Guida pratica
Come gestire la manutenzione dei citofoni condominiali
Il citofono è un impianto comune al servizio di tutti i condomini e la sua manutenzione rientra tra i compiti ordinari dell'amministratore. Quando smette di funzionare, in tutto o in parte, occorre distinguere subito tra un guasto puntuale riparabile e un impianto ormai obsoleto che conviene sostituire, magari con un videocitofono. Da questa distinzione dipendono la procedura da seguire, chi decide l'intervento e come si ripartiscono le spese tra i condomini. Chi introduce telecamere o videocitofoni deve inoltre rispettare gli obblighi di trasparenza previsti dal GDPR verso i residenti e i visitatori. Una gestione ordinata di segnalazioni, preventivi e delibere, come consente AmministraPro, riduce i tempi di intervento e i contenziosi tra condomini.
Guasto o sostituzione: come distinguere i due casi
Un citofono che smette di suonare in un solo appartamento, mentre gli altri funzionano, è quasi sempre un guasto localizzato: pulsante ossidato, cavo interrotto, alimentatore del singolo apparecchio da sostituire. Si tratta di manutenzione ordinaria dell'impianto comune, che l'amministratore può disporre autonomamente nei limiti dei suoi poteri gestori (articolo 1130 del Codice civile), senza dover convocare l'assemblea.
Diverso è il caso di un impianto vetusto che presenta guasti ricorrenti su più unità, centralino non più riparabile perché i ricambi non si trovano, o cablaggio deteriorato in più punti dell'edificio. Qui si parla di innovazione o comunque di intervento che eccede l'ordinaria amministrazione, e la decisione spetta all'assemblea con le maggioranze previste per le opere sull'impianto comune (articolo 1136 del Codice civile).
La sostituzione con videocitofono: una scelta sempre più frequente
Quando il vecchio impianto va rifatto, molti condomini ne approfittano per passare al videocitofono, che aggiunge la visualizzazione di chi suona al citofono e in genere anche la possibilità di aprire il portone dall'app dello smartphone tramite bridge con la centralina. Non è un obbligo di legge, ma una scelta migliorativa che l'assemblea può valutare come le altre opere sulle parti comuni.
Prima di deliberare conviene raccogliere almeno due o tre preventivi comparabili, verificando che comprendano lo stesso perimetro: numero di postazioni interne, eventuale serratura elettrica del portone, opere murarie per il passaggio dei nuovi cavi se il vecchio impianto non è predisposto. L'amministratore presenta i preventivi in assemblea insieme alla proposta di ripartizione della spesa.
Ripartizione della spesa tra i condomini
Il citofono, come impianto che serve tutte le unità immobiliari allo stesso modo, si ripartisce in base ai millesimi di proprietà generale, secondo il criterio ordinario dell'articolo 1123 del Codice civile: la spesa è proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, non al numero di apparecchi installati nel singolo appartamento.
Fa eccezione la riparazione che riguarda solo l'apparecchio interno di una singola unità, per esempio la sostituzione della cornetta guasta di un condomino per usura propria: in quel caso il costo può restare a carico del solo interessato, mentre il centralino, il montante e il cablaggio comune restano a carico di tutti.
In un supercondominio con più edifici serviti da un unico impianto citofonico centralizzato, la spesa si ripartisce sui millesimi dell'intero supercondominio, non su quelli del singolo edificio: un aspetto da tenere presente quando l'amministratore imposta il piano di riparto.
Privacy nel videocitofono: cosa prevede il GDPR
Se il nuovo impianto include una telecamera che riprende l'ingresso condominiale, l'assemblea diventa titolare del trattamento dei dati raccolti e deve rispettare i principi del GDPR: informativa visibile all'ingresso che segnali la presenza della ripresa, inquadratura limitata all'area di reale interesse senza invadere la strada pubblica o le proprietà confinanti oltre il necessario, e accesso alle immagini riservato a chi ha effettiva necessità di trattarle.
L'amministratore fa bene a conservare la delibera assembleare che ha autorizzato l'installazione insieme all'informativa esposta, così da poterle esibire in caso di richiesta da parte di un condomino o dell'autorità di controllo.
Il ruolo dell'amministratore nella gestione quotidiana
Una parte rilevante del lavoro sta nel gestire in modo ordinato le segnalazioni di guasto che arrivano dai condomini, tenere traccia di quando è intervenuta la ditta manutentrice, conservare i preventivi confrontati per la sostituzione e documentare la delibera con cui l'assemblea ha approvato la spesa e il relativo riparto.
Con AmministraPro le segnalazioni dei condomini, i preventivi allegati e la delibera che approva l'intervento restano collegati allo stesso fascicolo digitale del condominio, così che ogni passaggio, dal guasto segnalato alla ripartizione della spesa in bilancio, sia ricostruibile in pochi passaggi anche a distanza di anni.
Domande frequenti
L'amministratore può far riparare il citofono senza convocare l'assemblea?
Sì, se si tratta di manutenzione ordinaria di un impianto già esistente, come la riparazione di un guasto puntuale: rientra tra gli atti conservativi che l'amministratore può compiere autonomamente ai sensi dell'articolo 1130 del Codice civile. Serve invece la delibera assembleare quando l'intervento è una vera innovazione, come la sostituzione integrale dell'impianto con un videocitofono, oppure quando la spesa eccede i poteri ordinari dell'amministratore stabiliti dal regolamento di condominio.
Come si ripartisce la spesa per il nuovo videocitofono tra i condomini?
Si applica il criterio ordinario dell'articolo 1123 del Codice civile: la spesa si divide in base ai millesimi di proprietà generale di ciascuna unità immobiliare, perché il citofono serve tutti i condomini allo stesso modo indipendentemente dal piano o dal numero di componenti del nucleo familiare. Fa eccezione la riparazione dell'apparecchio interno di un singolo appartamento per un guasto proprio di quella unità, che può restare a carico del solo condomino interessato.
Il videocitofono con telecamera richiede adempimenti privacy particolari?
Sì. L'assemblea che delibera l'installazione diventa titolare del trattamento dei dati raccolti dalla telecamera e deve rispettare i principi del GDPR: un'informativa visibile all'ingresso, un'inquadratura limitata a quanto realmente necessario senza riprendere oltre il dovuto la strada pubblica o le proprietà confinanti, e un accesso alle immagini riservato a chi ne ha reale necessità. Conviene conservare sempre la delibera insieme all'informativa esposta.
Cosa succede se il citofono è guasto solo in un appartamento e negli altri funziona regolarmente?
Va verificata la causa: se il guasto riguarda solo l'apparecchio interno di quel condomino, per esempio per usura propria, la riparazione può restare a suo carico. Se invece dipende da un problema sul montante o sul cablaggio comune che serve anche quell'unità, si tratta di manutenzione dell'impianto comune e la spesa segue il criterio ordinario dei millesimi, ripartita tra tutti i condomini.
Come si gestiscono in pratica le segnalazioni di guasto e le delibere sul citofono?
L'amministratore deve tenere traccia ordinata di ogni segnalazione ricevuta dai condomini, dei preventivi raccolti per un eventuale intervento significativo e della delibera assembleare che approva la spesa e il relativo riparto. Con un gestionale come AmministraPro questi elementi restano collegati nello stesso fascicolo del condominio, così che sia sempre possibile ricostruire, anche a distanza di tempo, chi ha deciso cosa e come è stata ripartita la spesa.
Prova AmministraPro
Contabilità, ripartizioni millesimali, assemblee, comunicazioni e intelligenza artificiale in un unico software italiano, conforme a UNI 10801 e GDPR.