Guida pratica
Come ripartire una spesa che serve solo alcuni condomini
Non tutte le spese del condominio si dividono tra tutti. L'articolo 1123, comma 3, del Codice civile stabilisce che, quando un edificio ha più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte soltanto dello stabile, le relative spese sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. Un impianto o una struttura al servizio di una sola scala, di un solo corpo di fabbrica o di alcune unità va quindi finanziato dai soli interessati, con i millesimi calcolati all'interno di quel gruppo. Capire quando si applica questa regola evita di addebitare a tutti una spesa che compete a pochi.
Cosa dice l'articolo 1123 comma 3
L'articolo 1123 divide le spese in tre livelli. Il primo comma detta la regola generale del riparto per millesimi di proprietà. Il secondo comma introduce il criterio dell'uso in misura diversa. Il terzo comma disciplina il caso in cui l'edificio abbia più parti destinate a servire i condomini in modo differenziato: le spese di manutenzione e gestione di quelle parti gravano sul gruppo di condomini che ne trae vantaggio.
La norma riflette un principio di correlazione tra utilità e contribuzione. Se una parte comune non serve tutto l'edificio, non è giusto che tutti la paghino. Il gruppo che ne beneficia costituisce una sorta di condominio parziale limitato a quella spesa, senza che nasca un ente autonomo distinto.
Esempi concreti di spese a servizio parziale
La casistica è ampia e riguarda soprattutto edifici con più corpi di fabbrica o più accessi. Sono spese che restano estranee ai condomini non serviti.
- Manutenzione della scala A a carico dei soli proprietari serviti da quella scala.
- Ascensore che serve una sola porzione dello stabile.
- Cortile o passaggio carrabile utile solo ad alcune unità.
- Lastrico solare che copre una parte soltanto dell'edificio.
- Impianto di riscaldamento a servizio di un solo corpo di fabbrica.
- Autoclave o pompa che alimenta solo alcuni piani.
Come si calcolano i millesimi del gruppo
Individuato il gruppo di condomini interessati, la spesa si ripartisce tra loro. Il criterio ordinario resta quello dei millesimi, ma applicati soltanto alle unità che traggono utilità: si prendono i valori millesimali di quelle unità e si riproporzionano a mille all'interno del gruppo, oppure si utilizza una tabella dedicata se esiste. Per le scale e gli ascensori interviene inoltre l'articolo 1124, che divide la spesa per metà in base ai millesimi di proprietà e per l'altra metà in base all'altezza di piano.
Quando il regolamento condominiale prevede tabelle specifiche per scala, per corpo di fabbrica o per gruppi di unità, l'amministratore deve seguirle. In assenza di tabella dedicata, il perimetro del gruppo va ricostruito guardando all'utilità oggettiva della parte comune, non alle preferenze dei singoli.
Errori frequenti da evitare
L'errore più comune è ripartire su tutto il condominio una spesa che serve solo alcuni, gonfiando le quote di chi non usa quella parte comune. Il rischio opposto è escludere condomini che invece traggono utilità, per esempio proprietari di box collegati a una scala secondaria.
Va ricordato che la proprietà comune non coincide sempre con l'utilità. Una parte può essere comune a tutti ai sensi dell'articolo 1117, ma servire in concreto solo un gruppo: in quel caso prevale il criterio dell'utilità del terzo comma. Documentare la delimitazione del gruppo nel verbale e nel riparto riduce le contestazioni.
Gestire il riparto parziale in modo ordinato
Applicare correttamente il terzo comma richiede di tenere tabelle distinte e di associare ogni spesa al gruppo giusto. Farlo a mano su edifici articolati è laborioso e soggetto a errori di calcolo.
Un gestionale come AmministraPro consente di definire tabelle millesimali per scala, corpo di fabbrica o gruppi di unità e di collegare ciascuna spesa alla tabella corretta, generando riparti che coinvolgono solo i condomini interessati. Le funzioni sono descritte nella pagina /funzioni e i piani nella pagina /prezzi.
Domande frequenti
Quando una spesa si divide solo tra alcuni condomini?
Quando riguarda parti comuni, opere o impianti destinati a servire una parte soltanto dell'edificio, ai sensi dell'articolo 1123, comma 3, del Codice civile. In quel caso la spesa grava sul gruppo di condomini che ne trae utilità, non sull'intero stabile.
Come si calcolano i millesimi nel gruppo?
Si prendono i valori millesimali delle sole unità servite e si riproporzionano a mille all'interno del gruppo, oppure si usa una tabella dedicata prevista dal regolamento. Per scale e ascensori si applica l'articolo 1124, con metà per millesimi e metà per altezza di piano.
Chi decide quali condomini fanno parte del gruppo?
Il criterio è oggettivo e guarda all'utilità concreta della parte comune, non alle preferenze dei singoli. L'amministratore delimita il gruppo in base a chi trae vantaggio dall'opera o dall'impianto; in caso di dubbio è opportuno documentare la scelta nel verbale e nel riparto.
Una parte comune a tutti può gravare solo su alcuni?
Sì. La proprietà comune ai sensi dell'articolo 1117 non coincide sempre con l'utilità. Se una parte serve in concreto solo un gruppo, la spesa segue il criterio dell'utilità del terzo comma dell'articolo 1123 e grava sui soli condomini che ne beneficiano.
Un software aiuta a gestire i riparti parziali?
Sì. Un gestionale che permette di creare tabelle per scala o gruppo e di collegare ogni spesa alla tabella giusta riduce gli errori. AmministraPro genera riparti che coinvolgono solo i condomini interessati: le funzioni sono in /funzioni e i piani in /prezzi.
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