Il condominio minimo: come si gestisce

Quando si è in condominio minimo

Si parla di condominio minimo quando un edificio con parti comuni appartiene a due sole persone fisiche o giuridiche, ciascuna titolare di un'unità immobiliare distinta. La Cassazione ha più volte ribadito che il criterio determinante è il numero dei condomini, non il numero delle unità immobiliari: se le due unità appartengono comunque a due proprietari diversi, si applica la disciplina del condominio minimo anche se una delle unità è composta da più vani o piani.

Non rientra invece nel condominio minimo l'edificio con due sole unità ma appartenenti allo stesso proprietario, così come non vi rientra un edificio con più di due unità anche se controllate da due soli nuclei proprietari collegati: la regola guarda ai soggetti titolari delle proprietà esclusive, non alla loro eventuale parentela o affinità economica.

Le regole del Codice civile che restano applicabili

L'articolo 1129 del Codice civile impone la nomina dell'amministratore solo quando i condomini sono più di otto: sotto questa soglia la nomina resta facoltativa, e nel condominio minimo è quasi sempre assente. Questo non significa però che le decisioni sulle parti comuni sfuggano alle regole ordinarie: gli articoli 1102 e seguenti sulla comunione, richiamati per le parti comuni dall'articolo 1117 e seguenti, disciplinano comunque l'uso, la manutenzione e le innovazioni.

In assenza di amministratore, le decisioni si prendono per accordo diretto tra i due proprietari. Se manca l'accordo, ciascuno dei due può rivolgersi all'autorità giudiziaria, che decide come se fosse un'assemblea, secondo quanto previsto per la comunione in generale. Anche il regolamento condominiale non è obbligatorio con due soli condomini, ma nulla vieta di adottarne uno per iscritto per fissare regole condivise su tabelle millesimali, ripartizione spese e uso degli spazi comuni, riducendo il rischio di conflitti futuri.

Spese comuni e ripartizione millesimale

Anche senza amministratore, le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni si ripartiscono secondo i millesimi di proprietà, salvo diverso accordo tra le parti, in base al principio generale dell'articolo 1123 del Codice civile. Serve quindi comunque una tabella millesimale, anche informale, per calcolare correttamente la quota di ciascuno su spese come la manutenzione del tetto, delle facciate comuni, degli impianti condivisi o delle parti comuni esterne.

Le spese vanno documentate con fatture e ricevute intestate, e ciascun condomino ha diritto di conoscere la contabilità delle spese sostenute in comune, anche in assenza di un vero e proprio rendiconto formale come quello previsto per i condomini più numerosi. In caso di lavori straordinari, conviene comunque raccogliere preventivi comparabili e conservare la documentazione tecnica, perché in caso di controversia sarà quella a fare la differenza.

Quando conviene comunque affidarsi a un amministratore o a un software

Anche se la legge non lo impone, i due condomini possono comunque nominare un amministratore, per esempio quando i rapporti tra le parti sono difficili, quando servono lavori straordinari complessi, o quando uno dei due proprietari non risiede stabilmente nell'immobile e ha bisogno di un riferimento professionale.

Più spesso, però, la soluzione più efficace è tenere una contabilità ordinata senza bisogno di un amministratore esterno: registrare spese, ripartizioni millesimali, scadenze di manutenzione e comunicazioni tra le parti in modo tracciabile evita la maggior parte dei conflitti, che nascono quasi sempre da mancanza di documentazione più che da cattiva fede. Un software gestionale come AmministraPro permette di tenere questa contabilità in autonomia, con ripartizione automatica delle spese secondo i millesimi, archivio digitale di fatture e verbali di accordo, e uno storico consultabile da entrambi i proprietari in ogni momento, anche senza affidare la gestione a un amministratore professionista.

Domande frequenti