Come gestire il fondo speciale per i lavori straordinari

Quando il fondo speciale è obbligatorio

Il fondo speciale è richiesto per i lavori di manutenzione straordinaria e per le innovazioni, non per la gestione ordinaria. Nel momento in cui l'assemblea delibera l'esecuzione di tali opere deve, contestualmente, costituire un fondo pari al costo complessivo dei lavori, così che la spesa sia coperta prima dell'avvio.

La ratio è tutelare l'impresa e il condominio: senza copertura finanziaria si eviterebbe di avviare lavori che poi non si riescono a pagare. Per questo la giurisprudenza considera la costituzione del fondo un requisito sostanziale della delibera e non un adempimento formale.

Fondo pieno o versamenti a stato avanzamento

La regola generale è un fondo pari all'intero importo dei lavori. Tuttavia, se il contratto di appalto prevede pagamenti dilazionati in base agli stati di avanzamento lavori, la norma consente di costituire il fondo in relazione ai singoli pagamenti dovuti, cioè di richiedere ai condòmini gli importi man mano che le tranche diventano esigibili.

Questa seconda modalità è spesso preferita per i lavori lunghi, perché evita di immobilizzare da subito l'intero capitale. Richiede però un coordinamento preciso tra il cronoprogramma dei pagamenti e le scadenze delle quote richieste ai condòmini.

• Fondo pari al costo totale: copertura immediata e completa
• Fondo per stati di avanzamento: quote allineate alle tranche contrattuali
• In entrambi i casi la delibera deve indicare importo e modalità di versamento

Contabilizzare il fondo speciale a parte

Il fondo speciale è una gestione dedicata ai lavori straordinari e va tenuto distinto dalla gestione ordinaria. Anche se transita sul conto corrente intestato al condominio, in contabilità deve essere rappresentato come posta separata, con l'indicazione degli importi versati dai condòmini e di quelli già pagati all'impresa.

Questa separazione consente di sapere in ogni momento quanto è stato raccolto, quanto è stato speso e quanto resta da versare. Il rendiconto, ai sensi dell'art. 1130-bis del Codice civile, deve dare conto anche dei fondi disponibili e delle riserve, quindi il fondo lavori va sempre riportato con chiarezza.

Morosità sul fondo e completamento dei lavori

Se alcuni condòmini non versano la loro quota del fondo, il condominio rischia di non riuscire a pagare l'impresa. È quindi cruciale monitorare gli incassi del fondo separatamente e attivare tempestivamente i solleciti e, se serve, il recupero, per non bloccare il cantiere.

Alcuni condomìni prevedono che i lavori non partano finché il fondo non è interamente raccolto, o almeno finché non è coperta la prima tranche. È una prudenza gestionale che riduce il rischio di interruzioni per mancanza di liquidità.

Chiusura del fondo e conguaglio finale

A lavori conclusi si fa il consuntivo dell'opera: si confronta quanto raccolto con il costo effettivo, comprensivo di eventuali varianti e imprevisti approvati. Se il costo finale è inferiore alle previsioni, l'eccedenza va restituita o compensata ai condòmini; se è superiore, si richiede un conguaglio a integrazione del fondo.

Gestire il fondo speciale con un software come AmministraPro consente di tracciare versamenti, pagamenti e stato avanzamento in una gestione separata, con il rendiconto sempre allineato. Puoi vedere le funzioni sulla pagina /funzioni e i piani sulla pagina /prezzi.

• Consuntivo dell'opera con costo effettivo e varianti approvate
• Restituzione dell'eccedenza o conguaglio a integrazione
• Rendiconto finale del fondo distinto dalla gestione ordinaria

Domande frequenti