Come gestire la manutenzione del tetto del condominio

Il tetto come parte comune: cosa dice l'articolo 1117

L'articolo 1117 del Codice civile include il tetto tra le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, insieme a fondamenta, muri maestri, scale, portoni d'ingresso e cortili. Questo significa che, salvo un titolo contrario che ne attribuisca la proprietà esclusiva a un condomino (situazione rara e comunque da verificare nell'atto costitutivo), la manutenzione del tetto è un obbligo collettivo e le relative spese si ripartiscono tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, a meno che il tetto sia un lastrico solare di uso esclusivo, caso in cui si applica la ripartizione speciale prevista dall'articolo 1126.

Distinguere tra manutenzione ordinaria e straordinaria è importante perché cambia il quorum necessario in assemblea: la manutenzione ordinaria (piccole riparazioni, pulizia di grondaie e canali di gronda, sostituzione di poche tegole) si delibera con maggioranze più semplici, mentre un rifacimento completo del manto di copertura rientra tra le innovazioni o le opere di manutenzione straordinaria che richiedono maggioranze qualificate secondo l'articolo 1136.

Diagnosi iniziale e raccolta dei preventivi

Prima di convocare l'assemblea per deliberare una spesa importante, l'amministratore dovrebbe far effettuare un sopralluogo tecnico da un professionista (geometra, ingegnere o architetto) per capire l'entità reale del problema: infiltrazione localizzata, degrado diffuso del manto, problemi di isolamento termico o di smaltimento delle acque piovane. Una perizia tecnica scritta è utile sia per quantificare la spesa sia per motivare la delibera davanti a eventuali condomini dissenzienti.

Sulla base della perizia si raccolgono almeno due o tre preventivi comparabili, verificando che descrivano lo stesso capitolato di lavori: materiali, garanzie, tempi di esecuzione, smaltimento dei rifiuti da demolizione. Preventivi non comparabili tra loro sono una delle cause più frequenti di contestazioni in assemblea, perché i condomini faticano a capire perché un'offerta costa il doppio di un'altra a parità di intervento dichiarato.

I punti chiave da verificare in un preventivo per lavori sul tetto sono il tipo di intervento (riparazione puntuale o rifacimento parziale o totale del manto), i materiali previsti e le relative garanzie, i tempi di esecuzione e le modalità di accesso al cantiere, la gestione di ponteggi e sicurezza quando sono coinvolti più fornitori, e infine lo smaltimento dei materiali di risulta.

La delibera assembleare e i quorum

La convocazione dell'assemblea deve indicare chiaramente l'oggetto (manutenzione o rifacimento del tetto), allegare la documentazione raccolta (perizia e preventivi) così che i condomini possano valutare in anticipo. Per le opere di manutenzione straordinaria l'articolo 1136 richiede in genere la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio in seconda convocazione, con soglie diverse per le innovazioni più significative come il rifacimento con materiali o tecniche differenti dall'originale.

Nel verbale vanno riportati con precisione l'importo deliberato, il fornitore scelto, i tempi di pagamento e il criterio di ripartizione applicato, perché questi elementi diventano la base della successiva richiesta di pagamento ai singoli condomini e di eventuali impugnazioni.

Ripartizione della spesa e fondo lavori

Quando il tetto è una parte comune ordinaria, la spesa si ripartisce in base ai millesimi di proprietà generali, secondo le tabelle millesimali dell'edificio. Se invece si tratta di un lastrico solare o di una terrazza di uso esclusivo di un condomino, si applica l'articolo 1126: chi ne ha l'uso esclusivo contribuisce per un terzo, mentre gli altri condomini dell'edificio (o della porzione di edificio che ne trae utilità) si dividono i restanti due terzi in base ai rispettivi millesimi.

Per lavori di importo rilevante, come un rifacimento completo del manto, è spesso opportuno costituire un fondo speciale prima dell'inizio dei lavori, come previsto dall'articolo 1135, per evitare che l'amministratore debba anticipare somme importanti o che il fornitore lavori senza copertura finanziaria certa. La rendicontazione del fondo e delle spese sostenute deve poi confluire nel rendiconto condominiale annuale, con tracciabilità puntuale di ogni pagamento.

Gestione dei sinistri da infiltrazione

Quando un'infiltrazione dal tetto provoca danni agli appartamenti sottostanti, prima di procedere con i lavori è importante documentare fotograficamente il danno e conservare la corrispondenza con i condomini interessati, perché questi elementi servono sia per l'eventuale apertura di un sinistro con la polizza globale fabbricati sia per stabilire le responsabilità tra la riparazione strutturale (a carico del condominio) e i danni ai beni personali del condomino (che seguono percorsi assicurativi diversi).

Una gestione ordinata di questi passaggi, dalla perizia iniziale alla rendicontazione finale, richiede uno strumento che tenga insieme documenti, delibere, ripartizioni e pagamenti in un unico posto: un software come AmministraPro permette all'amministratore di allegare preventivi e perizie alle convocazioni, calcolare automaticamente la ripartizione secondo le tabelle millesimali corrette, gestire un fondo lavori dedicato e tenere traccia dei pagamenti dei singoli condomini, riducendo il rischio di errori nella fase più delicata, quella del passaggio tra delibera e cassa.

Domande frequenti