Convocare l'inquilino: quando il conduttore ha diritto di voto

Il principio: proprietario titolare, conduttore in casi specifici

Il diritto di intervenire e votare in assemblea è collegato alla proprietà dell'unità immobiliare. Il conduttore non è condomino e, in via ordinaria, non partecipa all'assemblea. La legge però individua alcune materie in cui il conduttore ha un ruolo, perché sono spese e servizi che incidono direttamente sul suo godimento dell'immobile e sono a suo carico in forza del contratto di locazione.

Questo ruolo non nasce dal contratto di locazione ma dalla legge: è il legislatore che, per determinate delibere, attribuisce al conduttore il diritto di voto o di intervento. L'amministratore deve quindi conoscere questa distinzione per organizzare correttamente le convocazioni.

Riscaldamento e condizionamento: il conduttore vota

L'articolo 10 della legge 392 del 1978 stabilisce che il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. In queste materie, quindi, il diritto di voto si sposta dal proprietario al conduttore.

In pratica, quando l'ordine del giorno contiene decisioni su consumo, ripartizione delle spese o modalità di gestione dell'impianto di riscaldamento centralizzato o del condizionamento, l'amministratore deve convocare il conduttore, che voterà su quei punti al posto del proprietario. È prudente che l'avviso indichi con chiarezza gli argomenti su cui il conduttore è chiamato a votare.

Altri servizi comuni: il conduttore interviene senza voto

La stessa norma prevede che il conduttore abbia diritto di intervenire, senza voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni. Si tratta di un diritto di presenza e di espressione, non di un potere decisionale: il conduttore può far sentire la propria voce ma la decisione resta ai proprietari.

Questa ipotesi si applica quando l'ordine del giorno contiene la modifica di servizi comuni diversi dal riscaldamento e dal condizionamento. Anche in questi casi, informare il conduttore consente di rispettare il suo diritto di intervento ed evita contestazioni sulla regolarità del procedimento.

Come coordinare gli inviti tra proprietario e conduttore

Poiché il ruolo del conduttore dipende dagli argomenti, la stessa assemblea può richiedere la convocazione del proprietario per la maggior parte dei punti e del conduttore per quelli su riscaldamento e condizionamento. Un ordine del giorno misto va gestito con attenzione, tenendo distinti i destinatari competenti punto per punto.

Per organizzare gli inviti l'amministratore ha bisogno dei recapiti aggiornati dei conduttori, che di norma il proprietario comunica al momento della locazione. Registrare in anagrafe il legame tra unità, proprietario e conduttore consente di indirizzare automaticamente gli avvisi alla persona giusta quando il tema lo richiede.

Tracciare le convocazioni miste

Quando l'assemblea coinvolge anche i conduttori, la documentazione degli inviti diventa più articolata. Bisogna poter dimostrare che il conduttore è stato convocato per i punti di sua competenza, con la relativa prova di ricezione, esattamente come per i proprietari.

Un gestionale che collega proprietario e conduttore alla stessa unità e registra le convocazioni per destinatario rende questa gestione ordinata e verificabile. Con AmministraPro l'anagrafe distingue i ruoli e l'invio degli avvisi tiene traccia delle ricevute; le funzioni sono descritte in /funzioni e i piani in /prezzi.

Domande frequenti