La gestione dei parcheggi e dei posti auto condominiali

Il parcheggio come bene comune: cosa dice l'articolo 1117

L'articolo 1117 del Codice civile elenca tra le parti comuni, salvo titolo contrario, le aree destinate a parcheggio quando risultano tali dal progetto edilizio o dal regolamento contrattuale. Questo significa che il primo passo, prima di discutere di assegnazioni, è verificare i titoli: atto di acquisto delle singole unità, regolamento allegato al rogito, planimetrie depositate. Se un posto auto è stato venduto come pertinenza esclusiva di un appartamento, non rientra nella gestione condominiale e non può essere riassegnato dall'assemblea.

Quando invece l'area è effettivamente comune, la sua destinazione d'uso resta quella di parcheggio per tutti i condomini: l'assemblea può disciplinarne l'uso con un regolamento interno, ma non può trasformarla in altro, ad esempio in deposito, senza il consenso unanime, perché modificherebbe la destinazione del bene comune.

Assegnazione dei posti: sorteggio, turnario o quote millesimali

Quando i posti auto disponibili sono in numero inferiore alle unità immobiliari, l'assemblea deve scegliere un criterio di assegnazione equo e verificabile. Le soluzioni più diffuse nella prassi condominiale sono elencate di seguito.

Nessuna di queste soluzioni è imposta dalla legge: la scelta spetta all'assemblea con le maggioranze previste per l'uso della cosa comune dall'articolo 1136 del Codice civile, e va poi trascritta nel regolamento per essere opponibile a tutti, compresi gli acquirenti futuri.

• Sorteggio periodico tra i condomini interessati, con verbale che ne documenta l'esito
• Turnario a rotazione, mensile, semestrale o annuale, tra chi non possiede un posto assegnato in via esclusiva
• Assegnazione proporzionale ai millesimi di proprietà, quando la geometria dell'area lo consente
• Uso promiscuo a fasce orarie, tipico nei cortili condivisi con attività di carico e scarico

Cosa deve prevedere il regolamento condominiale

Un regolamento che non affronta esplicitamente il tema parcheggi lascia spazio a interpretazioni e liti tra vicini. È utile che indichi la superficie e i confini dell'area destinata a parcheggio, il criterio di assegnazione adottato, le regole di comportamento come il divieto di sosta prolungata e i limiti per moto e biciclette, la gestione dei posti per ospiti, le sanzioni interne previste dall'articolo 70 delle disposizioni di attuazione del Codice civile per le violazioni reiterate, e la procedura per segnalare un'occupazione abusiva all'amministratore.

È opportuno prevedere anche la gestione dei posti per persone con disabilità, che godono di una tutela specifica indipendentemente dal criterio generale adottato, e dei posti per veicoli elettrici quando l'assemblea ha deliberato l'installazione di colonnine secondo la disciplina sulle infrastrutture di ricarica.

Ripartizione delle spese di manutenzione dell'area

Le spese di manutenzione ordinaria del cortile o dell'autorimessa, come pulizia, illuminazione, segnaletica orizzontale e riparazione della pavimentazione, si ripartiscono in base ai millesimi di proprietà generali quando l'area serve l'intero edificio, oppure secondo una tabella millesimale dedicata se il regolamento ne ha istituita una specifica per il parcheggio, come previsto dall'articolo 1123 del Codice civile per i beni che servono in modo diverso i condomini.

Le spese straordinarie, come il rifacimento della pavimentazione o l'installazione di un cancello automatizzato, seguono la stessa logica ma richiedono la delibera assembleare con le maggioranze qualificate previste per le innovazioni, e vanno documentate separatamente in bilancio per restare tracciabili nel tempo.

Tracciare gli accessi senza violare la privacy

Molti condomini installano un cancello automatico o un sistema di apertura con telecomandi individuali per il parcheggio comune: questo consente di sapere chi ha accesso, ma la registrazione degli orari di ingresso e uscita dei singoli condomini va trattata con cautela alla luce del Regolamento UE 2016/679, il GDPR. L'amministratore deve limitarsi a raccogliere i dati necessari alla gestione del bene, ad esempio l'elenco dei telecomandi assegnati, ed evitare un monitoraggio sistematico dei movimenti non proporzionato alla finalità di sicurezza e regolare uso dell'area.

Un sistema gestionale come AmministraPro aiuta in questo equilibrio: permette di tenere un registro ordinato delle assegnazioni dei posti auto, dei turni deliberati e delle spese di manutenzione collegate all'area parcheggio, così che l'amministratore abbia sempre pronta la documentazione da presentare in assemblea senza dover ricostruire a mano chi ha diritto a cosa.

Domande frequenti