Guida pratica
Come gestire la tinteggiatura delle parti comuni
La tinteggiatura delle parti comuni, dalle facciate ai vani scala, è uno degli interventi di manutenzione ordinaria più frequenti nella vita condominiale, ma anche tra i più esposti a contestazioni quando il percorso deliberativo non è impostato correttamente. Servono almeno tre preventivi comparabili, una delibera assembleare con il quorum corretto, una ripartizione della spesa coerente con i millesimi di proprietà o con quelli di facciata se il regolamento lo prevede, e comunicazioni tempestive ai condomini su tempi e disagi. Questa guida ripercorre i passaggi operativi, dalla raccolta dei preventivi al bonus facciate quando ancora disponibile, fino alla gestione dei rapporti con l'impresa esecutrice, con un occhio alle responsabilità dell'amministratore lungo tutto il processo.
Preventivi: quanti servono e cosa devono contenere
Per una spesa di manutenzione ordinaria come la tinteggiatura, la prassi consolidata e la maggior parte dei regolamenti condominiali richiedono che l'amministratore raccolga almeno tre preventivi da imprese diverse, così da mettere l'assemblea in condizione di scegliere con cognizione di causa e non limitarsi a ratificare una proposta unica. Il preventivo utile alla delibera non è un semplice importo complessivo: deve indicare la superficie da trattare, il tipo di ciclo di pittura previsto (numero di mani, eventuale rasatura o trattamento antimuffa), i tempi di esecuzione, le garanzie sul lavoro svolto e i riferimenti assicurativi dell'impresa.
È utile allegare ai preventivi anche una relazione fotografica dello stato attuale delle facciate o dei vani scala, soprattutto se emergono infiltrazioni o distacchi di intonaco che richiedono un intervento preliminare di ripristino prima della tinteggiatura vera e propria: distinguere questi due interventi nella delibera evita ambiguità sulla natura, ordinaria o straordinaria, della spesa.
La delibera assembleare: quorum e contenuto
La tinteggiatura di facciate e parti comuni rientra generalmente nella manutenzione ordinaria dell'edificio ai sensi dell'articolo 1123 del Codice civile, per cui la delibera si approva con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio, in seconda convocazione con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo dei millesimi. Se però l'intervento comporta anche un rifacimento strutturale di intonaci o un cambio di colore rispetto all'aspetto architettonico esistente, può assumere rilievo l'articolo 1120 sulle innovazioni, con quorum più elevati quando si incide sul decoro architettonico dell'edificio.
La delibera deve indicare con chiarezza l'impresa scelta, l'importo, i tempi di esecuzione previsti, le modalità di pagamento (spesso a stati di avanzamento lavori) e il criterio di ripartizione della spesa tra i condomini, così da essere autosufficiente e non prestarsi a impugnazioni per genericità.
Ripartizione della spesa tra i condomini
La regola generale dell'articolo 1123 del Codice civile prevede che le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni siano ripartite in proporzione al valore della proprietà di ciascun condomino, quindi in base ai millesimi generali di proprietà. Fanno eccezione i casi in cui il regolamento condominiale contrattuale preveda criteri diversi, oppure quando l'edificio dispone di tabelle millesimali di facciata specifiche per interventi che riguardano solo alcune porzioni dell'immobile.
Se la tinteggiatura riguarda solo una scala o un corpo di fabbrica autonomo all'interno di un edificio composto da più scale, si applica il principio dell'articolo 1123 comma 3: la spesa grava solo sui condomini che utilizzano quella parte, con tabella millesimale dedicata quando esiste, altrimenti da ricostruire in proporzione ai millesimi generali dei soli condomini interessati.
Bonus facciate e altre agevolazioni fiscali
Quando disponibile per il periodo di riferimento, il bonus facciate consente una detrazione fiscale sulle spese sostenute per il rifacimento della facciata esterna degli edifici, comprensivo di tinteggiatura, pulitura o intervento sulle sole strutture opache. La delibera assembleare che approva la spesa dovrebbe menzionare esplicitamente l'intenzione di avvalersi dell'agevolazione, perché questo influenza le modalità di pagamento (spesso il bonifico parlante) e la documentazione da conservare a supporto della detrazione.
L'amministratore deve verificare, caso per caso e con l'ausilio di un professionista fiscale quando serve, i requisiti di accesso vigenti al momento della delibera, poiché le condizioni delle agevolazioni edilizie sono soggette a modifiche normative periodiche e non vanno date per scontate sulla base di annualità precedenti.
Comunicazioni ai condomini e gestione del cantiere
Una comunicazione tempestiva su date di inizio e fine lavori, orari del cantiere, eventuale necessità di accesso ai balconi o alle unità private per il montaggio di ponteggi riduce sensibilmente le contestazioni durante l'esecuzione. È buona pratica affiggere un avviso in bacheca e inviare una comunicazione scritta a tutti i condomini, con indicazione dei referenti dell'impresa e dell'amministratore per segnalazioni durante i lavori.
Strumenti digitali che centralizzano documenti, comunicazioni e stato di avanzamento, come quelli offerti da AmministraPro, aiutano l'amministratore a tenere traccia dei preventivi raccolti, della delibera approvata e delle comunicazioni inviate, rendendo più semplice anche la rendicontazione finale ai condomini a lavori conclusi.
Domande frequenti
Quanti preventivi servono per deliberare la tinteggiatura delle parti comuni?
La prassi consolidata e la maggior parte dei regolamenti condominiali richiedono almeno tre preventivi comparabili da imprese diverse, così che l'assemblea possa valutare con cognizione di causa prezzo, tempi e garanzie prima di deliberare, invece di limitarsi a ratificare un'unica proposta portata dall'amministratore.
Con quale maggioranza si approva la tinteggiatura delle facciate condominiali?
Trattandosi generalmente di manutenzione ordinaria ai sensi dell'articolo 1123 del Codice civile, basta la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio, ridotta in seconda convocazione. Se l'intervento modifica l'aspetto architettonico dell'edificio, ad esempio con un cambio di colore rilevante, può richiedere le maggioranze più elevate previste per le innovazioni dall'articolo 1120.
Come si ripartisce la spesa della tinteggiatura tra i condomini?
In base all'articolo 1123 del Codice civile, la spesa si ripartisce secondo i millesimi generali di proprietà, salvo diversa previsione del regolamento contrattuale o l'esistenza di tabelle di facciata dedicate. Se l'intervento riguarda solo una scala o un corpo di fabbrica autonomo, la spesa grava solo sui condomini che ne fanno uso, ai sensi del terzo comma dello stesso articolo.
Il bonus facciate si applica anche alla sola tinteggiatura?
Quando l'agevolazione è in vigore per il periodo di riferimento, il bonus facciate copre anche la tinteggiatura come parte del rifacimento della facciata esterna. È però necessario verificare i requisiti vigenti al momento della delibera con un professionista fiscale, perché le condizioni delle agevolazioni edilizie cambiano periodicamente e la delibera assembleare dovrebbe menzionare esplicitamente l'intenzione di avvalersene.
Come si tengono traccia dei documenti relativi alla tinteggiatura per il rendiconto?
L'amministratore deve conservare preventivi, delibera, contratto con l'impresa, fatture e comunicazioni ai condomini per presentarli nel rendiconto annuale. Piattaforme gestionali come AmministraPro permettono di centralizzare questi documenti e le comunicazioni relative al cantiere in un unico archivio consultabile dai condomini.
Prova AmministraPro
Contabilità, ripartizioni millesimali, assemblee, comunicazioni e intelligenza artificiale in un unico software italiano, conforme a UNI 10801 e GDPR.