Come gestire le garanzie sui lavori eseguiti

La differenza tra articolo 1667 e articolo 1669 del Codice civile

L'articolo 1667 disciplina la garanzia ordinaria per vizi e difformità dell'opera: riguarda difetti costruttivi o esecutivi che emergono nell'immediato o nei mesi successivi alla consegna, come infiltrazioni da un giunto mal sigillato o una tinteggiatura che si sfoglia. Il committente deve denunciare il vizio al costruttore entro sessanta giorni dalla scoperta, a pena di decadenza, e l'azione si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell'opera.

L'articolo 1669 riguarda invece la rovina totale o parziale dell'edificio, o il pericolo di rovina, oppure i gravi difetti che compromettono la stabilità, la sicurezza o la funzionalità essenziale dell'immobile, come un cedimento strutturale, infiltrazioni diffuse che minano la tenuta della copertura o un dissesto delle fondazioni. In questo caso la denuncia va fatta entro un anno dalla scoperta e l'azione si prescrive in dieci anni dal compimento dell'opera. È una responsabilità di natura extracontrattuale che l'appaltatore non può escludere con clausole contrattuali.

Per l'amministratore la conseguenza pratica è duplice: bisogna qualificare correttamente il difetto appena emerge, perché la scelta dell'articolo applicabile determina il termine di decadenza da rispettare, e occorre conservare tutta la documentazione tecnica del lavoro fin dall'inizio, perché sarà quella a stabilire cosa è stato davvero eseguito e con quali materiali.

Cosa fare appena si scopre un difetto

La tempestività è l'elemento che più spesso fa perdere le cause condominiali sulle garanzie. Appena un condomino o il portiere segnala un'anomalia riconducibile a un lavoro recente, l'amministratore dovrebbe far verificare il difetto da un tecnico, anche informalmente in prima battuta, per capire se si tratta di un vizio ordinario o di un difetto grave riconducibile alla stabilità o alla sicurezza dell'edificio: questa qualificazione decide quale termine di decadenza si applica.

Il passo successivo è inviare la denuncia scritta all'impresa esecutrice, con raccomandata o PEC, descrivendo il difetto in modo puntuale e riferendolo al lavoro e al contratto specifico: una segnalazione generica indebolisce la posizione in un eventuale contenzioso. In parallelo va convocata o informata l'assemblea, perché la decisione di agire in giudizio contro l'appaltatore rientra tra gli atti che superano l'ordinaria amministrazione e richiede una delibera assembleare, salvo urgenze che l'amministratore può gestire in autonomia per la tutela immediata dei diritti dei condomini.

Infine, se presente, va attivata la polizza decennale postuma o la garanzia fideiussoria prevista dal contratto d'appalto, senza attendere l'esito della trattativa con l'impresa.

La documentazione che serve, e va conservata da subito

Il fascicolo di un lavoro condominiale non termina con il pagamento del saldo: deve restare a disposizione per tutta la durata della garanzia, che nei difetti gravi arriva a dieci anni. È utile organizzare, per ogni intervento, una cartella che raccolga il contratto d'appalto con il capitolato tecnico, il verbale di fine lavori o di collaudo, le schede tecniche dei materiali impiegati, le eventuali certificazioni di conformità richieste dalla normativa di settore, la polizza di garanzia decennale postuma quando prevista, e la corrispondenza con l'impresa durante l'esecuzione.

Per interventi su parti strutturali o su elementi soggetti a normativa tecnica specifica, come gli impianti, conviene conservare anche i riferimenti alle norme UNI applicate in fase di progettazione o collaudo: in caso di controversia, dimostrare che il lavoro è stato eseguito secondo lo standard tecnico di riferimento rafforza la posizione del condominio se il difetto emerge comunque, e aiuta a distinguere un vizio dell'esecuzione da un problema di progettazione o di uso improprio da parte dei condomini.

Un archivio digitale organizzato per fabbricato e per anno di intervento, con fascicoli separati e facilmente recuperabili, è quello che permette di rispondere in sessanta giorni o in un anno senza dover ricostruire la storia del lavoro sotto pressione. È una delle funzioni che un gestionale come AmministraPro copre nativamente, con l'archiviazione documentale collegata a ogni condominio e a ogni intervento registrato.

Come gestire la contestazione e il contenzioso

Se l'impresa non risponde o contesta il proprio inadempimento, l'amministratore, autorizzato dall'assemblea, può procedere con una diffida formale che fissi un termine per la riparazione o per l'inizio dei lavori di ripristino. In parallelo è opportuno far quantificare da un tecnico di parte il danno e il costo della riparazione, documento che servirà sia in una trattativa stragiudiziale sia in un eventuale giudizio.

Va ricordato che nella responsabilità ex articolo 1669 possono essere chiamati in causa, oltre all'appaltatore, anche il progettista e il direttore dei lavori se il difetto grave deriva da un errore di progettazione o di direzione, e in alcuni casi il venditore dell'immobile se la vendita è avvenuta dopo la costruzione e prima della scoperta del difetto: la platea dei possibili responsabili va valutata con un legale prima di agire, per non lasciare fuori un soggetto corresponsabile.

Infine, l'amministratore deve informare tempestivamente l'assemblea sull'esito di ogni fase, perché le spese legali e le eventuali transazioni incidono sul bilancio condominiale e richiedono comunque una delibera per essere approvate.

Domande frequenti