Installare un ascensore in un condominio che ne è privo

Perché è un'innovazione e quali maggioranze servono

L'ascensore nuovo trasforma una parte comune, di solito la tromba delle scale o un cavedio, aggiungendo un servizio che prima non esisteva: per questo rientra tra le innovazioni disciplinate dall'articolo 1120 del Codice civile e non tra le semplici manutenzioni. L'assemblea deve quindi deliberare con la maggioranza qualificata prevista per le innovazioni, non con quella ordinaria.

Quando l'installazione è finalizzata al superamento delle barriere architettoniche, la legge prevede una maggioranza agevolata: è sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio, cioè il quorum del secondo comma dell'articolo 1136. Questa agevolazione nasce dalla normativa sull'eliminazione delle barriere architettoniche e riflette il favore dell'ordinamento verso l'accessibilità degli edifici.

• Innovazione ex art. 1120, non manutenzione ordinaria
• Maggioranza agevolata (art. 1136 secondo comma) per finalità di accessibilità
• Il progetto deve rispettare stabilità, sicurezza e decoro dell'edificio

I passi dell'iter dalla richiesta al collaudo

Tutto parte da una richiesta scritta di uno o più condomini, oppure da un'iniziativa dell'amministratore che rileva l'esigenza. L'amministratore raccoglie un progetto tecnico di massima con la stima dei costi, verifica la fattibilità sullo spazio comune disponibile e inserisce il punto all'ordine del giorno di un'assemblea appositamente convocata, indicando con chiarezza l'oggetto e la spesa prevista.

In assemblea si delibera l'installazione, si approva il progetto e il preventivo, si sceglie l'impresa e si stabilisce il criterio di riparto della spesa. Dopo la delibera seguono le pratiche edilizie presso il Comune, l'esecuzione dei lavori, il collaudo dell'impianto e la sua immatricolazione, con l'avvio dei contratti di manutenzione periodica obbligatoria previsti dalla normativa sugli impianti di sollevamento.

Come si ripartiscono le spese di installazione

La spesa per costruire l'ascensore ex novo si ripartisce, in mancanza di diverso accordo, secondo i millesimi di proprietà, cioè in base al valore delle singole unità. Non si applica il criterio delle scale dell'articolo 1124, che riguarda invece la manutenzione e la ricostruzione di scale e ascensori già esistenti, ripartite per metà in ragione del valore e per metà in ragione dell'altezza di piano.

Chi ha votato contro l'innovazione non può sottrarsi alla spesa se l'opera è utile e non ha carattere gravoso o voluttuario. Se però l'impianto risulta suscettibile di utilizzazione separata e comporta una spesa molto rilevante, i dissenzienti possono chiedere di esserne esonerati, salvo il diritto di aggiungersi in seguito partecipando ai costi. Una volta installato, le spese di manutenzione e di esercizio seguono di norma il criterio dell'articolo 1124.

Errori da evitare e ruolo dell'amministratore

L'errore più frequente è deliberare con la maggioranza sbagliata: usare il quorum ordinario per un'innovazione, o non verificare che la finalità di accessibilità sia davvero documentata, espone la delibera a impugnazione. Un altro errore è approvare un preventivo generico senza un progetto che dimostri il rispetto della stabilità dell'edificio e del decoro architettonico, requisiti indispensabili perché l'innovazione sia legittima.

L'amministratore ha il compito di convocare correttamente l'assemblea, redigere un verbale che dia conto della finalità dell'opera e del quorum raggiunto, e conservare progetto, preventivi e delibere. Con un gestionale come AmministraPro può preparare l'ordine del giorno, gestire il verbale e archiviare tutta la documentazione tecnica in un unico luogo tracciabile, utile se la delibera viene contestata. Chi vuole valutare gli strumenti disponibili trova il dettaglio nelle pagine /funzioni e /prezzi.

Domande frequenti