Funzioni e strumenti
Configurare la tabella ascensore per piano nel software
Le spese di manutenzione e sostituzione dell'ascensore non seguono i soli millesimi di proprietà, ma l'articolo 1124 del Codice civile, che le ripartisce per metà in base al valore delle unità e per metà in proporzione all'altezza di piano. È il criterio che fa contribuire di più chi abita ai piani alti, perché usa l'impianto in misura maggiore. Tradurre questa regola in una tabella corretta nel gestionale richiede di registrare due basi distinte e la giusta proporzione tra loro. Questa guida spiega come impostare la tabella ascensore, come gestire le esclusioni dei piani terra e come verificare che i totali quadrino.
Cosa dice l'articolo 1124
L'articolo 1124 del Codice civile disciplina le spese di manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori. Le stabilisce ripartite per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari, cioè dei millesimi, e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
Il principio è che l'uso dell'ascensore cresce con il piano: chi sta più in alto ne beneficia di più e contribuisce di più alla componente di altezza. La componente a millesimi resta invece legata al valore della proprietà, per la parte di spesa considerata di conservazione del bene comune.
Registrare le due basi nel gestionale
La tabella ascensore ha bisogno di due dati per ciascuna unità: il millesimo di proprietà, già presente nella tabella generale, e un indice di altezza di piano. Quest'ultimo può essere il numero del piano o un valore proporzionale alla quota dal suolo, secondo il criterio adottato nella tabella tecnica del condominio.
Nel software si imposta la tabella con la proporzione 50 e 50 tra le due basi, come previsto dall'articolo 1124. Il gestionale calcola per ciascuna unità la media ponderata tra quota a millesimi e quota ad altezza, ottenendo il peso finale di riparto. Registrare le basi separate rende il calcolo trasparente e verificabile.
- Millesimo di proprietà per la metà a valore
- Indice di altezza di piano per la metà a uso
- Proporzione 50 e 50 tra le due componenti
- Peso finale calcolato dal software per ogni unità
Esclusioni e casi particolari
Alcune unità possono essere escluse dalla tabella ascensore, tipicamente i locali al piano terra che non ne fanno uso, salvo diversa previsione del regolamento contrattuale. L'esclusione va gestita nel software azzerando la partecipazione di quelle unità, non con una quota simbolica, così il riparto resta coerente con la realtà d'uso.
Restano i casi limite: box e cantine collegati all'ascensore, piani interrati, unità con più accessi. Ogni situazione va valutata e registrata in modo esplicito. Il gestionale deve permettere di documentare l'esclusione o l'inclusione, così la scelta resta tracciata e difendibile in caso di contestazione.
Verifica e distinzione tra manutenzione e installazione
L'articolo 1124 riguarda la manutenzione e la sostituzione. La prima installazione di un ascensore in un edificio che ne era privo è invece un'innovazione, disciplinata dagli articoli 1120 e 1123, con criteri e maggioranze diversi. Nel software conviene tenere distinte queste voci per non applicare la tabella sbagliata.
Dopo aver configurato la tabella, il controllo finale è la quadratura: la somma dei pesi deve dare il totale atteso e ogni spesa di ascensore deve agganciare questa tabella e non la generale. Con AmministraPro imposti la tabella ascensore con le due basi dell'articolo 1124, gestisci le esclusioni e verifichi i totali. Le funzioni sono nella pagina /funzioni, i piani nella pagina /prezzi.
Domande frequenti
Come si ripartiscono le spese dell'ascensore?
Secondo l'articolo 1124 del Codice civile, per metà in base al valore delle unità, cioè ai millesimi di proprietà, e per metà in proporzione all'altezza di piano dal suolo. Chi abita più in alto contribuisce di più alla componente di altezza, perché usa l'impianto in misura maggiore. Nel software si registrano entrambe le basi.
I piani terra pagano l'ascensore?
Di regola le unità al piano terra che non usano l'ascensore possono essere escluse dalle spese di manutenzione, salvo diversa previsione del regolamento contrattuale. Nel gestionale l'esclusione si gestisce azzerando la partecipazione di quelle unità nella tabella ascensore, mantenendo però la tracciabilità della scelta.
L'installazione di un nuovo ascensore segue l'articolo 1124?
No. L'articolo 1124 riguarda manutenzione e sostituzione. La prima installazione in un edificio che ne era privo è un'innovazione, disciplinata dagli articoli 1120 e 1123 del Codice civile, con maggioranze e criteri diversi. Nel software conviene tenere distinte le due voci per non applicare la tabella sbagliata.
Che indice di altezza uso per la tabella ascensore?
Puoi usare il numero del piano o un valore proporzionale alla quota dal suolo, secondo la tabella tecnica del condominio. L'importante è che l'indice rifletta l'altezza crescente dei piani e sia coerente per tutte le unità. Il gestionale combina questo indice con i millesimi al 50 e 50 previsto dall'articolo 1124.
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