Guida pratica
Le maggioranze richieste per ciascuna materia in assemblea
Uno degli errori più frequenti in assemblea è applicare a una delibera la maggioranza sbagliata. Il Codice civile prevede soglie diverse a seconda della materia: le decisioni ordinarie richiedono maggioranze più basse, le innovazioni e alcune materie qualificate ne richiedono di più elevate, fino ai quattro quinti per i casi più delicati. Prima di dichiarare approvata una delibera occorre quindi individuare la materia e la soglia corretta, tenendo conto anche della convocazione. Questa guida raccoglie le maggioranze principali per materia, con i millesimi corrispondenti su base 1000, per aiutare a verificare l'esito di ogni votazione senza confondere i piani.
Le materie ordinarie
Rientrano tra le materie ordinarie la gestione corrente, l'approvazione del rendiconto e del preventivo, la manutenzione ordinaria e le decisioni che non incidono in modo strutturale sulle parti comuni. In prima convocazione, secondo l'articolo 1136, la delibera è valida con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore, cioè 500 millesimi.
In seconda convocazione la soglia scende: serve la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore, cioè 333,33 millesimi. È la maggioranza più ricorrente nelle assemblee, ma va applicata solo alle materie che effettivamente ricadono nella gestione ordinaria.
Nomina, revoca dell'amministratore e riparazioni straordinarie di notevole entità
La nomina e la revoca dell'amministratore, le liti che esorbitano dalle sue attribuzioni e le riparazioni straordinarie di notevole entità richiedono sempre la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi, indipendentemente dalla convocazione. Non si applica quindi la soglia ridotta della seconda convocazione.
Questo significa che, anche in seconda convocazione, per revocare l'amministratore non basta un terzo del valore: serve comunque la metà, cioè 500 millesimi, oltre alla maggioranza dei presenti. Applicare per errore la soglia ordinaria di seconda convocazione a queste materie porta a delibere impugnabili.
Le innovazioni
Le innovazioni disciplinate dal primo comma dell'articolo 1120, cioè le opere che migliorano o modificano in modo rilevante le parti comuni, richiedono la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno i due terzi del valore dell'edificio, cioè 666,67 millesimi. È una soglia elevata, giustificata dall'incidenza di queste opere sul bene comune.
Il Codice civile prevede però alcune innovazioni agevolate, ad esempio interventi di efficientamento energetico, di sicurezza, per l'eliminazione delle barriere architettoniche o per la mobilità, per le quali è sufficiente la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore, cioè 500 millesimi. Occorre quindi distinguere l'innovazione ordinaria da quella agevolata.
Le materie qualificate a quattro quinti
Alcune decisioni richiedono maggioranze particolarmente elevate. Le modificazioni delle destinazioni d'uso delle parti comuni, disciplinate dall'articolo 1117-ter, richiedono il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti al condominio che rappresenti almeno i quattro quinti del valore, cioè 800 millesimi.
Queste soglie qualificate proteggono gli interessi di tutti i condomini di fronte a scelte che alterano in modo profondo l'uso o l'assetto delle parti comuni. Data la loro rarità, è facile confonderle con le maggioranze ordinarie: verificare l'articolo di riferimento prima del voto è indispensabile.
Come non sbagliare la soglia
Individuare la materia e la soglia corretta a mano, con più punti all'ordine del giorno, è delicato. Con AmministraPro, per ogni delibera si indica la materia e il sistema applica la maggioranza prevista, mostrando in tempo reale se i voti favorevoli e i millesimi la raggiungono in quella convocazione.
Questo riduce il rischio di dichiarare approvata una delibera con la soglia sbagliata e rende il verbale più solido. Le funzioni per la gestione delle votazioni e i piani disponibili sono descritti nelle pagine /funzioni e /prezzi.
Domande frequenti
Qual è la maggioranza per approvare il rendiconto?
L'approvazione del rendiconto è una materia ordinaria. In prima convocazione serve la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi; in seconda convocazione la maggioranza degli intervenuti e almeno 333,33 millesimi. È quindi una delle delibere con soglia più accessibile, ma resta necessario verificare sia il numero dei presenti sia i millesimi favorevoli.
Per revocare l'amministratore basta la seconda convocazione?
La seconda convocazione consente di costituire l'assemblea con soglie più basse, ma la revoca dell'amministratore richiede sempre la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi, anche in seconda convocazione. Non si applica la soglia ordinaria di un terzo del valore. Applicare la maggioranza sbagliata renderebbe la delibera impugnabile.
Tutte le innovazioni hanno la stessa maggioranza?
No. Le innovazioni del primo comma dell'articolo 1120 richiedono la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore, cioè 666,67 millesimi. Alcune innovazioni agevolate, come efficientamento energetico, sicurezza o eliminazione delle barriere architettoniche, richiedono invece la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi. Distinguere il tipo di innovazione è essenziale.
Quando serve la maggioranza dei quattro quinti?
La soglia dei quattro quinti del valore, cioè 800 millesimi, oltre alla maggioranza dei partecipanti, è prevista per casi qualificati come le modificazioni delle destinazioni d'uso delle parti comuni disciplinate dall'articolo 1117-ter. Sono decisioni che incidono profondamente sull'assetto del condominio, per questo la legge richiede un consenso particolarmente ampio.
Cosa succede se applico la maggioranza sbagliata?
Dichiarare approvata una delibera con una maggioranza inferiore a quella prevista per la materia la rende impugnabile secondo l'articolo 1137, perché contraria alle norme sul procedimento. Per questo, prima di proclamare l'esito, occorre individuare la materia, l'articolo di riferimento e la soglia corretta, tenendo conto della convocazione in cui si vota.
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