Guida pratica
Convocazione su richiesta dei condomini: come gestirla
L'assemblea non nasce solo per iniziativa dell'amministratore: anche i condomini possono chiederne la convocazione. L'articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile prevede che l'assemblea possa essere convocata su richiesta di almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Se l'amministratore non provvede entro il termine di legge, quegli stessi condomini possono convocarla direttamente. Questa guida spiega chi può presentare la richiesta, come deve essere formulata, entro quanto l'amministratore deve attivarsi e come gestire correttamente l'avviso di convocazione che ne deriva, evitando vizi che espongano la delibera a impugnazione.
Gestire una richiesta di convocazione
- Verifica che i richiedenti siano almeno due e rappresentino un sesto del valore
- Controlla che la richiesta indichi gli argomenti da trattare
- Attivati per convocare entro il termine di legge
- Redigi l'avviso includendo i punti richiesti nell'ordine del giorno
- Conserva la richiesta ricevuta e la prova della convocazione inviata
Chi può chiedere la convocazione
L'articolo 66 delle disposizioni di attuazione riconosce ai condomini il potere di sollecitare la convocazione dell'assemblea. Il requisito è duplice e cumulativo: devono essere almeno due condomini e insieme rappresentare un sesto del valore dell'edificio, espresso in millesimi. Non basta quindi la volontà di un singolo, né il solo numero di persone senza la relativa quota millesimale.
Il potere di richiesta è uno strumento di tutela della minoranza: consente a chi non gestisce il condominio di portare all'attenzione dell'assemblea questioni ritenute urgenti o rilevanti, senza dipendere unicamente dall'iniziativa dell'amministratore.
Come deve essere la richiesta
La richiesta va indirizzata all'amministratore e deve indicare gli argomenti di cui si chiede la trattazione. È l'oggetto della richiesta che definisce i punti da inserire nell'ordine del giorno della futura assemblea: l'amministratore non può ignorare o svuotare gli argomenti proposti dai condomini richiedenti.
È buona prassi che la richiesta sia formulata per iscritto e trasmessa con un mezzo che ne consenta la prova, così da fissare con certezza la data di ricezione, da cui decorre il termine per l'amministratore. Anche l'amministratore ha interesse a conservare la richiesta ricevuta, perché documenta la fonte della convocazione.
I termini per l'amministratore e la convocazione diretta
Ricevuta una richiesta valida, l'amministratore deve provvedere alla convocazione. L'articolo 66 disciplina l'ipotesi in cui l'amministratore resti inerte: decorso il termine previsto senza che abbia convocato, i condomini richiedenti possono provvedere direttamente alla convocazione dell'assemblea.
Questo meccanismo evita che l'inerzia dell'amministratore blocchi il diritto della minoranza. Quando sono i condomini a convocare direttamente, devono comunque rispettare le forme e i termini dell'articolo 66, a partire dal preavviso minimo di cinque giorni e dai mezzi di comunicazione previsti. La convocazione diretta non è una scorciatoia priva di regole, ma segue lo stesso procedimento.
Redigere l'avviso a partire dalla richiesta
L'avviso di convocazione deve contenere gli argomenti indicati nella richiesta, formulati in modo specifico e comprensibile. L'ordine del giorno può includere anche altri punti che l'amministratore ritenga opportuno trattare, ma non può omettere quelli richiesti dai condomini legittimati.
La formulazione dei punti è delicata: un ordine del giorno generico o che non riporti fedelmente gli argomenti richiesti può viziare la delibera. Meglio riportare gli argomenti in modo chiaro, così che ogni condomino sappia cosa sarà deciso e possa prepararsi o delegare.
Documentare l'intero procedimento
La convocazione su richiesta produce una catena di atti che è bene conservare: la richiesta dei condomini con la relativa data, l'ordine del giorno che ne recepisce gli argomenti e le prove di invio dell'avviso a tutti gli aventi diritto. In caso di contestazione sulla regolarità, questa documentazione dimostra il rispetto della procedura.
Un gestionale aiuta a tenere insieme questi elementi: registra la richiesta ricevuta, compone l'ordine del giorno e invia le convocazioni tracciando le ricevute per ciascun destinatario. Con AmministraPro l'amministratore gestisce l'intero flusso in modo ordinato; le funzioni sono descritte in /funzioni e i piani in /prezzi.
Domande frequenti
Basta un condomino per chiedere la convocazione?
No. L'articolo 66 delle disposizioni di attuazione richiede almeno due condomini che insieme rappresentino un sesto del valore dell'edificio in millesimi. Sono requisiti cumulativi: non basta il numero di persone senza la quota millesimale, né la sola quota di un singolo condomino.
La richiesta deve indicare gli argomenti?
Sì. La richiesta deve indicare gli argomenti di cui si chiede la trattazione, perché sono questi a definire i punti da inserire nell'ordine del giorno. L'amministratore deve recepirli nell'avviso e non può omettere gli argomenti proposti dai condomini legittimati.
Cosa succede se l'amministratore non convoca?
Se l'amministratore resta inerte oltre il termine previsto dall'articolo 66, i condomini richiedenti possono convocare direttamente l'assemblea. Devono però rispettare le forme e i termini di legge, compreso il preavviso minimo di cinque giorni e i mezzi di comunicazione previsti.
La convocazione fatta dai condomini è valida come quella dell'amministratore?
Sì, purché rispetti le regole dell'articolo 66. La convocazione diretta segue lo stesso procedimento: avviso con ordine del giorno specifico, termine minimo di cinque giorni prima della prima convocazione e mezzi idonei a provare la ricezione da parte di tutti gli aventi diritto.
Devo conservare la richiesta dei condomini?
È fortemente consigliato. La richiesta documenta la fonte della convocazione e la sua data di ricezione, da cui decorre il termine per l'amministratore. Insieme all'ordine del giorno e alle prove di invio, forma la catena documentale che dimostra la regolarità del procedimento in caso di contestazione.
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