Guida normativa
Che cos è il quorum assembleare
Il quorum assembleare e il numero minimo di partecipanti, calcolato in teste e in millesimi, necessario perché una assemblea di condominio si costituisca validamente e perché una delibera sia approvata. Il Codice civile distingue due soglie diverse: il quorum costitutivo, che riguarda la validità della seduta, e il quorum deliberativo, che riguarda l approvazione della singola delibera. Le soglie cambiano tra prima e seconda convocazione, e per alcune materie (innovazioni, opere straordinarie, modifiche del regolamento) servono maggioranze qualificate. Conoscere queste regole evita delibere impugnabili e contestazioni tra condomini, un tema che software gestionali come AmministraPro aiutano a presidiare calcolando automaticamente i millesimi presenti in aula.
Quorum costitutivo e quorum deliberativo: la differenza
Il quorum costitutivo indica quanti condomini, in termini di teste e di millesimi di proprietà, devono essere presenti (di persona o per delega) perché l assemblea possa aprirsi e discutere validamente. Se non si raggiunge questa soglia, l assemblea non può nemmeno iniziare i lavori sul punto interessato e l amministratore deve constatarne la mancanza in verbale.
Il quorum deliberativo, invece, e la maggioranza necessaria perché una proposta messa ai voti venga approvata. E possibile che l assemblea sia validamente costituita ma che una singola delibera non raggiunga il quorum richiesto: in quel caso l assemblea prosegue, ma quel punto specifico non viene approvato.
L articolo 1136 del Codice civile stabilisce entrambe le soglie con riferimento non solo al numero delle persone ma anche al valore millesimale della proprietà rappresentata, perché in condominio il peso del voto e proporzionale alla quota di proprietà e non alla semplice testa.
Le soglie in prima convocazione
In prima convocazione l articolo 1136 comma 1 del Codice civile richiede, per la costituzione dell assemblea, la presenza di tanti condomini che rappresentino almeno i due terzi del valore dell intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
Per la validità delle delibere sulle materie ordinarie, in prima convocazione serve il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la meta del valore dell edificio. Sono soglie più elevate proprio perché in prima convocazione ci si aspetta una partecipazione ampia; quando questa non si realizza, la legge prevede la seconda convocazione con quorum più accessibili.
Le soglie in seconda convocazione
Se in prima convocazione non si raggiunge il quorum costitutivo, l assemblea si tiene in seconda convocazione, in un giorno successivo indicato nello stesso avviso di convocazione. Qui le soglie si abbassano sensibilmente.
In seconda convocazione l assemblea e validamente costituita con la partecipazione di almeno un terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell edificio. Le delibere sulle materie ordinarie sono approvate con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, purché rappresenti almeno un terzo del valore dell edificio.
Questo doppio livello di convocazione serve a evitare che il condominio resti paralizzato per assenteismo, garantendo comunque un minimo di rappresentativita reale nelle decisioni.
Maggioranze qualificate per materie particolari
Non tutte le decisioni seguono le soglie ordinarie appena descritte. Per alcune materie il Codice civile richiede maggioranze più elevate, indipendentemente dalla convocazione:
Innovazioni gravose o voluttuarie, opere per il superamento delle barriere architettoniche oltre certi limiti, modifiche al regolamento condominiale e alcune destinazioni d uso delle parti comuni richiedono quorum specifici, spesso pari alla maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la meta del valore dell edificio anche in seconda convocazione, o soglie ancora più alte per le innovazioni più incisive. E perciò essenziale che l ordine del giorno indichi con precisione l argomento, perché da questo dipende quale quorum si applica.
Un amministratore attento verifica sempre, punto per punto, quale maggioranza sia richiesta prima di mettere ai voti una delibera: un errore sul quorum e uno dei motivi più frequenti di impugnazione delle delibere davanti al giudice.
Come si calcolano e si verificano in pratica
Il calcolo del quorum richiede di incrociare due dati per ogni condomino presente: la sua quota millesimale di proprietà e la sua presenza effettiva, diretta o per delega. L amministratore registra questi dati nel verbale, che deve indicare con chiarezza i millesimi presenti al momento della costituzione e al momento di ogni singola votazione, perché possono variare durante la seduta se qualcuno si allontana.
Gestire manualmente queste soglie su assemblee con molti partecipanti espone a errori di calcolo. Piattaforme come AmministraPro permettono di caricare le tabelle millesimali del condominio e di calcolare in automatico, in tempo reale durante la seduta, se il quorum costitutivo e deliberativo richiesto per ciascun punto all ordine del giorno e stato raggiunto, riducendo il rischio di delibere viziate e semplificando la redazione del verbale.
Domande frequenti
Qual e la differenza tra quorum costitutivo e quorum deliberativo?
Il quorum costitutivo e la soglia di presenza, in teste e in millesimi, necessaria perché l assemblea si apra validamente e possa discutere gli argomenti all ordine del giorno. Il quorum deliberativo e invece la maggioranza necessaria perché una singola proposta messa ai voti venga approvata. Può capitare che l assemblea sia regolarmente costituita ma che una specifica delibera non raggiunga la maggioranza richiesta, restando così non approvata.
Quali sono i quorum in prima convocazione secondo l articolo 1136?
In prima convocazione l assemblea si costituisce con la presenza di condomini che rappresentino almeno i due terzi del valore dell edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. Per approvare le delibere sulle materie ordinarie serve il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la meta del valore dell edificio.
Cosa cambia in seconda convocazione?
In seconda convocazione le soglie si abbassano: basta la partecipazione di almeno un terzo dei partecipanti al condominio e un terzo del valore dell edificio per costituire validamente l assemblea. Le delibere ordinarie sono approvate con il voto della maggioranza degli intervenuti, purché rappresenti almeno un terzo del valore dell edificio. La seconda convocazione va indicata nello stesso avviso della prima, in una data successiva.
Per quali decisioni servono maggioranze più alte del quorum ordinario?
Il Codice civile richiede maggioranze qualificate per alcune materie, come le innovazioni più gravose o voluttuarie, certe opere per il superamento delle barriere architettoniche oltre i limiti ordinari e le modifiche al regolamento condominiale. In questi casi la soglia richiesta e spesso più elevata anche in seconda convocazione, quindi l amministratore deve verificare caso per caso quale maggioranza si applichi all argomento specifico in discussione.
Cosa succede se una delibera viene approvata senza il quorum richiesto?
Una delibera approvata senza il quorum costitutivo o deliberativo previsto dalla legge o dal regolamento e annullabile e può essere impugnata davanti al giudice dai condomini assenti, dissenzienti o astenuti entro i termini di legge. Per questo motivo il verbale deve documentare con precisione i millesimi presenti a ogni fase della seduta: strumenti come AmministraPro aiutano a tracciare questi dati in automatico durante l assemblea, riducendo il rischio di errori di calcolo.
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