Scadenzare le rate del fondo lavori sugli stati di avanzamento

Perché allineare le rate agli stati di avanzamento

In un cantiere straordinario di una certa dimensione l'impresa raramente viene pagata in un'unica soluzione. Il contratto prevede in genere un acconto iniziale e poi pagamenti legati agli stati di avanzamento lavori, i cosiddetti SAL, che certificano la quota di opera eseguita. A ogni SAL corrisponde una fattura e una scadenza di pagamento.

Se le rate del fondo raccolte dai condòmini non seguono lo stesso ritmo, il condominio rischia di dover pagare l'impresa senza avere ancora la provvista. Allineare le scadenze delle rate al cronoprogramma dei pagamenti evita scoperti di cassa e ritardi che possono far maturare interessi o sospensioni del cantiere.

L'articolo 1135, del resto, consente proprio questa impostazione: quando il pagamento è graduale in funzione dello stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti. Il piano rate è lo strumento con cui questa possibilità diventa operativa.

Costruire il piano rate a partire dal cronoprogramma

Il punto di partenza è il cronoprogramma dei pagamenti concordato con l'impresa. Da lì si ricavano gli importi e le date di ciascun SAL. Per ogni pagamento si fissa una rata del fondo con scadenza anticipata, tipicamente qualche settimana prima, così che la cassa sia capiente quando arriva la fattura.

L'anticipo serve a compensare due fattori: i tempi tecnici di accredito dei bonifici dei condòmini e la fisiologica quota di ritardatari. Un piano che facesse coincidere la scadenza delle rate con quella del pagamento all'impresa lascerebbe il condominio scoperto quasi certamente, perché non tutti i condòmini pagano il giorno stesso.

• Acconto iniziale del fondo prima dell'apertura del cantiere
• Una rata per ogni SAL previsto, con scadenza anticipata
• Rata finale a saldo, dopo l'ultimo stato di avanzamento e il collaudo

Il margine di sicurezza contro le morosità

Anche con un buon piano, una parte dei condòmini paga in ritardo. Per non trasferire questo rischio sui pagamenti all'impresa conviene prevedere un margine di sicurezza: raccogliere le rate con un anticipo maggiore o costituire un piccolo cuscinetto iniziale che assorba gli scostamenti.

È utile monitorare, prima di ogni pagamento a stato di avanzamento, la percentuale di fondo effettivamente incassata. Se la copertura non è sufficiente, l'amministratore deve attivare per tempo i solleciti e valutare le azioni di recupero, per non arrivare alla scadenza del SAL con la cassa scoperta.

Gestire le morosità sul fondo lavori

La morosità sul fondo lavori è particolarmente critica perché blocca risorse destinate a un impegno già assunto verso l'impresa. Vale il regime generale del recupero dei crediti condominiali: l'amministratore può agire per il recupero secondo l'articolo 63 delle disposizioni di attuazione, e verso i terzi opera la responsabilità solidale nei limiti previsti.

Sul piano pratico, un piano rate anticipato e un monitoraggio costante riducono l'impatto delle morosità. Quando un condomino non versa la propria quota di fondo, il condominio non può ridurre corrispondentemente il pagamento all'impresa, che ha diritto all'intero: la differenza va coperta con la provvista disponibile e recuperata poi dal moroso.

Automatizzare scadenze e monitoraggio

Gestire manualmente un piano rate allineato ai SAL, con anticipi e margini, è complesso su fogli di calcolo, soprattutto se il condominio è numeroso. Un gestionale consente di generare le rate del fondo con le scadenze volute, ripartirle per millesimi e inviare gli avvisi ai condòmini con preavviso.

Con AmministraPro puoi impostare il piano rate del fondo lavori, seguire in tempo reale quanto è stato incassato rispetto a ogni stato di avanzamento e attivare i solleciti automatici verso chi è in ritardo. Le funzioni sono descritte alla pagina /funzioni e i piani disponibili con i relativi costi alla pagina /prezzi.

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