Normativa pratica
Che cos è la mediazione condominiale
La mediazione condominiale è il tentativo di conciliazione che la legge impone prima di poter portare in tribunale molte controversie tra condomini o tra condominio e terzi. Nasce per alleggerire il contenzioso civile e offrire una soluzione più rapida ed economica rispetto al giudizio ordinario. Per le liti condominiali è condizione di procedibilità: senza il tentativo di mediazione la causa non può essere avviata. Riguarda questioni frequenti nella vita di palazzo, dalle spese contestate ai regolamenti, fino ai rapporti di vicinato disciplinati dal Codice civile. Conoscere quando è obbligatoria, chi deve parteciparvi e come si autorizza l amministratore ad avviarla evita errori procedurali che possono costare l intera causa.
Quando la mediazione è obbligatoria
L articolo 5 del decreto legislativo 28 del 2010 individua la mediazione come condizione di procedibilità per le controversie in materia di condominio, insieme ad altre materie come diritti reali, locazione, comodato ed affitto di aziende, risarcimento danni da responsabilità medica e diffamazione a mezzo stampa. Questo significa che chi vuole citare in giudizio il condominio, o il condominio vuole citare un condomino o un terzo, deve prima esperire il procedimento davanti a un organismo di mediazione, pena l improcedibilità della domanda giudiziale.
Rientrano tipicamente in materia condominiale: l impugnazione delle delibere assembleari, le controversie sulla ripartizione delle spese, i conflitti sull uso delle parti comuni disciplinate dagli articoli 1117 e seguenti del Codice civile, le questioni sulle innovazioni e sulle opere che alterano il decoro architettonico, i contrasti con l amministratore sull esecuzione del mandato.
Chi partecipa e chi autorizza l amministratore
Quando la controversia riguarda il condominio come tale, la partecipazione alla mediazione richiede una delibera assembleare che autorizzi l amministratore a partecipare e, se necessario, a conciliare. L articolo 71 quater delle disposizioni di attuazione del Codice civile prevede che l amministratore, se la controversia rientra nelle attribuzioni di cui all articolo 1130, sia legittimato a partecipare alla procedura di mediazione previa delibera assembleare da assumere con le maggioranze previste per le opere di manutenzione straordinaria.
Se l assemblea non delibera entro il termine assegnato dal mediatore, la mediazione si considera non riuscita: la causa può proseguire, ma il condominio perde l occasione di una soluzione più rapida ed economica. Per questo la convocazione dell assemblea sul punto va gestita con tempestività, tenendo conto dei tempi tecnici di convocazione previsti dal regolamento e dalla legge.
Come si svolge la procedura
La parte che intende agire in giudizio deposita una domanda di mediazione presso un organismo iscritto nel registro tenuto dal Ministero della Giustizia, competente per il luogo in cui si trova l immobile. L organismo fissa un primo incontro, nel quale il mediatore verifica la disponibilità delle parti a proseguire il tentativo. Se le parti proseguono, si aprono uno o più incontri di mediazione vera e propria, con l assistenza facoltativa di un legale, orientati a trovare un accordo condiviso.
In caso di accordo, il verbale di conciliazione sottoscritto dalle parti e dal mediatore, se omologato, ha efficacia di titolo esecutivo. In caso di mancato accordo, il mediatore può formulare una proposta che le parti sono libere di accettare o rifiutare: il rifiuto ingiustificato di una proposta corrispondente a quanto poi riconosciuto in sentenza può incidere sulle spese di lite nel successivo giudizio.
Costi e vantaggi rispetto al giudizio
I costi della mediazione comprendono le spese di avvio e le indennità dell organismo, generalmente proporzionate al valore della controversia secondo le tabelle ministeriali, e sono di norma nettamente inferiori ai costi di un giudizio ordinario, che include contributo unificato, compensi legali e tempi che possono estendersi per anni tra primo grado ed eventuali impugnazioni.
Oltre al risparmio economico, la mediazione preserva più facilmente i rapporti di convivenza tra condomini, che un contenzioso giudiziario tende a logorare, e consente soluzioni flessibili, come dilazioni di pagamento o intese sull uso delle parti comuni, che un giudice non potrebbe imporre in una sentenza.
- Tempi generalmente più brevi rispetto al giudizio ordinario
- Costi contenuti secondo le tabelle ministeriali
- Verbale di conciliazione omologato con efficacia di titolo esecutivo
- Possibilità di soluzioni flessibili non imponibili da un giudice
- Minore logoramento dei rapporti di vicinato
Domande frequenti
La mediazione condominiale è sempre obbligatoria prima di una causa
È obbligatoria per le controversie in materia condominiale ai sensi dell articolo 5 del decreto legislativo 28 del 2010: senza il previo esperimento del procedimento di mediazione la domanda giudiziale è improcedibile. Rientrano in questa categoria le liti su ripartizione spese, impugnazione di delibere, uso delle parti comuni e rapporti con l amministratore. Il giudice, se rileva che la mediazione non è stata tentata, assegna alle parti un termine per avviarla prima di proseguire il giudizio.
Chi decide se il condominio partecipa alla mediazione
Se la controversia coinvolge il condominio, l amministratore deve essere autorizzato dall assemblea a partecipare alla mediazione, secondo l articolo 71 quater delle disposizioni di attuazione del Codice civile. La delibera va assunta con le maggioranze previste per le opere di manutenzione straordinaria. Senza autorizzazione tempestiva, il mediatore dichiara non riuscito il tentativo e la parte che aveva promosso la mediazione può procedere in giudizio.
Cosa succede se una parte non si presenta alla mediazione
La mancata partecipazione senza giustificato motivo può essere valutata dal giudice come argomento di prova nel successivo giudizio e può comportare la condanna al versamento di una somma pari al contributo unificato dovuto per il giudizio, a favore dello Stato. È quindi opportuno che l amministratore, una volta autorizzato dall assemblea, partecipi sempre almeno al primo incontro informativo davanti al mediatore.
Un software di gestione condominiale aiuta a gestire la mediazione
Un gestionale come AmministraPro non sostituisce l assistenza legale, ma aiuta a preparare la documentazione necessaria alla mediazione: verbali assembleari, riparti spese contestati, storico dei pagamenti e comunicazioni con i condomini, tutti elementi che l amministratore deve portare all incontro. Avere questi dati organizzati e facilmente esportabili riduce i tempi di preparazione e rende più solida la posizione del condominio durante il tentativo di conciliazione.
La mediazione condominiale ha un costo fisso
No, l indennità dovuta all organismo di mediazione varia in base al valore della controversia, secondo le tabelle approvate dal Ministero della Giustizia e adottate dagli organismi iscritti nel registro ufficiale. In generale il costo complessivo resta comunque inferiore a quello di un giudizio ordinario di pari valore, soprattutto se si considerano i tempi e i compensi legali di un intero grado di giudizio.
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