Guida pratica
Le deleghe in assemblea di condominio: regole e limiti
Chi non può partecipare di persona all'assemblea di condominio può farsi rappresentare tramite delega, uno strumento previsto dall'articolo 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile. La norma però non lascia mano libera: fissa una forma obbligatoria, pone un tetto al numero di deleghe che una stessa persona può raccogliere quando il condominio supera una certa dimensione, e distingue tra deleganti condomini e amministratore, che non può riceverle. Capire questi limiti evita due problemi ricorrenti nella pratica: verbali impugnabili per vizio di convocazione o di rappresentanza, e assemblee bloccate perché nessuno si accorge in tempo che la delega presentata non è valida. Software come AmministraPro aiutano a tracciare deleghe e quorum in modo ordinato, ma la responsabilità di verificarne la validità resta comunque dell'amministratore e del presidente dell'assemblea.
Cosa dice l'articolo 67 delle disposizioni di attuazione
L'articolo 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce che ogni condomino può farsi rappresentare in assemblea da un delegato, munito di delega scritta. La delega può essere data anche a persona estranea al condominio, salvo che il regolamento condominiale lo escluda espressamente. Se il condomino delegante è un ente, la delega va conferita alla persona fisica indicata dallo statuto o dall'atto costitutivo dell'ente.
La stessa norma introduce un limite quantitativo pensato per evitare che pochi delegati concentrino nelle proprie mani un potere decisionale sproporzionato: nei condomini con più di venti condomini, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e un quinto del valore millesimale complessivo dell'edificio. Il limite scatta solo sopra le venti unità: nei condomini più piccoli non esiste un tetto numerico alle deleghe raccolte da una stessa persona.
Chi può ricevere una delega e chi no
L'amministratore in carica non può ricevere deleghe di voto dai condomini per l'assemblea che lo riguarda: la ratio è evitare che chi gestisce il condominio possa anche orientare le decisioni sul proprio operato attraverso un cumulo di rappresentanze. Può invece votare come delegato in altre situazioni non riferite alla propria gestione, ma la prassi più prudente e diffusa è evitare comunque questa sovrapposizione di ruoli.
Per il resto, la delega può essere conferita a un altro condomino, a un familiare, a un professionista o a qualunque terzo, salvo divieti specifici nel regolamento contrattuale. È buona prassi che la delega indichi in modo chiaro il nome del delegato e, se possibile, le indicazioni di voto sui punti più rilevanti all'ordine del giorno, così da ridurre il margine di discrezionalità e i contenziosi successivi.
La forma scritta e cosa deve contenere il documento
La delega deve avere forma scritta: un semplice accordo verbale o una comunicazione informale non hanno valore ai fini della partecipazione all'assemblea. Il documento dovrebbe indicare con chiarezza il nome del condomino delegante, i dati dell'unità immobiliare, il nominativo del delegato, la data e l'assemblea per cui la delega è conferita, con la relativa firma.
Alcuni punti pratici da verificare prima dell'apertura dei lavori:
Verifica al tavolo di presidenza: chi presiede l'assemblea (di solito il presidente eletto in apertura, con l'assistenza dell'amministratore) dovrebbe controllare che ogni delega sia scritta, firmata e riferita alla riunione in corso, non a un'assemblea precedente o generica e senza scadenza.
- Identificazione precisa del delegante e del delegato
- Riferimento specifico alla convocazione e alla data dell'assemblea
- Firma autografa o, per le modalità digitali, un sistema che ne garantisca la riconducibilità certa
- Eventuale indicazione di voto vincolante su singoli punti dell'ordine del giorno
- Rispetto del limite di un quinto quando il condominio supera venti condomini
Gestione digitale delle deleghe: cosa cambia in pratica
Sempre più condomini gestiscono le convocazioni e le comunicazioni con l'assemblea in modo digitale, e la delega segue lo stesso percorso: molti amministratori accettano l'invio della delega scritta e firmata tramite email o app riservata ai condomini, purché resti un documento scritto riconducibile con certezza al delegante, coerentemente con quanto richiesto dall'articolo 67. La forma scritta non impone necessariamente la carta: ciò che conta è la tracciabilità e l'attribuibilità della firma.
Un gestionale come AmministraPro permette di raccogliere le deleghe caricate dai condomini nella propria area riservata, tenerne traccia insieme alla convocazione e ricostruire in modo ordinato il calcolo dei quorum in sede di verbale, riducendo il rischio di errori quando si sommano teste e millesimi rappresentati da delega. Resta comunque compito di chi presiede l'assemblea valutare, caso per caso, se la delega presentata rispetta la forma e i limiti di legge.
Errori frequenti che rendono impugnabile la delibera
Gli errori più comuni riguardano l'assenza di forma scritta, deleghe generiche senza indicazione dell'assemblea di riferimento, e soprattutto il mancato controllo del limite di un quinto nei condomini con più di venti partecipanti: se un delegato raccoglie più rappresentanze di quante ne consenta la norma, il voto eccedente non dovrebbe essere conteggiato e, se lo è stato, la delibera può essere impugnata da chi ha interesse a farlo.
Per questo conviene predisporre, prima di ogni assemblea, un modulo di delega standard con tutti i campi richiesti e un controllo puntuale in apertura dei lavori, verificando sia la forma sia il rispetto dei limiti quantitativi previsti dall'articolo 67.
Domande frequenti
Quante deleghe può avere una sola persona in assemblea di condominio?
Dipende dalla dimensione del condominio. Nei condomini con più di venti condomini, l'articolo 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce che un delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e un quinto del valore millesimale dell'edificio. Nei condomini con venti condomini o meno, la norma non fissa un tetto numerico alle deleghe raccolte dalla stessa persona.
L'amministratore può ricevere deleghe dai condomini?
No, l'amministratore in carica non può ricevere deleghe di voto per l'assemblea relativa alla propria gestione: la norma vuole evitare che chi amministra il condominio possa anche concentrare nelle proprie mani un numero di voti rappresentati tale da orientare le decisioni sul proprio operato. Può invece essere delegante per aspetti che non riguardano la sua gestione, ma la prassi più prudente evita comunque questa sovrapposizione.
La delega deve essere per forza scritta su carta?
La legge richiede la forma scritta, ma non impone necessariamente il supporto cartaceo: ciò che conta è che il documento sia scritto, firmato e riconducibile con certezza al condomino delegante. Per questo molti amministratori accettano deleghe raccolte tramite email o app riservate ai condomini, come quelle gestite con AmministraPro, purché resti tracciabile chi ha firmato e per quale assemblea.
Cosa succede se una delega non rispetta i limiti previsti dall'articolo 67?
Se un delegato raccoglie più rappresentanze di quante la norma consenta nei condomini con oltre venti partecipanti, il voto eccedente non dovrebbe essere computato ai fini del quorum e della delibera. Se viene comunque conteggiato, la delibera adottata può essere impugnata da chi ha interesse, con il rischio che la decisione assembleare venga annullata per vizio di rappresentanza.
Il regolamento condominiale può vietare le deleghe a persone estranee al condominio?
Sì, l'articolo 67 consente la delega anche a persona estranea al condominio, ma fa salva la possibilità che il regolamento condominiale escluda espressamente questa facoltà. In assenza di un divieto esplicito nel regolamento, il condomino può delegare chi ritiene, incluso un familiare o un professionista di fiducia, sempre nel rispetto della forma scritta e dei limiti quantitativi quando applicabili.
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