Quali maggioranze servono per abbattere le barriere architettoniche

La maggioranza agevolata dell'articolo 1120

Le innovazioni ordinarie richiedono la maggioranza qualificata più elevata prevista dall'articolo 1120, primo comma, che rinvia al quinto comma dell'articolo 1136. Per gli interventi di accessibilità, invece, il secondo comma dell'articolo 1120 abbassa la soglia e richiama il secondo comma dell'articolo 1136. La ratio è chiara: l'ordinamento vuole rendere più facile l'eliminazione delle barriere architettoniche, considerata un valore da tutelare.

In concreto, la maggioranza agevolata è quella degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio, cioè cinquecento millesimi. È lo stesso quorum, ad esempio, richiesto per molte deliberazioni importanti di prima convocazione, ed è nettamente inferiore rispetto a quello delle innovazioni non agevolate.

• Innovazione ordinaria: quorum più elevato (art. 1136 quinto comma)
• Accessibilità: quorum agevolato (art. 1136 secondo comma)
• Maggioranza degli intervenuti più almeno 500 millesimi

Prima e seconda convocazione

Il quorum agevolato dell'accessibilità è fissato dall'articolo 1120 con il rinvio al secondo comma dell'articolo 1136, quindi resta lo stesso a prescindere dalla convocazione: maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell'edificio. Cambiano invece i quorum costitutivi, cioè quanti condomini devono essere presenti perché l'assemblea sia validamente riunita.

In prima convocazione l'assemblea è regolarmente costituita con la partecipazione della maggioranza dei condomini che rappresenti i due terzi del valore. In seconda convocazione bastano intervenuti che rappresentino almeno un terzo dei condomini e un terzo del valore. Verificare prima il quorum costitutivo e poi quello deliberativo è indispensabile: un'assemblea non validamente costituita non può deliberare nulla.

Come si calcola in pratica il quorum

Il calcolo richiede due numeri: la testa dei condomini presenti e i millesimi che rappresentano. Per l'approvazione dell'intervento di accessibilità occorre che i voti favorevoli siano la maggioranza degli intervenuti e insieme rappresentino almeno cinquecento millesimi. Gli astenuti non contano come favorevoli, quindi vanno esclusi dal computo dei voti a favore.

Un esempio: in un'assemblea con presenti che rappresentano 700 millesimi, se votano a favore condomini per 520 millesimi e sono la maggioranza delle teste presenti, la delibera passa. Se invece i favorevoli fossero solo 480 millesimi, il quorum agevolato non sarebbe raggiunto anche se numericamente fossero la maggioranza delle persone. Servono entrambe le condizioni, teste e valore.

• Contare separatamente teste e millesimi dei favorevoli
• Escludere gli astenuti dal computo dei voti a favore
• Verificare che i favorevoli superino le due soglie insieme

Errori di quorum che portano all'impugnazione

L'errore più comune è applicare il quorum ordinario delle innovazioni a un intervento che avrebbe diritto a quello agevolato, oppure il contrario: usare la soglia agevolata per un'opera che non ha una vera finalità di accessibilità. La finalità deve risultare dal verbale e, quando possibile, da elementi oggettivi come la presenza di persone con difficoltà motorie o un progetto conforme alle prescrizioni tecniche sull'accessibilità.

Un'altra insidia è confondere quorum costitutivo e deliberativo, o non annotare a verbale i millesimi dei votanti. Senza questi dati la delibera è difficile da difendere davanti a un'eventuale impugnazione. La regola pratica è verbalizzare sempre nome, voto e millesimi di ciascun partecipante, così il conteggio è ricostruibile.

Gestire i quorum senza errori

Calcolare teste e millesimi in tempo reale durante l'assemblea, soprattutto in condomini numerosi, è un'operazione delicata. Un supporto che sommi automaticamente i millesimi dei presenti e dei votanti riduce il rischio di errore e rende immediato il controllo del quorum raggiunto.

Con un gestionale come AmministraPro l'amministratore può registrare presenze e voti, ottenere il calcolo automatico dei quorum e generare un verbale che dà atto delle maggioranze in modo trasparente. Per approfondire gli strumenti disponibili si possono consultare le pagine /funzioni e i piani nella pagina /prezzi.

Domande frequenti