Guida pratica
Come nominare il rappresentante di condominio nel supercondominio
Quando un supercondominio ha più di sessanta partecipanti, l'articolo 67 delle disposizioni di attuazione del Codice civile impone che ciascun condominio partecipi all'assemblea supercondominiale, per la gestione ordinaria e la nomina dell'amministratore, tramite un proprio rappresentante. Nominare bene questo rappresentante è un passaggio delicato: da lui dipende come l'edificio esprime il voto sui beni e servizi comuni. Serve una delibera dell'assemblea di ciascun edificio, un mandato chiaro sui poteri e sui limiti, e una gestione ordinata dei documenti. Questa guida spiega passo per passo come procedere, con una checklist operativa per non dimenticare nulla.
Checklist per la nomina del rappresentante di edificio
- Verificare che i partecipanti al supercondominio superino i sessanta, così da confermare l'obbligo dell'articolo 67
- Convocare l'assemblea del singolo edificio con avviso conforme all'articolo 66 e ordine del giorno che indichi la nomina del rappresentante
- Deliberare la nomina con le maggioranze di legge e verbalizzare esito e millesimi
- Definire nel verbale i poteri, i limiti e le eventuali istruzioni di voto conferiti al rappresentante
- Precisare la durata dell'incarico e le condizioni di revoca
- Comunicare all'amministratore del supercondominio gli estremi della nomina e i dati del rappresentante
- Aggiornare l'elenco dei rappresentanti in carica prima di ogni assemblea supercondominiale
Passo 1: verificare quando la nomina è obbligatoria
La figura del rappresentante è prevista dall'articolo 67 delle disposizioni di attuazione quando i partecipanti al supercondominio superano il numero di sessanta. In questi casi, per la gestione ordinaria dei beni e servizi comuni e per la nomina dell'amministratore, ciascun condominio deve designare un proprio rappresentante che partecipa all'assemblea supercondominiale in nome dell'edificio.
Se i partecipanti sono sessanta o meno, la norma non impone il meccanismo del rappresentante e l'assemblea può tenersi con la partecipazione diretta dei condòmini, salvo diversa organizzazione volontaria. Il primo passo è quindi contare i partecipanti complessivi per capire se la nomina è dovuta.
Passo 2: convocare l'assemblea del singolo edificio
La nomina del rappresentante spetta all'assemblea di ciascun condominio, non all'assemblea supercondominiale. Va quindi convocata un'apposita assemblea di edificio, con avviso conforme all'articolo 66 delle disposizioni di attuazione e ordine del giorno che indichi espressamente la nomina del rappresentante per il supercondominio.
In assenza di nomina, l'articolo 67 prevede che, se i condomini non provvedono, l'amministratore del supercondominio o alcuni partecipanti possano ricorrere all'autorità giudiziaria perché nomini il rappresentante dell'edificio inadempiente. È un esito da evitare: conviene provvedere per tempo con una delibera regolare.
Passo 3: definire mandato, poteri e limiti
Il rappresentante non è libero di votare a piacimento: agisce per conto dell'edificio secondo il mandato ricevuto. È buona prassi che la delibera di nomina precisi i poteri conferiti, gli eventuali limiti e le istruzioni di voto sugli argomenti già noti, così che il rappresentante non ecceda i limiti stabiliti dall'assemblea del proprio condominio.
Il rappresentante ha diritto di partecipare e votare in assemblea supercondominiale per la quota millesimale complessiva del proprio edificio sui beni e servizi comuni. Un mandato chiaro tutela sia l'edificio, che evita voti non voluti, sia il rappresentante, che agisce entro confini definiti.
Passo 4: durata, revoca e comunicazione della nomina
La nomina ha di norma durata annuale, in analogia con la durata dell'incarico dell'amministratore, ma può essere confermata o revocata dall'assemblea dell'edificio in ogni momento con le maggioranze richieste. La revoca e la nuova nomina vanno comunicate tempestivamente all'amministratore del supercondominio, perché sappia con certezza chi è legittimato a partecipare.
Tenere aggiornato l'elenco dei rappresentanti in carica per ciascun edificio, con gli estremi della delibera di nomina, è indispensabile per verificare la regolare costituzione dell'assemblea supercondominiale ed evitare contestazioni sulla legittimazione a votare.
Domande frequenti
Quando è obbligatorio nominare il rappresentante di edificio?
L'articolo 67 delle disposizioni di attuazione del Codice civile impone il meccanismo del rappresentante quando i partecipanti al supercondominio superano il numero di sessanta. In questi casi, per la gestione ordinaria dei beni e servizi comuni e per la nomina dell'amministratore, ciascun condominio deve designare un proprio rappresentante. Se i partecipanti sono sessanta o meno, la nomina non è imposta dalla norma e l'assemblea può svolgersi con la partecipazione diretta dei condòmini.
Chi nomina il rappresentante del singolo edificio?
Lo nomina l'assemblea del condominio a cui il rappresentante appartiene, non l'assemblea supercondominiale. Va quindi convocata un'apposita assemblea di edificio, con avviso conforme all'articolo 66 e ordine del giorno che indichi la nomina. La delibera deve essere assunta con le maggioranze di legge e verbalizzata. Se l'edificio non provvede, l'articolo 67 consente il ricorso all'autorità giudiziaria per la nomina del rappresentante dell'edificio inadempiente.
Il rappresentante può votare come vuole in assemblea supercondominiale?
No. Il rappresentante agisce per conto dell'edificio secondo il mandato ricevuto e non può eccedere i limiti stabiliti dall'assemblea del proprio condominio. Per questo è buona prassi che la delibera di nomina precisi i poteri conferiti, gli eventuali limiti e le istruzioni di voto sugli argomenti già noti. Vota per la quota millesimale complessiva del proprio edificio sui beni e servizi comuni, ma sempre entro i confini del mandato.
Quanto dura l'incarico del rappresentante e come si revoca?
La nomina ha di norma durata annuale, in analogia con la durata dell'incarico dell'amministratore, ma può essere confermata o revocata dall'assemblea dell'edificio in qualsiasi momento con le maggioranze richieste. La revoca e la nuova nomina vanno comunicate tempestivamente all'amministratore del supercondominio, così che l'elenco dei soggetti legittimati a partecipare all'assemblea supercondominiale sia sempre aggiornato ed evitare contestazioni sulla legittimazione al voto.
Come si tiene traccia dei rappresentanti in carica?
Serve un elenco aggiornato dei rappresentanti di ciascun edificio, con gli estremi della delibera di nomina e la durata dell'incarico, da verificare prima di ogni assemblea supercondominiale. Un gestionale come AmministraPro consente di registrare i rappresentanti per edificio, archiviare le delibere di nomina e verificare rapidamente la legittimazione a votare in fase di costituzione dell'assemblea. Le funzioni per la gestione del supercondominio sono descritte nella pagina /funzioni e i piani nella pagina /prezzi.
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