Normativa pratica
Usufrutto in condominio: chi paga e chi vota
Quando su un'unità immobiliare esiste un usufrutto, l'amministratore deve sapere a chi inviare le convocazioni, chi ha diritto di voto in assemblea e chi paga cosa. La disciplina non è lasciata al buon senso: l'articolo 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile detta una ripartizione precisa tra usufruttuario e nudo proprietario, distinguendo tra amministrazione ordinaria e straordinaria. Sbagliare l'imputazione di una delibera o convocare la persona sbagliata può rendere annullabile la decisione assembleare. Questa guida spiega, con i casi pratici più ricorrenti, come si distribuiscono spese e diritto di voto e come un amministratore può gestire correttamente le anagrafiche quando in un edificio coesistono proprietà piena, nuda proprietà e usufrutto.
Cosa dice l'articolo 67 delle disposizioni di attuazione
L'articolo 67, primo comma, delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce che, nel caso di usufrutto, il diritto di voto nelle assemblee spetta all'usufruttuario per le delibere che riguardano l'ordinaria amministrazione e il semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Al nudo proprietario spetta invece il voto per le delibere che riguardano le innovazioni, le opere di manutenzione straordinaria e ogni altra decisione che eccede l'ordinaria amministrazione.
La ratio è semplice: chi utilizza l'immobile giorno per giorno decide su ciò che incide sul godimento corrente (pulizie, riscaldamento, portierato, piccole riparazioni), mentre chi conserva la proprietà futura decide su ciò che incide sul valore e sulla struttura dell'immobile nel lungo periodo (rifacimento della facciata, sostituzione dell'ascensore, opere strutturali).
Ripartizione delle spese: ordinaria e straordinaria
La ripartizione delle spese segue in larga parte lo stesso criterio del voto, con un fondamento anche nella disciplina generale dell'usufrutto (articoli 1004 e seguenti del codice civile), che pone a carico dell'usufruttuario le spese di ordinaria manutenzione e a carico del nudo proprietario le riparazioni straordinarie.
- Usufruttuario: pulizie scale, consumi di acqua ed energia elettrica delle parti comuni, riscaldamento centralizzato, compenso dell'amministratore per la gestione ordinaria, piccole manutenzioni correnti, assicurazione dell'immobile per la parte di sua competenza.
- Nudo proprietario: opere di manutenzione straordinaria (rifacimento tetto, facciate, impianti comuni), innovazioni deliberate ai sensi dell'articolo 1120 c.c., interventi che eccedono la conservazione ordinaria.
- Nei casi dubbi (una spesa a cavallo tra i due ambiti) conviene che il regolamento condominiale o un accordo scritto tra usufruttuario e nudo proprietario chiarisca in anticipo la ripartizione, per evitare contestazioni successive alla delibera.
Convocazione e legittimazione: chi riceve l'avviso
L'amministratore convoca in assemblea l'usufruttuario per i punti di ordinaria amministrazione e il nudo proprietario per i punti di straordinaria amministrazione o innovazione. Quando all'ordine del giorno compaiono entrambe le categorie di argomenti, la prassi più prudente è convocare entrambi, specificando nell'avviso quale punto compete a chi, così da non esporre la delibera a impugnazione per vizio di convocazione.
È opportuno che l'amministratore acquisisca fin dalla costituzione dell'usufrutto (di norma tramite atto notarile registrato) i dati di entrambi i soggetti e li tenga distinti nell'anagrafica condominiale, così da instradare correttamente comunicazioni, avvisi di convocazione e ripartizione delle rate. Un software come AmministraPro consente di registrare separatamente usufruttuario e nudo proprietario sulla stessa unità e di generare automaticamente le comunicazioni corrette in base all'argomento in delibera.
Responsabilità solidale e casi particolari
Se l'amministratore non riesce a ottenere il pagamento dalla parte tenuta secondo l'articolo 67, resta comunque possibile agire nei confronti dell'altra parte, poiché entrambe rispondono verso il condominio dell'obbligazione contributiva relativa all'unità immobiliare, salvo poi regolare i rapporti interni tra loro. Questo aspetto è particolarmente rilevante nella riscossione delle quote condominiali, dove il condominio ha interesse a incassare a prescindere dalla ripartizione interna tra usufruttuario e nudo proprietario.
Nel caso di usufrutto congiunto con più comproprietari nudi o con più usufruttuari, la delibera relativa al voto segue le stesse regole della comproprietà: la comunicazione va indirizzata a tutti i soggetti aventi diritto, salvo diversa indicazione di un rappresentante comune.
Domande frequenti
L'usufruttuario può votare anche sulle innovazioni straordinarie se il nudo proprietario non partecipa all'assemblea?
No. Il diritto di voto sulle innovazioni e sulla manutenzione straordinaria spetta per legge al nudo proprietario, non all'usufruttuario, indipendentemente dalla presenza o assenza di quest'ultimo in assemblea. Se il nudo proprietario non partecipa, il punto va trattato come assenza di un condomino avente diritto di voto su quel punto specifico, non può essere colmato dal voto dell'usufruttuario. Un accordo privato tra le parti può delegare il voto, ma va formalizzato con una delega scritta e comunicata all'amministratore prima dell'assemblea.
Chi paga il compenso dell'amministratore, l'usufruttuario o il nudo proprietario?
Il compenso dell'amministratore per la gestione ordinaria del condominio rientra tra le spese di ordinaria amministrazione e quindi è a carico dell'usufruttuario, salvo che una parte del compenso sia riferibile ad attività straordinarie (ad esempio la gestione di un cantiere di manutenzione straordinaria), nel qual caso quella quota può essere imputata al nudo proprietario secondo il criterio generale dell'articolo 67.
Come deve comportarsi l'amministratore se non sa che su un'unità esiste un usufrutto?
L'amministratore deve essere informato per iscritto dell'esistenza dell'usufrutto, di norma dal notaio che ha rogato l'atto o dalle parti stesse, e deve aggiornare l'anagrafica condominiale distinguendo usufruttuario e nudo proprietario. In assenza di comunicazione formale, l'amministratore può fare legittimo affidamento sulle risultanze catastali o sui dati già in suo possesso, ma resta buona prassi richiedere periodicamente un aggiornamento della situazione proprietaria di ciascuna unità, anche per prevenire delibere impugnabili.
Le spese per i lavori straordinari deliberati prima della costituzione dell'usufrutto restano a carico del venditore o passano al nudo proprietario?
Le obbligazioni contributive relative a delibere già approvate prima della costituzione dell'usufrutto seguono le regole generali di trasferimento degli oneri condominiali: chi era proprietario al momento della delibera resta di norma obbligato per le rate già deliberate, salvo diverso accordo tra le parti registrato nell'atto costitutivo dell'usufrutto. È quindi importante che l'atto disciplini espressamente la sorte delle delibere pendenti, per evitare contenziosi tra le parti e con il condominio.
Un software gestionale può aiutare a gestire correttamente usufrutto e nuda proprietà in un condominio?
Sì. Un gestionale pensato per gli amministratori di condominio, come AmministraPro, permette di registrare sulla stessa unità immobiliare sia l'usufruttuario sia il nudo proprietario con ruoli distinti, di indirizzare automaticamente le convocazioni in base alla natura ordinaria o straordinaria di ciascun punto all'ordine del giorno e di tenere traccia separata delle quote imputate a ciascuna parte, riducendo il rischio di errori nella ripartizione delle spese e nelle delibere impugnabili.
Prova AmministraPro
Contabilità, ripartizioni millesimali, assemblee, comunicazioni e intelligenza artificiale in un unico software italiano, conforme a UNI 10801 e GDPR.