Costituire il fondo speciale contestuale alla delibera dei lavori

Cosa dice l'articolo 1135 sul fondo speciale

L'articolo 1135, primo comma, numero 4, del Codice civile prevede che l'assemblea, quando delibera opere di manutenzione straordinaria e innovazioni, provveda alla costituzione di un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori. La ratio è tutelare l'impresa e il condominio: prima di aprire il cantiere le risorse devono essere impegnate e distribuite tra i proprietari, così da non far partire opere che poi restano senza copertura.

La norma è stata integrata per consentire una modalità più flessibile quando il contratto di appalto prevede pagamenti graduali. In quel caso il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti, seguendo lo stato di avanzamento. Resta però il principio: nessun lavoro straordinario parte senza un fondo deliberato che lo copra.

Il fondo non è denaro dell'amministratore né una posta generica del bilancio: è una massa vincolata alla specifica opera, che va tenuta distinta dalla gestione ordinaria e transitata sul conto corrente condominiale dedicato previsto dall'articolo 1129.

Perché la costituzione deve essere contestuale

La costituzione del fondo deve avvenire nella stessa seduta e nello stesso verbale in cui si approvano i lavori. Non è ammesso approvare l'intervento e rinviare a una riunione successiva la decisione sul fondo: la contestualità è ciò che rende la delibera conforme all'articolo 1135. Separare i due momenti espone la decisione a contestazioni.

Per questo la convocazione deve mettere all'ordine del giorno, in modo esplicito, sia l'approvazione dei lavori e del preventivo sia la costituzione del fondo speciale con la relativa ripartizione. Un ordine del giorno che parla solo genericamente di lavori, senza menzionare il fondo, indebolisce la validità della decisione presa in assemblea.

Fondo integrale o fondo per stati di avanzamento

La prima scelta operativa è tra due modalità. Con il fondo integrale l'assemblea delibera un importo pari all'intero valore dei lavori, che i condòmini versano prima o durante l'esecuzione secondo un piano di rate. È la modalità più semplice da contabilizzare e la più prudente per il condominio.

Con il fondo per stati di avanzamento, ammesso quando il contratto prevede il pagamento graduale, l'assemblea vincola le risorse in relazione ai singoli pagamenti dovuti all'impresa via via che il cantiere procede. Questa modalità alleggerisce l'esborso iniziale dei proprietari ma richiede una contabilità più attenta, perché ogni stato di avanzamento deve trovare copertura nel fondo prima di essere pagato.

• Fondo integrale: importo pari al totale, versamenti anticipati, contabilità lineare
• Fondo per stati di avanzamento: risorse impegnate per singolo pagamento, esborso graduale
• In entrambi i casi il fondo resta vincolato alla specifica opera

Come ripartire il fondo tra i condòmini

Il fondo si ripartisce tra i proprietari secondo i criteri applicabili alla spesa che finanzia. Per le opere che riguardano tutti i condòmini si usa in genere la tabella millesimale generale, secondo l'articolo 1123. Per interventi su parti che servono in misura diversa, come scale o lastrici, valgono i criteri specifici degli articoli 1124 e 1126.

La quota di fondo di ciascun condomino segue la titolarità dell'unità al momento della delibera. In caso di vendita successiva è opportuno regolare tra le parti chi sostiene le quote residue, ma verso il condominio resta obbligato chi era proprietario quando l'obbligo è sorto, secondo le regole sulla ripartizione delle spese straordinarie.

Impostare da subito la contabilità del fondo

Fin dalla delibera conviene aprire una gestione contabile separata del fondo, distinta dall'esercizio ordinario. Ogni versamento dei condòmini e ogni pagamento all'impresa deve confluire in questa gestione, così che a fine lavori sia immediato dimostrare all'assemblea quanto è stato raccolto, quanto speso e quale residuo resta.

Un gestionale aiuta a impostare il fondo come partita autonoma, a generare le rate ai condòmini con le scadenze deliberate e a tracciare i pagamenti sul conto dedicato. Con AmministraPro puoi creare il piano rate del fondo, collegarlo al conto corrente condominiale e seguire l'avanzamento della raccolta in tempo reale; le funzioni sono descritte alla pagina /funzioni e i piani con i relativi costi alla pagina /prezzi.

Domande frequenti