Guida pratica
Come gestire le spese per la sicurezza del condominio
La sicurezza condominiale, dalla videosorveglianza degli ingressi all'illuminazione delle aree comuni fino ai sistemi di allarme, è un investimento che richiede una delibera assembleare corretta, una ripartizione conforme ai millesimi e il rispetto delle norme sulla privacy. Errori frequenti riguardano il quorum necessario, la ripartizione tra i condòmini quando l'impianto serve solo una parte dell'edificio e la gestione dei dati raccolti dalle telecamere. Questa guida spiega come l'amministratore deve impostare la delibera, quali maggioranze servono, come inserire i costi nel rendiconto e quali accorgimenti di privacy sono obbligatori, così da evitare impugnazioni e sanzioni.
La delibera assembleare: maggioranze e contenuti
L'installazione di un impianto di videosorveglianza, di allarme o di illuminazione delle parti comuni rientra tra le innovazioni disciplinate dall'articolo 1136 del Codice civile. Si tratta in genere di innovazioni utili al miglioramento della sicurezza, per cui è richiesta la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio, salvo che si tratti di semplici opere di manutenzione o sostituzione, che seguono le maggioranze ordinarie.
La delibera deve indicare con precisione l'oggetto dell'intervento, il preventivo di spesa, il criterio di ripartizione tra i condòmini e, quando previsto, il nominativo del soggetto responsabile del trattamento dei dati raccolti dalle telecamere. Una delibera generica, priva di questi elementi, è più esposta a impugnazione ai sensi dell'articolo 1137 del Codice civile.
Criteri di ripartizione: quando cambia la regola dei millesimi
La regola generale di ripartizione delle spese condominiali è quella dei millesimi di proprietà generale, secondo l'articolo 1123 del Codice civile. Questo criterio si applica quando l'impianto di sicurezza serve l'intero edificio, ad esempio la videosorveglianza dell'androne o del cortile comune.
Quando l'impianto è destinato a servire in modo differenziato solo alcune parti dell'edificio, per esempio le telecamere di un unico scale o l'illuminazione di un solo cortile riservato a determinate unità, si applica invece il secondo comma dell'articolo 1123, che ripartisce la spesa in proporzione all'uso che ciascuna unità può fare del bene o del servizio. Documentare in delibera quale criterio si sta applicando e perché evita contestazioni successive in sede di rendiconto.
Videosorveglianza e privacy: gli obblighi da rispettare
L'installazione di telecamere nelle parti comuni deve rispettare il Regolamento generale sulla protezione dei dati (GDPR). L'assemblea individua solitamente l'amministratore, o un soggetto da lui designato, come responsabile della gestione dell'impianto e definisce le modalità di conservazione delle immagini.
Le telecamere devono essere segnalate con apposita cartellonistica visibile e devono inquadrare esclusivamente le parti comuni, evitando di riprendere le proprietà private confinanti o la pubblica via oltre quanto necessario. La norma tecnica UNI 10801 fornisce indicazioni sui requisiti degli impianti di videosorveglianza e sulla qualità del servizio, un riferimento utile quando si stende il capitolato per la fornitura.
Va inoltre valutato se l'impianto richieda un'informativa scritta da affiggere negli spazi comuni e un registro degli accessi alle immagini registrate, elementi che riducono il rischio di contestazioni da parte dei condòmini o di soggetti terzi ripresi.
Come inserire le spese di sicurezza nel rendiconto
Nel rendiconto condominiale le spese per la sicurezza vanno distinte tra costi di primo impianto, generalmente straordinari e quindi ripartiti secondo il criterio deliberato in assemblea, e costi di gestione ricorrente, come la manutenzione dell'impianto, il contratto di manutenzione con la ditta installatrice, l'energia elettrica per l'illuminazione e l'eventuale canone di connessione remota, che rientrano tra le spese ordinarie annuali.
Una gestione digitale del rendiconto, come quella offerta da AmministraPro, consente di tenere separate le voci di spesa straordinaria e ordinaria legate alla sicurezza, applicare automaticamente il criterio di ripartizione corretto in base ai millesimi configurati e conservare la documentazione dei preventivi e delle fatture a supporto della delibera, elemento richiesto in caso di richiesta di accesso agli atti da parte di un condomino.
Domande frequenti
Quale maggioranza serve per installare un impianto di videosorveglianza nelle parti comuni?
Trattandosi di un'innovazione volta a migliorare la sicurezza dell'edificio, l'articolo 1136 del Codice civile richiede la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio. Se invece si tratta della sostituzione o della manutenzione di un impianto già esistente, si applicano le maggioranze ordinarie previste per la normale amministrazione.
Come si ripartiscono le spese se le telecamere servono solo una parte del condominio?
Quando l'impianto serve in modo differenziato solo alcune unità, ad esempio le telecamere di un unico scale, si applica l'articolo 1123, secondo comma, del Codice civile: la spesa va ripartita in proporzione all'uso effettivo che ciascuna unità può fare dell'impianto, e non secondo i millesimi generali. La delibera deve indicare chiaramente questo criterio.
Chi è responsabile della gestione delle immagini registrate dalle telecamere condominiali?
L'assemblea individua solitamente l'amministratore, o un soggetto da lui designato, come responsabile della gestione dell'impianto ai sensi del GDPR. È necessario affiggere una cartellonistica visibile che segnali la presenza delle telecamere e limitare le riprese alle sole parti comuni, evitando di inquadrare proprietà private confinanti.
Le spese per l'illuminazione di sicurezza sono ordinarie o straordinarie?
Dipende dalla natura dell'intervento. L'installazione di un nuovo impianto di illuminazione è generalmente una spesa straordinaria, da ripartire secondo il criterio deliberato in assemblea. I consumi energetici e la manutenzione ordinaria dell'impianto già esistente rientrano invece tra le spese di gestione annuale, da inserire nel rendiconto ordinario.
Un software di gestione condominiale può aiutare a tenere sotto controllo queste spese?
Si. Un gestionale come AmministraPro permette di distinguere nel rendiconto le spese straordinarie di primo impianto da quelle ordinarie di manutenzione ed energia, applicare il criterio di ripartizione corretto in base ai millesimi configurati per ciascun impianto e conservare in modo organizzato preventivi, fatture e verbali assembleari a supporto delle decisioni prese.
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