Gestire pertinenze, box e cantine nel gestionale condominiale

Cosa sono le pertinenze in condominio

L'articolo 817 del Codice civile definisce pertinenze le cose destinate in modo durevole al servizio o all'ornamento di un'altra cosa. In condominio le pertinenze tipiche sono il box, il posto auto, la cantina, la soffitta: beni che servono l'appartamento ma che, sul piano catastale e millesimale, possono avere una loro identità. La destinazione pertinenziale segue di regola l'unità principale, ma non cancella il fatto che quel bene abbia un proprio uso e un proprio peso nelle spese.

Nel gestionale conviene rappresentare questa realtà con precisione. Una cantina che non usa l'ascensore non deve pesare sulla relativa tabella; un box con ingresso autonomo non usa le scale interne. Registrare le pertinenze come entità collegate all'unità principale, ma con la propria destinazione e i propri collegamenti alle tabelle, consente riparti corretti.

Millesimi propri o millesimi dell'unità principale

La domanda pratica è: la pertinenza ha millesimi propri o segue quelli dell'appartamento? Dipende da come sono state formate le tabelle millesimali del condominio. In molti casi box e cantine hanno un proprio valore millesimale nella tabella generale, che si somma a quello dell'appartamento per determinare il peso complessivo del proprietario. In altri casi il valore della pertinenza è già incluso in quello dell'unità principale.

Il gestionale deve permettere entrambe le impostazioni. Se la pertinenza ha millesimi propri, la si registra come unità o pertinenza distinta con il suo valore e la si collega alle tabelle pertinenti. Se invece il valore è incorporato nell'appartamento, si evita di attribuirle un peso aggiuntivo, per non contare due volte gli stessi millesimi. Verificare le tabelle esistenti prima di impostare le pertinenze evita questo errore.

• Verificare se la pertinenza ha già millesimi propri in tabella
• Se sì, registrarla come entità distinta con il suo valore
• Se il valore è incluso nell'appartamento, non duplicarlo
• Collegare la pertinenza solo alle tabelle che la riguardano

Quali spese gravano su box e cantine

Le pertinenze partecipano alle spese comuni per il loro peso millesimale, ma non a tutte le voci. Un box o una cantina che non usano l'ascensore possono essere esclusi dalla relativa tabella, in coerenza con il principio dell'articolo 1123 secondo cui le spese di parti destinate a servire solo alcuni gravano su chi ne trae utilità. Allo stesso modo, alcune spese di servizio dei piani abitati possono non riguardare i locali interrati.

Al contrario, ci sono spese che le pertinenze condividono: la manutenzione della struttura, la copertura, le parti comuni che le servono. La corretta associazione alle tabelle è ciò che distingue le voci a cui la pertinenza partecipa da quelle da cui è esclusa. Impostare bene questo aspetto evita le contestazioni tipiche del proprietario di un box che si vede addebitare la pulizia delle scale che non percorre.

Collegamento all'unità principale e ai titolari

Anche quando ha una sua scheda, la pertinenza resta collegata all'unità principale e, di regola, allo stesso proprietario. Nel gestionale questo legame è utile per le comunicazioni e per la coerenza dei riparti: gli avvisi di pagamento possono raggruppare appartamento e pertinenze dello stesso titolare, e i subentri di proprietà possono spostare insieme unità principale e pertinenze quando la vendita le comprende entrambe.

Attenzione però ai casi in cui la pertinenza viene venduta separatamente: un box può essere ceduto a un altro condomino o a un terzo. In queste situazioni il collegamento con l'unità principale si scioglie e la pertinenza segue il proprio proprietario. Un gestionale flessibile consente sia il raggruppamento sotto lo stesso titolare sia la gestione autonoma quando le vicende della proprietà lo richiedono.

Come registrare box e cantine nel software

Il flusso parte dalla verifica delle tabelle millesimali del condominio, per capire se le pertinenze hanno già un proprio valore. Poi si registra ogni pertinenza con la sua destinazione, la si collega all'unità principale e la si associa alle sole tabelle pertinenti, escludendola da quelle dei servizi che non usa. Infine si verifica il riparto su una spesa nota, per controllare che le quote tornino.

Come sempre nell'anagrafe, la regola è non duplicare e non forzare i dati. Una pertinenza è una entità reale con un proprio uso: registrarla in modo fedele, né accorpata all'appartamento quando ha vita propria, né isolata quando invece va raggruppata, è la premessa di riparti corretti e di comunicazioni ordinate.

• Verificare le tabelle esistenti prima di impostare le pertinenze
• Registrare la pertinenza con la sua destinazione
• Collegarla all'unità principale e al titolare
• Associarla solo alle tabelle che la riguardano
• Verificare il riparto su una spesa nota

Pertinenze ordinate, riparti senza contestazioni

Gestire bene box e cantine nel gestionale elimina due fonti frequenti di attrito: gli addebiti su servizi non usati e il doppio conteggio dei millesimi. Con pertinenze registrate in modo fedele, collegate all'unità principale e associate alle tabelle giuste, i riparti tornano corretti e le comunicazioni raggiungono il titolare in modo ordinato.

AmministraPro consente di registrare box, cantine e pertinenze con la propria destinazione e i propri millesimi, collegarle all'unità principale e associarle solo alle tabelle pertinenti. Le funzioni sono descritte nella pagina /funzioni e i piani per il tuo studio nella pagina /prezzi.

Domande frequenti