Guida pratica
Controlli e scadenze dell'impianto termico condominiale
L'impianto termico centralizzato è tra gli impianti condominiali più regolati, perché tocca sicurezza, efficienza energetica e ambiente. Il DPR 74/2013 disciplina l'esercizio, la manutenzione e il controllo di efficienza energetica, distinguendo tra la manutenzione affidata alla ditta, il controllo di efficienza documentato dal rapporto di controllo e il libretto di impianto da tenere aggiornato. A questi si aggiunge la comunicazione delle caratteristiche dell'impianto all'ente competente. In questa guida vediamo quali sono gli adempimenti, chi li esegue, come si articola il ruolo del terzo responsabile e come l'amministratore deve monitorare le scadenze per rispettare la norma ed evitare sanzioni.
Manutenzione, controllo di efficienza e libretto: tre cose diverse
La manutenzione dell'impianto termico è l'insieme degli interventi che mantengono in funzione e in sicurezza il generatore e i suoi componenti, secondo le indicazioni del costruttore e la periodicità prevista. Il controllo di efficienza energetica è invece un accertamento specifico, che misura il rendimento di combustione e verifica che l'impianto non consumi più del necessario.
Il libretto di impianto è il documento che accompagna l'impianto per tutta la sua vita: raccoglie i dati tecnici, gli interventi e i rapporti di controllo. Dal 2014 sono in uso i modelli di libretto introdotti con il DM 10 febbraio 2014. Questi tre elementi vanno gestiti insieme ma non vanno confusi: hanno funzioni e, in parte, cadenze proprie.
Il rapporto di controllo di efficienza energetica
In occasione degli interventi di controllo, ed eventuale manutenzione, su impianti di climatizzazione invernale di potenza termica utile nominale superiore alla soglia prevista dal DPR 74/2013, l'operatore effettua il controllo di efficienza energetica. Al termine redige e sottoscrive il Rapporto di controllo di efficienza energetica, di cui una copia è rilasciata al responsabile dell'impianto e un'altra è trasmessa alla Regione o Provincia autonoma competente.
Per gli impianti condominiali entro certe soglie di potenza alimentati a gas, metano o gpl, il rapporto trasmesso dal manutentore o dal terzo responsabile si considera sostitutivo dell'ispezione. Il rapporto va conservato nel libretto e la sua periodicità dipende dalla potenza e dal tipo di generatore secondo gli allegati al decreto.
Il ruolo del terzo responsabile
L'amministratore può assumere direttamente la funzione di responsabile dell'impianto oppure delegarla a un terzo responsabile, cioè un soggetto qualificato che si fa carico dell'esercizio, della conduzione, del controllo e della manutenzione dell'impianto secondo la normativa.
La nomina del terzo responsabile va formalizzata e comunicata, e non solleva del tutto il condominio dalla vigilanza, ma sposta sul professionista gli obblighi operativi di gestione dell'impianto. È una scelta frequente quando l'impianto è complesso o di potenza elevata, perché concentra su un unico soggetto qualificato la responsabilità tecnica.
Le comunicazioni all'ente competente
Il DPR 74/2013 prevede che il proprietario, il conduttore, l'amministratore o il terzo responsabile comunichino all'ente competente in materia di controlli sugli impianti termici l'ubicazione e le principali caratteristiche dell'impianto, nonché le successive modifiche significative, entro i termini indicati dalla norma.
A questa comunicazione si affianca, dove previsto dalle disposizioni regionali, il versamento del cosiddetto bollo o contributo per la registrazione dei rapporti di controllo. L'amministratore deve conoscere le modalità stabilite dalla propria Regione, perché l'attuazione dei controlli è demandata agli enti locali e può variare da territorio a territorio.
Come non perdere le scadenze
Tra rapporto di controllo, aggiornamento del libretto e comunicazioni, l'impianto termico genera una serie di scadenze che si sovrappongono a quelle degli altri impianti. Tenere tutto su fogli separati aumenta il rischio di dimenticare un adempimento, con possibili sanzioni per il condominio.
Un gestionale come AmministraPro consente di registrare l'impianto termico con le sue scadenze, allegare i rapporti di controllo e ricevere promemoria automatici prima di ogni adempimento, così l'amministratore può programmare gli interventi e le comunicazioni per tempo. Le funzioni sono descritte su /funzioni e i piani su /prezzi.
Domande frequenti
Cos'è il rapporto di controllo di efficienza energetica
È il documento che l'operatore redige e sottoscrive al termine del controllo di efficienza energetica dell'impianto termico, previsto dal DPR 74/2013. Una copia è rilasciata al responsabile dell'impianto e un'altra è trasmessa alla Regione o Provincia autonoma. Per gli impianti condominiali entro certe soglie di potenza, alimentati a gas, il rapporto trasmesso si considera sostitutivo dell'ispezione.
Chi è il responsabile dell'impianto termico in condominio
Può essere lo stesso amministratore oppure un terzo responsabile, cioè un professionista qualificato incaricato dell'esercizio, della conduzione, del controllo e della manutenzione dell'impianto. La nomina del terzo responsabile va formalizzata e comunicata e sposta su di lui gli obblighi operativi di gestione, senza escludere del tutto la vigilanza del condominio.
Cosa deve contenere il libretto di impianto
Il libretto raccoglie i dati tecnici dell'impianto termico, gli interventi di manutenzione e i rapporti di controllo di efficienza energetica, e accompagna l'impianto per tutta la sua vita. Dal 2014 si usano i modelli introdotti con il DM 10 febbraio 2014. Va tenuto aggiornato e conservato dal responsabile dell'impianto.
Quali comunicazioni vanno fatte all'ente competente
Il DPR 74/2013 prevede che l'amministratore, il proprietario o il terzo responsabile comunichino all'ente competente l'ubicazione e le principali caratteristiche dell'impianto, oltre alle successive modifiche significative, entro i termini di legge. Le modalità di attuazione dei controlli e gli eventuali contributi sono stabiliti a livello regionale e possono variare da territorio a territorio.
Come tenere sotto controllo le scadenze dell'impianto termico
Conviene registrare l'impianto con le sue scadenze di controllo, aggiornamento del libretto e comunicazioni. Un software come AmministraPro permette di allegare i rapporti di controllo e di ricevere promemoria automatici prima di ogni adempimento, riducendo il rischio di sanzioni. Le funzioni sono descritte su /funzioni e i piani su /prezzi.
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