Normativa pratica
IMU e TARI sulle parti comuni del condominio
Le parti comuni del condominio, scale, cortili, lastrico solare, alloggio del portiere, non generano automaticamente un'imposta a carico dell'amministratore o del condominio come soggetto autonomo: IMU e TARI restano dovute dai singoli condomini, in proporzione alla quota di comproprietà, salvo i casi in cui la parte comune produce un reddito proprio o è occupata da un soggetto diverso dai proprietari. La distinzione tra parti comuni prive di rendita autonoma e parti comuni con rendita catastale propria, come l'alloggio del portiere o un locale commerciale di proprietà condominiale, cambia sensibilmente il calcolo e la ripartizione. Questa guida chiarisce chi è tenuto al pagamento, come si comportano gli enti locali nella pratica e quale ruolo ha l'amministratore nella raccolta e nel riparto degli importi, con l'aiuto di strumenti gestionali come AmministraPro per tenere tracciabile ogni passaggio.
Il principio generale: niente soggettività fiscale del condominio
Il condominio non è un ente dotato di personalità giuridica autonoma e non è soggetto passivo di IMU o TARI in quanto tale. L'obbligazione tributaria ricade sui singoli condomini, ciascuno per la propria quota millesimale, quando si tratta di parti comuni prive di autonoma rendita catastale, ad esempio il vano scala, l'androne, il cortile condominiale non locato a terzi. In questi casi non esiste una dichiarazione IMU o TARI a nome del condominio: ciascun proprietario dichiara e versa in base alla propria quota, di norma calcolata sui millesimi di proprietà generale ex articolo 1118 del Codice civile.
La conseguenza pratica è che l'amministratore, salvo diversa previsione regolamentare o delibera assembleare, non versa direttamente questi tributi per conto del condominio: il suo ruolo si limita eventualmente a raccogliere dati, comunicare importi ai condomini o gestire il riparto quando la parte comune genera un reddito che rientra nel bilancio condominiale.
Quando la parte comune ha una rendita catastale propria
Il caso classico è l'alloggio del portiere: se accatastato autonomamente e utilizzato come abitazione del portiere o del custode, genera una propria rendita e quindi un'imposizione IMU e TARI separata rispetto alle unità immobiliari private. Anche qui, in assenza di soggettività fiscale del condominio, l'imposta va imputata ai condomini in base ai millesimi di proprietà relativi a quel bene comune, salvo che l'immobile sia locato a terzi, ipotesi in cui cambiano i criteri di riferimento (occupante versus proprietario per la TARI).
Stessa logica per locali comuni destinati a uso diverso, come un fondo commerciale di proprietà condominiale dato in locazione: in questo caso IMU resta a carico dei condomini proprietari secondo quota, mentre la TARI, tributo collegato alla produzione di rifiuti e quindi all'occupazione dell'immobile, è generalmente dovuta dal conduttore che occupa e utilizza il locale, non dai proprietari.
- Alloggio del portiere occupato dal custode: IMU e TARI ripartite tra condomini per millesimi relativi al bene
- Alloggio del portiere locato a terzi: IMU ai condomini proprietari, TARI generalmente all'occupante conduttore
- Locale comune condominiale locato a terzi: stessa distinzione tra proprietà (IMU) e occupazione (TARI)
- Parti comuni prive di rendita autonoma (scale, androni, cortili non locati): nessuna imposizione separata, quota individuale dei proprietari
Il ruolo pratico dell'amministratore nella gestione
Anche quando l'obbligazione tributaria non grava sul condominio come soggetto, l'amministratore ha spesso un ruolo operativo importante: verificare la corretta accatastamento delle parti comuni con rendita propria, informare l'assemblea su eventuali variazioni normative locali, come le aliquote IMU deliberate dal comune, e organizzare la ripartizione interna delle spese collegate, per esempio il pagamento delle utenze del vano portineria che restano distinte dai tributi immobiliari.
Quando il condominio riceve un reddito da locazione di un bene comune, come il locale commerciale citato, l'amministratore deve inserire quel provento nel rendiconto condominiale e occuparsi della ripartizione degli oneri fiscali connessi tra i condomini secondo i millesimi previsti dal regolamento o dalla tabella di proprietà applicabile a quella parte comune, distinta se necessario dalla tabella millesimale generale.
Ripartizione tra condomini e documentazione
La ripartizione degli oneri relativi a parti comuni con rendita autonoma segue di norma la tabella millesimale relativa a quel bene, se distinta da quella generale, secondo i criteri dell'articolo 1123 del Codice civile sulla ripartizione delle spese in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, salvo diverso accordo. È quindi importante che l'amministratore conservi la documentazione catastale della parte comune, le comunicazioni ricevute dagli enti locali e le delibere assembleari che eventualmente disciplinano una ripartizione diversa da quella millesimale standard, per rendere tracciabile ogni decisione in caso di verifica.
Una gestione digitale del rendiconto, con software come AmministraPro, permette di registrare separatamente i proventi e gli oneri collegati a una parte comune con rendita propria, mantenendo la tracciabilità richiesta e semplificando la rendicontazione ai condomini in assemblea.
Domande frequenti
Il condominio in quanto tale paga l'IMU sulle parti comuni?
No, il condominio non ha soggettività fiscale autonoma per l'IMU: sono i singoli condomini a essere tenuti al pagamento, ciascuno in base alla propria quota millesimale relativa alla parte comune, salvo il caso in cui la parte comune abbia una rendita catastale propria, come l'alloggio del portiere, per cui restano comunque i condomini proprietari a dover versare l'imposta in proporzione ai millesimi.
Chi paga la TARI sull'alloggio del portiere?
Se l'alloggio è occupato dal portiere o custode, la TARI è generalmente ripartita tra i condomini proprietari secondo i millesimi relativi a quel bene comune, perché l'occupante non è un soggetto terzo autonomo ma un dipendente del condominio. Se invece l'alloggio viene locato a un soggetto terzo estraneo al servizio di portierato, la TARI segue il criterio dell'occupazione e diventa dovuta dal conduttore che occupa l'immobile, non dai proprietari.
Le scale e i cortili condominiali generano un'imposta separata?
No, le parti comuni prive di autonoma rendita catastale, come vano scala, androne o cortile non locato a terzi, non generano un'imposizione IMU o TARI separata: la loro quota di valore è già ricompresa nelle unità immobiliari private dei singoli condomini attraverso i millesimi di proprietà generale, quindi non esiste un versamento distinto a carico del condominio per queste parti.
L'amministratore deve versare direttamente IMU o TARI per conto del condominio?
Di norma no: l'obbligazione tributaria ricade sui singoli condomini e non sul condominio come ente, quindi l'amministratore non è tenuto a versare direttamente questi tributi. Il suo compito è piuttosto organizzativo, informare l'assemblea, verificare l'accatastamento delle parti comuni con rendita propria e gestire nel rendiconto la ripartizione di eventuali proventi o oneri collegati, compito che un gestionale come AmministraPro rende più semplice da tracciare e documentare.
Come si ripartiscono gli oneri fiscali quando il condominio affitta un locale comune?
Quando un locale di proprietà condominiale, come un fondo commerciale, viene locato a terzi, l'IMU resta a carico dei condomini proprietari in base ai millesimi relativi a quella parte comune, mentre la TARI è generalmente dovuta dal conduttore che occupa e utilizza l'immobile. Il canone di locazione percepito dal condominio va inserito nel rendiconto e ripartito tra i condomini secondo i criteri previsti dal regolamento o dalla tabella millesimale applicabile a quel bene.
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