Guida pratica
I compiti del presidente dell'assemblea di condominio
Il presidente dell'assemblea condominiale è la persona che dirige la riunione: apre la seduta, verifica che l'assemblea sia validamente costituita, concede e toglie la parola, mette ai voti i punti dell'ordine del giorno e sovrintende alla redazione del verbale. Non è un organo previsto in modo espresso da un singolo articolo del codice civile, ma la sua figura è pacificamente riconosciuta dalla prassi e dalla giurisprudenza come garante della regolarità dei lavori. Il presidente non ha poteri decisionali propri: non delibera al posto dei condomini né impone soluzioni. Il suo ruolo è procedurale, cioè far sì che la volontà dell'assemblea si formi in modo ordinato, trasparente e verificabile. Capire bene questi compiti aiuta chi conduce la riunione a non travalicare i propri limiti.
I compiti del presidente durante l'assemblea
- Accettare la nomina e verificare la regolare costituzione dell'assemblea.
- Accertare presenze, millesimi rappresentati e validità delle deleghe.
- Dare atto del raggiungimento del quorum costitutivo prima di entrare nel merito.
- Dirigere la discussione concedendo la parola in modo ordinato.
- Riportare al tema gli interventi che divagano e mantenere i tempi.
- Formulare con chiarezza le proposte e metterle ai voti.
- Proclamare l'esito di ogni votazione indicando i millesimi favorevoli, contrari e astenuti.
- Sovrintendere alla stesura del verbale e sottoscriverlo con il segretario.
Come si nomina il presidente
Il presidente è nominato dall'assemblea stessa, di norma come primo atto dopo l'apertura della seduta. La nomina non richiede maggioranze particolari: è sufficiente il consenso dei presenti, spesso raccolto per acclamazione o per alzata di mano. Non esiste alcun obbligo di legge che imponga una figura esterna: il presidente può essere uno dei condomini.
L'amministratore, di regola, non può assumere anche la carica di presidente, perché il presidente ha tra i suoi compiti quello di vigilare sulla regolarità dei lavori, compresa la corretta esposizione del rendiconto predisposto dall'amministratore stesso. Separare le due figure evita conflitti di interesse e rende il verbale più difendibile. Chi presiede deve essere in grado di seguire con attenzione l'ordine del giorno e di garantire imparzialità.
La verifica della costituzione dell'assemblea
Il primo compito sostanziale del presidente è accertare che l'assemblea sia validamente costituita. Ciò significa verificare quanti condomini sono presenti, di persona o per delega, e quanti millesimi rappresentano, confrontando il dato con i quorum costitutivi previsti dall'articolo 1136 del codice civile.
In prima convocazione l'assemblea è regolarmente costituita con la presenza di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'edificio e la maggioranza dei partecipanti. In seconda convocazione i requisiti sono più bassi. Il presidente deve dare atto a verbale del quorum raggiunto prima di passare alla discussione: è questa verifica iniziale a rendere legittime tutte le delibere successive.
La direzione della discussione
Durante i lavori il presidente concede la parola ai condomini che la chiedono, cura che ciascuno possa intervenire senza sovrapposizioni e riporta la discussione al punto quando gli interventi si allontanano dal tema. Ha il potere di regolare i tempi, invitando alla sintesi quando il confronto si dilunga, ma non può negare a un condomino il diritto di esprimere la propria posizione su un argomento all'ordine del giorno.
Il presidente non impone la propria opinione. Può riassumere le proposte emerse, chiarire i termini di una questione e proporre di passare alla votazione quando ritiene che la discussione sia matura. La sua autorevolezza deriva dall'imparzialità: un presidente percepito come di parte perde la capacità di tenere ordinata la riunione.
La gestione delle votazioni
Quando un punto è pronto per la decisione, il presidente formula la proposta in modo chiaro e la mette ai voti, raccogliendo i favorevoli, i contrari e gli astenuti. Deve garantire che ogni decisione con effetti propri sia votata separatamente, così che il condomino possa esprimersi in modo distinto su ciascuna questione.
Proclamare l'esito è un atto essenziale: il presidente dichiara se la proposta è approvata o respinta, indicando i millesimi e le teste che compongono la maggioranza. È fondamentale distinguere le astensioni, che non si sommano né ai sì né ai no ma incidono sul calcolo dei presenti. Un esito proclamato con precisione è la migliore protezione contro le contestazioni.
Le responsabilità sul verbale
Il presidente sovrintende alla redazione del verbale, che di norma è materialmente scritto dal segretario. Deve assicurarsi che il documento rifletta fedelmente ciò che è accaduto: costituzione dell'assemblea, ordine del giorno, sintesi della discussione, proposte votate ed esiti proclamati. Alla fine sottoscrive il verbale insieme al segretario.
La firma del presidente attesta la regolarità dei lavori. Per questo chi presiede deve leggere con attenzione ciò che viene verbalizzato, chiedere che vengano riportate le dichiarazioni che i condomini domandano di mettere a verbale e non firmare un documento che non corrisponde all'andamento reale della riunione.
Strumenti per condurre l'assemblea in modo ordinato
Presiedere bene una riunione è più facile quando l'ordine del giorno, l'elenco dei condomini con i rispettivi millesimi e le deleghe sono già organizzati in un unico strumento. Un software di gestione condominiale come AmministraPro consente di avere sotto controllo presenze e quorum, calcolare in tempo reale le maggioranze e verbalizzare gli esiti man mano che vengono proclamati, riducendo gli errori di conteggio.
Avere questi dati pronti libera il presidente dalla parte più meccanica del lavoro e gli permette di concentrarsi sulla direzione della discussione. Le funzioni per la gestione delle assemblee sono descritte nella pagina funzioni, mentre i piani sono illustrati nella pagina prezzi.
Domande frequenti
Il presidente dell'assemblea può essere l'amministratore?
Di regola no. Il presidente ha il compito di vigilare sulla regolarità dei lavori, compresa la corretta esposizione del rendiconto che l'amministratore ha predisposto: cumulare le due cariche crea un conflitto di interessi che espone la delibera a contestazioni. È preferibile che il presidente sia uno dei condomini o comunque una figura distinta dall'amministratore, così da garantire imparzialità nella conduzione della riunione.
Il presidente può decidere al posto dell'assemblea?
No. Il presidente non ha poteri deliberativi propri: dirige la riunione ma non impone soluzioni né vota al posto dei condomini. Il suo ruolo è procedurale, cioè far sì che la volontà dell'assemblea si formi in modo ordinato e trasparente. Può riassumere le proposte, regolare i tempi e mettere ai voti, ma la decisione resta sempre dell'assemblea con le maggioranze previste dal codice civile.
Come si nomina il presidente dell'assemblea?
Il presidente è nominato dall'assemblea come primo atto dopo l'apertura, di norma per acclamazione o per alzata di mano. Non servono maggioranze qualificate: basta il consenso dei presenti. Non è obbligatorio che sia una figura esterna, quindi può essere scelto tra i condomini presenti. La nomina va sempre indicata a verbale insieme a quella del segretario.
Cosa deve verificare il presidente prima di iniziare?
Deve accertare che l'assemblea sia validamente costituita: quanti condomini sono presenti di persona o per delega, quanti millesimi rappresentano e se è raggiunto il quorum costitutivo dell'articolo 1136 del codice civile. Deve inoltre controllare la validità delle deleghe. Solo dopo aver dato atto a verbale del quorum raggiunto può passare alla discussione dei punti all'ordine del giorno.
Un software può aiutare il presidente durante l'assemblea?
Sì. Avere presenze, millesimi e deleghe organizzati in un unico strumento permette di verificare i quorum e calcolare le maggioranze senza conteggi manuali. AmministraPro, ad esempio, consente di tenere sotto controllo la costituzione dell'assemblea, calcolare in tempo reale gli esiti delle votazioni e verbalizzarli man mano, così il presidente si concentra sulla direzione dei lavori. Le funzioni sono descritte nelle pagine funzioni e prezzi.
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