delle misure necessarie a prevenire pericoli per la sicurezza delle persone. Un'omissione nella programmazione delle verifiche antincendio, se da essa deriva un danno, può configurare responsabilità dell'amministratore per omessa vigilanza, oltre a eventuali profili penali in caso di conseguenze gravi.

I singoli condòmini, dal canto loro, hanno l'obbligo di non ostacolare l'accesso alle parti comuni interessate dagli interventi e di non introdurre modifiche che compromettano la sicurezza, come l'ingombro delle vie di fuga con oggetti personali o il blocco delle porte tagliafuoco. In caso di inadempimento, l'amministratore può diffidare formalmente il condòmino e, se necessario, portare la questione in assemblea.

Conservare tracciabilità di comunicazioni, diffide e verbali relativi alla sicurezza è importante tanto quanto la manutenzione stessa: in caso di contestazione, dimostrare di aver agito tempestivamente è spesso decisivo.

Ripartizione dei costi tra i condòmini

Le spese per la manutenzione e le verifiche periodiche dell'impianto antincendio rientrano tra le spese di gestione delle parti comuni e si ripartiscono, salvo diversa previsione del regolamento condominiale, in base ai millesimi di proprietà generale secondo l'articolo 1123 del Codice civile. Se l'impianto serve solo una parte dell'edificio, come l'autorimessa, la ripartizione può seguire i millesimi specifici di quella porzione, quando il regolamento o una tabella dedicata li prevede.

Interventi straordinari, come l'adeguamento a nuove disposizioni antincendio o la sostituzione di un impianto obsoleto, vanno deliberati dall'assemblea con le maggioranze previste per le opere di manutenzione straordinaria e possono richiedere un accantonamento nel fondo speciale.

Per l'amministratore, gestire con un software dedicato le scadenze di manutenzione, i documenti tecnici e la ripartizione delle spese semplifica notevolmente il lavoro: piattaforme come AmministraPro permettono di programmare promemoria per le verifiche periodiche, archiviare i certificati dei manutentori e collegare le spese antincendio direttamente ai millesimi corretti in fase di rendiconto.

Domande frequenti