Normativa condominiale
Assemblea ordinaria e straordinaria: che cosa sono
In condominio la parola assemblea indica due riunioni molto diverse tra loro per scopo e per regole. L'assemblea ordinaria è quella periodica, prevista dalla legge almeno una volta all'anno per approvare il rendiconto e programmare la gestione ordinaria. L'assemblea straordinaria si convoca invece ogni volta che serve deliberare su questioni non rinviabili, dai lavori urgenti alle modifiche del regolamento. Capire questa distinzione, disciplinata dagli articoli 1135 e 1136 del Codice civile, aiuta amministratori e condomini a preparare correttamente la convocazione, verificare i quorum e ridurre i motivi di impugnazione. In questa guida vediamo materie trattate, tempi di convocazione, frequenza e maggioranze richieste per ciascun tipo di assemblea.
Che cosa distingue l'assemblea ordinaria da quella straordinaria
La distinzione non riguarda le maggioranze necessarie per approvare le delibere, che seguono le regole dell'articolo 1136 del Codice civile indipendentemente dal tipo di convocazione, ma il momento e lo scopo della riunione. L'assemblea ordinaria è quella annuale prevista dall'articolo 1130, primo comma, numero 10, per l'approvazione del rendiconto consuntivo e del preventivo delle spese: l'amministratore ha l'obbligo di convocarla entro centottanta giorni dalla chiusura dell'esercizio.
L'assemblea straordinaria si convoca invece ogni volta che emerge la necessità di deliberare su un argomento specifico che non può attendere l'appuntamento annuale: un intervento urgente sull'impianto, una modifica del regolamento, la nomina o revoca dell'amministratore in corso di mandato, oppure un'azione giudiziaria da autorizzare. Non esiste un numero massimo di assemblee straordinarie: possono essere convocate quante volte serve, su richiesta dell'amministratore o di almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio, come previsto dall'articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile.
Le materie tipiche di ciascuna assemblea
Nell'assemblea ordinaria annuale rientrano tipicamente: approvazione del rendiconto consuntivo con la relativa nota sintetica esplicativa, approvazione del preventivo e del relativo piano di riparto, nomina o conferma dell'amministratore con relativo compenso, costituzione del fondo speciale per lavori straordinari quando previsto.
Nell'assemblea straordinaria si discutono invece questioni puntuali: lavori di manutenzione straordinaria non programmabili, innovazioni come l'installazione di un ascensore o di impianti per le energie rinnovabili, modifiche al regolamento condominiale, liti giudiziarie attive o passive, nomina dell'amministratore in caso di dimissioni o revoca anticipata. La distinzione tra le materie non è sempre rigida: un condominio può inserire più argomenti straordinari nello stesso ordine del giorno dell'assemblea ordinaria annuale, purché ciascun punto sia indicato chiaramente nell'avviso di convocazione.
Convocazione, tempi e avviso
L'articolo 66 delle disposizioni di attuazione stabilisce che l'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'assemblea in prima convocazione, tramite posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano con firma per ricevuta. Questo termine vale sia per l'assemblea ordinaria sia per quella straordinaria: non ci sono scorciatoie di preavviso per le convocazioni urgenti, salvo casi di reale emergenza che comunque non esonerano dal rispetto delle forme di comunicazione previste.
L'avviso deve indicare data, ora e luogo della riunione, oltre all'elenco specifico degli argomenti da trattare: un ordine del giorno generico o incompleto è uno dei motivi più frequenti di impugnazione della delibera, perché impedisce ai condomini assenti di valutare se intervenire.
Quorum costitutivi e deliberativi
Le maggioranze richieste dipendono dall'oggetto della delibera, non dal fatto che l'assemblea sia ordinaria o straordinaria. In prima convocazione, l'articolo 1136 richiede la presenza di tanti condomini che rappresentino almeno i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza degli intervenuti; in seconda convocazione bastano un terzo del valore dell'edificio e la maggioranza degli intervenuti, con soglie più alte per innovazioni, opere su parti comuni e altre materie specifiche.
Per questo motivo la seconda convocazione, fissata in genere il giorno successivo alla prima, è la prassi più diffusa: consente di deliberare anche con una partecipazione ridotta, mantenendo comunque i quorum rafforzati previsti per le decisioni più rilevanti, come le innovazioni dell'articolo 1120 o le modifiche del regolamento.
Gestire entrambe le assemblee senza errori
Amministratori e consigli di condominio traggono beneficio da una gestione digitale della convocazione: un software come AmministraPro consente di predisporre l'ordine del giorno, tracciare l'invio degli avvisi con le relative ricevute, calcolare automaticamente i quorum in base ai millesimi presenti e conservare i verbali in modo ordinato, riducendo il rischio di vizi formali che portano all'impugnazione della delibera davanti al giudice.
Domande frequenti
Ogni quanto va convocata l'assemblea ordinaria?
L'assemblea ordinaria va convocata almeno una volta all'anno. L'articolo 1130 del Codice civile impone all'amministratore di sottoporre il rendiconto ai condomini entro centottanta giorni dalla chiusura dell'esercizio di gestione, salvo diverso termine previsto dal regolamento condominiale. Se l'amministratore non rispetta questo termine, i condomini possono sollecitarlo o, in caso di inerzia, rivolgersi all'autorità giudiziaria per ottenere la convocazione forzata.
Chi può chiedere la convocazione di un'assemblea straordinaria?
Può chiederla l'amministratore di propria iniziativa, oppure almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio, come previsto dall'articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile. Se l'amministratore non provvede entro dieci giorni dalla richiesta, i condomini che l'hanno presentata possono convocare direttamente l'assemblea, indicando chiaramente gli argomenti da trattare nell'avviso.
Servono maggioranze diverse tra assemblea ordinaria e straordinaria?
No, le maggioranze richieste non dipendono dal tipo di assemblea ma dall'oggetto della delibera, secondo le soglie fissate dall'articolo 1136 del Codice civile. Una delibera sulle innovazioni o sulle modifiche al regolamento richiede lo stesso quorum sia che venga discussa in un'assemblea ordinaria annuale sia in una straordinaria convocata appositamente, purché il tema sia indicato nell'ordine del giorno.
Che cosa succede se manca il quorum costitutivo?
Se in prima convocazione non si raggiunge il quorum previsto dall'articolo 1136, l'assemblea non può validamente deliberare e si rinvia alla seconda convocazione, che l'avviso deve già indicare con data successiva, di norma il giorno dopo. In seconda convocazione i quorum costitutivi si abbassano, ma restano comunque richieste le maggioranze rafforzate previste per specifiche materie come le innovazioni.
Una delibera approvata con un ordine del giorno generico è valida?
È a forte rischio di impugnazione. L'articolo 66 delle disposizioni di attuazione richiede che l'avviso di convocazione contenga specifica indicazione dell'ordine del giorno: un elenco vago o incompleto impedisce ai condomini di valutare se partecipare e su cosa esprimersi, ed è tra le cause più frequenti con cui i condomini assenti o dissenzienti impugnano la delibera entro trenta giorni davanti al tribunale.
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