L'iter del decreto ingiuntivo condominiale passo per passo

I presupposti: un credito certo, liquido ed esigibile

Il decreto ingiuntivo si fonda su un credito che deve essere certo nell'esistenza, liquido nell'ammontare ed esigibile perché scaduto. Nel condominio questo credito nasce dallo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, che quantifica per ciascun condomino la quota dovuta secondo i millesimi e i criteri di riparto deliberati.

È proprio l'approvazione dello stato di ripartizione a rendere possibile la via rapida: l'amministratore non deve dimostrare in altro modo l'esistenza del debito, perché il documento contabile approvato costituisce la prova scritta richiesta dalla procedura. Per questo la corretta tenuta della contabilità e la regolarità delle delibere di approvazione sono la base indispensabile di ogni recupero.

Serve la delibera per agire?

No. L'articolo 63 stabilisce che l'amministratore può ottenere il decreto ingiuntivo senza bisogno di autorizzazione dell'assemblea. Questa è una delle differenze più rilevanti rispetto ad altre azioni giudiziali, per le quali di regola serve un mandato assembleare. Il recupero delle quote rientra infatti tra i compiti propri dell'amministratore, che deve tutelare la cassa comune.

Anzi, l'articolo 1129, nono comma, impone all'amministratore di agire per la riscossione forzosa delle somme dovute entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio in cui il credito è compreso, salvo che l'assemblea lo abbia espressamente dispensato. Il decreto ingiuntivo è quindi non solo una facoltà ma, entro quel termine, un vero e proprio dovere.

I documenti da preparare

La solidità del ricorso dipende dalla documentazione allegata. Con un fascicolo ordinato la procedura scorre senza intoppi. In genere occorrono i seguenti elementi, che l'amministratore dovrebbe avere già pronti nella contabilità del condominio.

• Il verbale dell'assemblea che ha approvato il bilancio e lo stato di ripartizione da cui risulta la quota dovuta.
• Lo stato di ripartizione con l'indicazione della somma a carico del condomino moroso.
• La documentazione della nomina dell'amministratore, che dimostra la legittimazione ad agire.
• L'estratto della posizione contabile del moroso con le rate insolute e le relative scadenze.
• Copia dei solleciti e della diffida inviati, utili a inquadrare la persistenza della morosità.

La provvisoria esecutività

La caratteristica più utile del decreto ingiuntivo condominiale è che il giudice lo concede provvisoriamente esecutivo, cioè immediatamente azionabile, nonostante l'eventuale opposizione del condomino. Questo significa che l'amministratore può procedere al recupero anche mentre è pendente un giudizio di opposizione, senza dover attendere la sentenza definitiva.

Il condomino che riceve il decreto ha comunque il diritto di proporre opposizione entro il termine di legge, aprendo un giudizio ordinario in cui potrà far valere le proprie ragioni, ad esempio contestando errori nel riparto o vizi della delibera. L'opposizione, però, non sospende automaticamente l'esecutività del decreto, che resta il grande punto di forza della procedura.

Dopo il decreto: dal titolo al recupero effettivo

Ottenuto il decreto esecutivo, se il condomino continua a non pagare l'amministratore può passare alla fase esecutiva vera e propria, con l'assistenza del legale, notificando l'atto di precetto e procedendo eventualmente al pignoramento. È la fase in cui il titolo si trasforma in recupero concreto delle somme.

Tutta la procedura è più semplice quando la contabilità è ordinata e i documenti sono immediatamente disponibili. Su AmministraPro l'amministratore trova collegati lo stato di ripartizione, lo scadenzario delle rate e lo storico dei solleciti, così da preparare il fascicolo per il legale senza ricostruire i dati a mano. Le funzioni di gestione del recupero e i piani sono descritti nelle pagine /funzioni e /prezzi.

Domande frequenti